AI正在成為貝殼新的“承重墻”

“金九銀十” 曾是房地產行業傳統的營銷節點，伴隨樓市深度調整，其熱度已經逐漸回歸平穩。

國家統計局數據顯示，2025年1-9 月，全國商品住宅銷售額為 55329 億元，同比下降 7.6%。

在整體市場仍處于調整周期的大背景下，貝殼交出了一份穩中向好的答卷。三季度，貝殼總交易額（GTV）達7,367億元，凈收入同比增長2.1%至231億元，凈利潤7.47億元，經調整凈利潤12.86億元。雖然增長幅度不大，但在行業整體承壓下，貝殼仍實現了收入正增長與持續盈利。

分業務來看，存量房業務GTV同比提升5.8%，表現優于新房業務。非房產交易業務凈收入占比已提升至45%，幾乎占據半壁江山。這意味著，貝殼的業務結構更加均衡，抗周期能力增強。

AI是貝殼逆周期成長、提質增效的新引擎。從2022年起開始嘗試AI應用，貝殼將自有居住領域數據和通用大模型整合，構建了居住領域語言大模型和圖像大模型。

如今，平臺已上線了大量智能體，包括為C端提供的AI線上服務助手“布丁”，和幫助平臺上超40萬經紀人理解客戶意圖的AI應用“來客”等。

對于貝殼而言，AI正從輔助工具逐步成為業務提質增效的重要支撐，為公司的運營效率與長期增長探索新的可能。

一方面體現在戰略資源的傾力投入。在多數企業收縮戰線、削減投入時，貝殼卻選擇在技術研發上持續加碼。

第三季度研發費用6.48億元，同比增長13.2%，實現連續八個季度研發費用同比增長。

另一方面則是對核心業務的重構，以房屋租賃服務為例，貝殼深度推進AI與運營融合，通過AI對服務者作業、客戶體驗的全鏈路賦能，推動租賃業務在第三季度貢獻超過人民幣1億元的利潤。

隨著AI的深入應用，貝殼在行業周期波動中找到了新的著力點：從過去依賴規模擴張，轉向以科技重構作業模式、以效率驅動增長為路徑的發展模式。

而對于資本市場而言，AI也為貝殼未來的增長故事提供了新的想象空間。

A

三季度，貝殼交出了一份結構優于總量的成績單。

報告期內，貝殼總交易額（GTV）達7367億元，與去年同期基本持平。凈收入為231億元，同比增長2.1%。

一個關鍵指標的變化值得關注——“非房產交易業務”（包括家裝家居和房屋租賃等其他業務）收入占比已攀升至45%。

這意味著，貝殼的收入來源正從過去高度依賴房產交易，轉向家裝、租賃等業務形成的多元業務結構。其中，房屋租賃服務表現尤為強勁，收入同比大幅增長45.3%，達到57億元。貝殼的第二增長曲線已然成型。

2021年，貝殼首次提出“一體兩翼”戰略，其中“一體”為房產交易賽道，“兩翼”為家裝家居與租房賽道，打破單一業務依賴。2023年該戰略升級為 “一體三翼”，在原有基礎上新增貝好家（數據驅動型住宅開發服務平臺）業務板塊，進一步拓寬業務邊界。

無論是“一體兩翼”還是“一體三翼”，對貝殼而言，其核心都是從之前的交易賽道，升級向居住服務相關多元化方向發展。

經過四年發展，驅動上述業務提效的因素也已經從規模效應變成了AI技術。

2021 年前，貝殼主要依靠門店和經紀人擴張驅動增長，2021 年門店數量達 4.2 萬家，經紀人超 50 萬。但隨著市場競爭加劇，單店 GTV 和人均產能增長放緩。從2022年開始，貝殼布局AI，以技術驅動提升運營效率。

現在，在房產交易領域，AI助手“好客”識別的商機雖僅占個位數比例，卻貢獻了超過50%的成交量。

租賃業務也實現了全流程智能運營。在收房端，AI審核單均耗時20秒，較傳統人工審核提效60 倍，目前AI審核已落地11個城市，累計攔截風險房源1.6萬多套。

最直觀的體現是“人均產能”的提效。租賃資管經理月均管理房源從90套增至超130套，增幅超過40%。

換句話說，在不增加甚至減少人力的情況下，貝殼能管理更大規模的資產。

事實上，AI 的價值不是取代經紀人，而是助力他們。AI正在將經紀人從繁瑣、重復的工作中解放出來，專注于更具價值的服務環節。

截至三季度末，經紀人AI助手“來客”已覆蓋41.4萬經紀人，其AI選房、智能總結與聊天助理功能，有效提升了客戶委托及維護轉化率。

這些看得見的業務提效背后是貝殼在AI上的持續投入。貝殼Q3持續加大研發投入，研發費用達6.48億元，同比增13.2%。上市以來研發投入超100億，從2023年Q4起，單季度均是研發費用均同比增加。

充足的現金儲備讓這場豪賭更加有底氣，截至三季度末，貝殼剔除客戶備付金的廣義現金余額維持在約700億元人民幣。

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在貝殼的AI實踐中，租賃業務目前已經實現AI全流程覆蓋。第三季度，貝殼租賃業務收入達57億元，同比增長45.3%。

租賃業務，特別是分散式長租公寓，在傳統運營模式下并非一門好生意。其客單價相對較低、產品非標、服務半徑大且維護成本高。

最終導致行業“規模不經濟”，即管理房源越多，復雜度越高，邊際成本不降反升。也正因如此，行業一直未探索出可規模化復制的有效路徑。

但這又是一塊不容被忽視的市場。中國住房租賃市場規模已達2萬億，背后是超2.5億的租賃人口，隨著存量房時代到來，“租好房” 的需求持續升級。

更重要的是，在新房、二手房交易受周期影響顯著的背景下，租賃業務的穩定性可以對沖行業波動風險。

作為后來者，貝殼從一開始就選擇了以技術破局。

2021年年底，貝殼開始調動各個部門的精干力量專攻租賃業務，在微利的租房賽道，貝殼通過大數據、VR看房和線上簽約等技術提升效率，從資管效率及客戶服務上盈利。

貝殼的租賃業務從開始就具備線上化和AI的基因，這也是貝殼的核心特質之一。2008年由鏈家(貝殼前身)啟動的“樓盤字典”，如今已經成為重要的數據資產，也正是因為通過“樓盤字典”有效解決了“真房源”的難題，也讓鏈家在當時激烈的市場競爭中脫穎而出。

如今，AI技術已深度融入貝殼租賃業務全流程，AI屋況采集、定價、洽談方案及庫存房托管等，均實現AI主導。一線人員的作業能力也隨著技術螺旋式上升，運營和決策變得更加智能化，效率大幅提高。

在收房端，AI實現人店盤的網格化高效匹配，并主導定價、洽談、審核等流程，收房人效提升13%，AI節點審核時長降低96%。

在出房端，AI實現智能托管和精準營銷去化，年節省成本過億。

貝好家也將AI與大數據應用于住宅開發前端，分析和挖掘客戶需求，提前預測目標客戶意向的產品類型和價格預期，以C2M模式提升需求匹配度。截至2025年10月底，貝好家已在北京、上海等地累計落地17個項目。

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三季度，貝殼斥資2.8億美元進行股份回購，創下近兩年單季回購新高。

將時間線拉長，自2022年啟動回購計劃以來，貝殼累計回購金額已達23億美元，這個數字甚至超過了很多新興互聯網公司的市值。

回顧貝殼的估值變遷，受地產周期影響之深可見一斑。市值一度超過了當時萬科、保利等頭部房企市值的總和。

這一估值既是房地產市場上行周期的紅利，也包含了資本市場對其“科技平臺”屬性的溢價。

但隨著房地產調控加碼，貝殼市值持續回調。盡管貝殼具備科技屬性，但深度綁定傳統行業的平臺仍難以完全脫離周期波動。

貝殼是否被低估，最關鍵的或不在于當下房產交易量是否回暖，而在于其能否向資本市場證明，自己具備擺脫單一周期依賴、實現可持續增長的能力。

AI以及貝殼錨定的多元居住或將成為這一轉型的重要變量。一個仍依附于地產交易波動的平臺，與一個以科技AI為核心、具備多元收入模型的科技公司，資本市場所賦予的估值天花板截然不同。

租賃業務AI深度滲透業務的成功，不僅是收入的增長，更是貝殼向資本市場證明其具備“抗周期能力”與“科技溢價”的關鍵實證。