驚！“剛需王”增城也要主攻改善客了？真相是......

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

本周一繼增城城投底價競得新塘沙村地鐵站北側(cè)地塊后，同日里廣州規(guī)劃自然資源局趁熱打鐵，先后又掛牌了永寧街永寧大道北側(cè)、荔湖街新城大道東側(cè)兩宗地塊。

永寧街永寧大道北側(cè)起拍總價12.9億元，計容建筑面積19.93萬㎡，起拍樓面價5980元/㎡。

荔湖街新城大道東側(cè)地塊起拍總價3.1億元，計容建筑面積3.56萬㎡，起拍樓面價8549元/㎡。

兩宗地塊的共同之處在于，容積率≤1.1，周邊山水環(huán)繞，是打造大面積產(chǎn)品的有利條件。

此外，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近兩年來增城為數(shù)不多的新盤——增城城投云棲江麓最新取證情況中，120㎡-144㎡產(chǎn)品取證28套，144㎡以上產(chǎn)品取證29套，而120㎡以下的剛需/剛改產(chǎn)品取證量為0。

從上述市場表現(xiàn)是否可以猜測，曾經(jīng)以“剛需天堂”著稱的增城，正在慢慢撕掉這一標簽？

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克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-10月增城區(qū)商品住宅供應(yīng)5241套，較去年同時期減少24%，成交9657套，較去年同時期減少8%。

在產(chǎn)品類型上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，90㎡以下戶型為成交主力，共成交4517套，占比47%，較去年同時期回落3%。

擴大范圍看該產(chǎn)品歷年的供求情況，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2023年作為該面積段供求規(guī)模的分水嶺，在此之前該面積段的年均供求規(guī)模能保持在6000套以上；2023年后受市場環(huán)境影響，供求規(guī)模急劇下滑，其中今年1-10月供應(yīng)規(guī)模更是只有2159套，較去年同時期減少38%，占比只有42%，是近四年1-10月首次供應(yīng)占比不足50%的一年。

與該產(chǎn)品類型供求表現(xiàn)相反的是，增城2025年1-10月120㎡以上大面積產(chǎn)品商品住宅供求規(guī)模逐漸走俏。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-10月增城120㎡以上大面積產(chǎn)品商品住宅供應(yīng)1146套，較去年同時期增長11%,在所有面積段中占比22%，是近四年來最高；成交1513套，較去年同時期增長9%，在所有面積段中占比16%。

另一方面，盡管增城120㎡以上大面積產(chǎn)品流速較有所好轉(zhuǎn)，但兩種類型產(chǎn)品的庫存規(guī)模存在著明顯的差異。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至2025年10月末增城90㎡以下商品住宅庫存11821套，去化周期23.6個月。

120㎡以上戶型庫存5795套，去化周期35.4個月。

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為什么在今年1-10月增城120㎡以上戶型新房供求規(guī)模得以走俏？

或許有這些原因：

1、隨著改善需求的持續(xù)旺盛，購房者對于居住體驗、產(chǎn)品力的要求也在不斷提高，但受土地供求結(jié)構(gòu)的影響，增城享受的新規(guī)紅利相對較少，相較之下，帶動了部分非新規(guī)大面積產(chǎn)品的走俏。

可以看到，在今年1-10月增城120㎡以上戶型成交套數(shù)排行上，包攬前三甲的項目均為非新規(guī)項目。

作為排行榜中為數(shù)不多的新規(guī)項目，增城城投南香雅居今年1-10月120㎡以上產(chǎn)品網(wǎng)簽64套。

另外一個包含新規(guī)產(chǎn)品的項目——華潤置地公園上城，今年1-10月該項目120㎡以上產(chǎn)品網(wǎng)簽51套。

這也在一定程度上反映出，增城購房者對于新規(guī)產(chǎn)品存在明顯需求。

2、在價格上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-10月增城120㎡以上戶型產(chǎn)品成交均價17947元/㎡，較去年同時期下跌4%。

盡管依舊是所有產(chǎn)品中價格最高的，但4%的價格跌幅是所有面積段里最小的，也說明了大面積產(chǎn)品抗風(fēng)險能力較強。

還可以看到，該價格也存在一定的性價比。

以增城城投南香雅居的最新網(wǎng)簽情況為例，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，該項目120㎡以上戶型成交均價14420元/㎡，但在去年，該成交均價僅能買入90㎡以下戶型。

3、在地段因素上，增城生態(tài)環(huán)境優(yōu)渥，位于規(guī)劃建設(shè)中廣州東部中心東段的智慧生態(tài)水岸上，居住舒適度高，為打造大面積產(chǎn)品提供了有利條件。

從上述市場表現(xiàn)可見，盡管90㎡以下剛需產(chǎn)品仍然為增城的主力成交，但隨著改善需求的不斷旺盛以及市場的變化下，增城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在多點開花。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。