超新規(guī)收緊？南沙明珠灣“商改住”大開綠燈！

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

廣州土拍市場再上新。

今日，廣州規(guī)劃自然資源局掛牌白云區(qū)白云新城一宗涉宅用地，起拍樓面價16.83億元，計容建筑面積5.26萬㎡，起拍樓面價3.2萬元/㎡。

該地塊的綜合素質(zhì)及其市場表現(xiàn)可點擊：

至此，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，11月截至今日，廣州涉宅用地累計供應(yīng)涉宅用地15宗，供應(yīng)總建面121萬㎡。

具體到區(qū)域劃分，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，南沙涉宅用地供應(yīng)5宗，供應(yīng)總建面38.34萬㎡，是十一月大批供地中規(guī)模最多的區(qū)域。

下面依次來看五宗地塊的綜合素質(zhì)及其市場表現(xiàn)：

01

正如地塊名所見，2025NJY-1、2、3地塊均位于橫瀝島上，2025NJY-4、5地塊位于規(guī)靈山島上，被上橫瀝水道一分為二，也為兩宗地塊帶來了豐富的江景資源，以及良好的城市界面。

2025NJY-4、5地塊周邊總部資源集群，距離地鐵18號線橫瀝站約2.5公里，15號線（規(guī)劃中）靈山島站約300米。

周邊有灣區(qū)實驗學(xué)校、明珠灣小學(xué)等教育配套。

2025NJY-1、2、3地塊距離橫瀝地鐵站約200米，交通便捷，可快速通達廣州市區(qū)。

周邊有中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院南沙院區(qū)，靈江路小學(xué)、中國教育科學(xué)研究院南沙實驗小學(xué)、橫瀝第二小學(xué)等配套。

兩宗地塊周邊的商業(yè)配套目前相對缺乏，無法滿足未來業(yè)主的日常需求，日常購物需要經(jīng)過鳳凰一橋來到南沙萬達、悅方城等商業(yè)中心。

此外，值得一提的是，五宗地塊均為今年9月“商改住”調(diào)規(guī)而來的地塊：

地塊素質(zhì)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，五宗地塊中，體量最大的一宗為2025NJY-2地塊，用地面積6.13萬㎡，計容建筑面積10.07萬㎡，容積率3.5，起拍總價9.71億元，起拍樓面價9643元/㎡。

出讓公告中提到，2025NJY-1、2地塊距離相近，需預(yù)留與東側(cè)地塊互連互通接口，鼓勵設(shè)置人行連廊加強聯(lián)系，支持統(tǒng)籌開發(fā)。

還提到，三宗地塊需要按照裝配式建筑建筑評價標準進行規(guī)劃、設(shè)計和建造。

不僅如此，為緩解島上公服配套、商業(yè)配套短缺的現(xiàn)狀，五宗地塊均要求競得人建設(shè)不同規(guī)模的公服配套與商業(yè)配套。

以2025NJY-1、2、3地塊為例，三宗地塊的商業(yè)配套累計面積約2.01萬㎡。

公服配套方面，公告指出，2025NJY-2地塊需要建設(shè)約公服配套約1.67萬㎡，包括綜合養(yǎng)老服務(wù)中心、6班幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等。

更為值得一提的是，五宗地塊的建設(shè)要求中統(tǒng)一提出，鼓勵采用“大陽臺”設(shè)計，陽臺率最高可達25%。

要知道在今年上半年超新規(guī)收緊后，出讓的絕大多數(shù)地塊陽臺率最高只有20%。

為什么“超新規(guī)”成為絕唱后，能在南沙“涅槃重生”？

或許我們從市場表現(xiàn)中能找到答案。

02

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-10月南沙商品住宅成交5027套，較去年同時期減少19%。

盡管從總量上看或許與往年存在一定的差距，但從另外一個角度看，南沙一手房依舊具備充足的購買力。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-10月南沙一二手住宅累計成交9928套，其中一手住宅成交占比51%，從月度走勢看，有6個月南沙一手住宅的市場份額高于二手，而在過去的“金九銀十”一手住宅的市場份額分別為62%、56%。

五宗地塊所處的明珠灣板塊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近十三月明珠灣板塊商品住宅成交2492套，成交均價29154元/㎡。

作為廣州首個四代宅試點，島上的明星項目，招商·林嶼境陽臺占比25%,允許設(shè)置40%的空中花園，項目戶型使用率號稱最高接近140%。

憑借強產(chǎn)品力的發(fā)揮，克而瑞數(shù)據(jù)今年1-10月該項目成交675套，霸榜南沙商品住宅成交面積、套數(shù)、金額三冠王。

從這個角度看，自規(guī)局對于南沙地塊出讓建設(shè)要求的放松，或許是希望未來地塊建成后能接棒招商·林嶼境的熱銷，為南沙樓市注入新活力。

另一方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至2025年10月末明珠灣板塊商品住宅庫存2987套，去化周期18.9個月。

若地塊未來成功出讓，也能讓傾向于買入明珠灣板塊的購房者提供多種選擇。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。