北京樓市：就是個(gè)大坑…

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專(zhuān)家。目前已為10000+人提供買(mǎi)房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】#微信公眾號(hào)#

關(guān)注“北京房姐” #公眾號(hào)#，進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)買(mǎi)房

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房姐你好，最近一直追你的文章，每篇都看得特別認(rèn)真，真心覺(jué)得早看到幾年能少走好多彎路！我的情況是名下一套南三環(huán)豐益花園的經(jīng)適房2019年轉(zhuǎn)商，目前在出租，租期到2026年10月，目前租金6500元/月，房子是塔樓91平兩居，就是朝向不太好，朝北。剛才咨詢(xún)了中介，說(shuō)是能賣(mài)410萬(wàn)左右，現(xiàn)在房地產(chǎn)行情也不好，我特別糾結(jié)，這房子還有必要拿著嗎？

房姐回復(fù)：

特別感謝你的認(rèn)可！正如你的描述，你這房子位置很不錯(cuò)，周邊配套成熟，離地鐵近，但缺點(diǎn)也很明顯：房齡快30年了，又是塔樓，戶(hù)型、品質(zhì)都一般，還朝北見(jiàn)不著太陽(yáng)，這些因素都會(huì)影響房子的價(jià)值。

你現(xiàn)在每月租金6500年化收益大概1.9%，說(shuō)實(shí)話(huà)，這租售比已經(jīng)跑贏北京一半的小區(qū)了，從租金角度看還行。

但我還是建議你，要是這房子不準(zhǔn)備自住，最好還是賣(mài)掉，因?yàn)榉績(jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的影響，可比這點(diǎn)租售比大多了。而且說(shuō)句實(shí)在的，就算你沒(méi)有更好的理財(cái)渠道，可以把房子賣(mài)了存銀行，不僅收益差不多，還更穩(wěn)妥，不用操心房子的維護(hù)、租客的問(wèn)題。

未來(lái)北京樓市很難再出現(xiàn)普漲行情了，分化是必然的，你這房子，說(shuō)白了就是C類(lèi)資產(chǎn)，就算以后樓市行情好起來(lái)，它也很難跟著漲，甚至還有下跌的風(fēng)險(xiǎn)，到時(shí)候就得不償失了。

最后也跟大家提個(gè)醒：高租售比現(xiàn)在就是個(gè)大坑！很多房子看著租售比高，其實(shí)是因?yàn)榭們r(jià)降下來(lái)了，表面上看買(mǎi)了能靠租金抵月供，可實(shí)際上房子保值增值不理想，慎重…

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房姐好！關(guān)注您有段時(shí)間了，我現(xiàn)在自住東城和平里的盛德紫闕，這小區(qū)戶(hù)型確實(shí)不咋地，物業(yè)也跟不上，想把它賣(mài)了，大概能到手1100萬(wàn)左右，再加上手里現(xiàn)有的300萬(wàn)，總共1400萬(wàn)預(yù)算，打算置換到海淀，不考慮通勤，主要是為了自住，順便考慮下學(xué)區(qū)（目前還沒(méi)娃），麻煩房姐給推薦幾個(gè)合適的小區(qū)～

房姐回復(fù)：

你換房的思路是沒(méi)問(wèn)題的，盛德紫闕社區(qū)小不說(shuō)，關(guān)鍵是戶(hù)型太奇葩，有一側(cè)小戶(hù)型正對(duì)蔣宅口的X形天橋，非常不好，之前這樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng)，還屢次找公司接尾盤(pán)！所以你如果有更好的選擇，賣(mài)了也可以，這個(gè)小區(qū)將來(lái)隨著樓齡逐漸老齡化，肯定還是有弊端的。

至于置換，我得先問(wèn)你一句：一年內(nèi)是否有要孩子的計(jì)劃？要是有，那學(xué)區(qū)房可以納入考慮；要是暫時(shí)沒(méi)這打算，真心不建議現(xiàn)在硬湊學(xué)區(qū)房，等后期有需求了，再買(mǎi)個(gè)小的占坑就行，更靈活。

所以你先想清楚，現(xiàn)階段如果更看重居住品質(zhì)，可以重點(diǎn)關(guān)注海淀半壁店和四季青的新房，因?yàn)槟闶侵脫Q，也不太著急，另外一個(gè)方向就是可以往上地清河那邊走一走，因?yàn)楝F(xiàn)在那邊的房子價(jià)格已經(jīng)下來(lái)了，1400萬(wàn)也能買(mǎi)個(gè)品質(zhì)不錯(cuò)的三居。

如果說(shuō)現(xiàn)階段更在乎強(qiáng)學(xué)區(qū)，那萬(wàn)柳和世紀(jì)城板塊可以重點(diǎn)關(guān)注。

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房姐您好！素人小白前來(lái)請(qǐng)教。二手房豆各莊板塊的富力又一城近期的成交量和成交價(jià)格怎么樣，活躍嗎？

房姐回復(fù)：

這個(gè)小區(qū)其實(shí)成交量一直還可以，因?yàn)槌?yáng)東部300多萬(wàn)能看的商品房2居小區(qū)非常局限，然后它還是次新小區(qū)、有地鐵，雖然周邊配套弱一些，但是有國(guó)貿(mào)，或者東部上班的需求，職住平衡會(huì)考慮他，而且房子很多，能形成一定換手率和流通，從自住的角度來(lái)講這是沒(méi)問(wèn)題的，純居住屬性的一個(gè)產(chǎn)品。

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