私募巨頭，也扛不住了

文/十一弟

總部位于香港的私募基金——基匯資本，其在上海的一項(xiàng)物業(yè)投資，面臨債務(wù)違約。

幾年前，它以其持有的上海海洋大廈作為抵押，向銀行獲得了2.6億美元貸款。

按照現(xiàn)在的匯率計(jì)算，超過了18億人民幣。

這些融資是由境內(nèi)外銀行組成的銀團(tuán)貸款，將在這個(gè)月陸續(xù)到期。

據(jù)說，基匯資本此前一直尋求出售上海海洋大廈，用于償還債務(wù)。

但到現(xiàn)在，它也沒能找到愿意接盤的買家。

如果在到期日仍然無力還款，銀行將有權(quán)宣布債務(wù)違約。

最好的結(jié)果，是銀行同意展期，延長(zhǎng)貸款期限。

年初，同樣是在上海，外資巨鱷——貝萊德集團(tuán)，其收購(gòu)持有的上海北岸長(zhǎng)風(fēng)E、G棟辦公樓，從渣打銀行獲取的7.8億銀團(tuán)貸款，展期一年后，再次違約。

渣打銀行拒絕了二次展期，要求貝萊德立即償還貸款本息。

貸款到期之前，貝萊德以七折的價(jià)格，在公開市場(chǎng)掛牌兜售這兩棟辦公樓。

結(jié)果，整整一年時(shí)間，無人問津。

當(dāng)初，貝萊德從渣打銀行獲取了65%的并購(gòu)貸款，現(xiàn)在打到七折都賣不掉，意味著這項(xiàng)投資已經(jīng)蝕本。

于是，貝萊德一不做、二不休，選擇了違約。

寧可斷貸棄樓，也決不還債了——

它把上海北岸長(zhǎng)風(fēng)E、G棟辦公樓交給了渣打銀行，用于抵債。

貸款展期，只是權(quán)宜之計(jì)，拖時(shí)間罷了，資本和銀行，都沒有太多耐心。

2018年，樓市還在一路高歌猛進(jìn)。

彼時(shí)，基匯資本以4.2億美元的代價(jià)，從新加坡ARA亞騰資產(chǎn)的手上，收購(gòu)了上海海洋大廈。

以其從銀行獲得的2.6億美元貸款計(jì)算，基匯資本為這筆收購(gòu)撬動(dòng)了六成以上的融資杠桿。

基匯資本是一家專注于亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的私募基金，非常激進(jìn)。

在日本、香港和中國(guó)內(nèi)地，有過不少大手筆收購(gòu)。

基匯資本的老板——吳繼煒、吳繼泰，是一對(duì)敢接盤李超人的親兄弟。

2014年，基匯資本以58億的價(jià)格，從李嘉誠(chéng)家族旗下的盈大地產(chǎn)，收購(gòu)了位于北京三里屯的盈科中心。

四年后，它以105億的代價(jià)，將北京盈科中心出售給了鏈家系的愿景集團(tuán)，大賺了幾十億。

基匯資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資邏輯，跟美國(guó)私募巨頭黑石集團(tuán)的模式，如出一轍——

低價(jià)買進(jìn)-改造提升-高價(jià)賣出。

它們依靠投資眼光，在市場(chǎng)上挑選出被低估的資產(chǎn)，動(dòng)用杠桿進(jìn)行低價(jià)收購(gòu)。

持有項(xiàng)目期間，投入資金對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造提升，重新對(duì)外出租。

以更好的租金收益，拉高市場(chǎng)估值后，尋找買家高價(jià)接盤，退出套現(xiàn)。

基匯資本創(chuàng)始人——吳繼煒，來自一個(gè)商業(yè)家族，他出生于美國(guó)舊金山，在香港長(zhǎng)大。

吳繼煒的父親是生意人，經(jīng)常跟他討論商業(yè)話題，讓他從小對(duì)金融產(chǎn)生了興趣。

據(jù)說，吳繼煒一開始對(duì)建筑情有獨(dú)鐘，曾立志要做一名優(yōu)秀的建筑師。

不過，后來他改變了想法。

因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，建筑師并不能完全按照自己的意愿建造房子，而地產(chǎn)商可以聘請(qǐng)很多建筑師，讓建筑師們?yōu)樗麑?shí)現(xiàn)建筑夢(mèng)想。

1995年，只有20歲出頭的吳繼煒，在美國(guó)創(chuàng)辦了一家房地產(chǎn)投資公司。

當(dāng)時(shí)，始建于1927年，曾在1929年舉辦過第一屆奧斯卡頒獎(jiǎng)禮，還曾是美國(guó)女星瑪麗蓮·夢(mèng)露常住的酒店——好萊塢羅斯福酒店，走到了破產(chǎn)邊緣。

吳繼煒決定收購(gòu)這家輝煌了大半個(gè)世紀(jì)的酒店，并進(jìn)行改造。

它為酒店增加了6個(gè)酒吧、2個(gè)俱樂部、2個(gè)餐館，廣泛邀請(qǐng)好萊塢名人入住，為酒店帶來了名氣。

隨著羅斯福酒店的人氣越來越旺，再度成為好萊塢名流的聚會(huì)場(chǎng)所，不少好萊塢電影、電視節(jié)目，都選擇在這里拍攝制作。

酒店的租金也從20美金，漲到了400美金，營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)扶搖直上。

羅斯福酒店大獲成功，讓吳繼煒建立了強(qiáng)大自信。

從此，他堅(jiān)定了“收購(gòu)改造，化腐朽為神奇”的商業(yè)模式。

羅斯福酒店項(xiàng)目之后，他又在美國(guó)的加利福尼亞、紐約、佐治亞和夏威夷等地，以同樣的模式，開發(fā)了多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

這其中包括數(shù)據(jù)中心、辦公樓、住宅、酒店、高爾夫球場(chǎng)以及度假村。

在很多日資企業(yè)因本國(guó)經(jīng)濟(jì)蕭條，而大舉退出美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，吳繼煒也成為重要的接盤者。

吳繼煒認(rèn)為，自己之所以獲得了高回報(bào)，是因?yàn)閯?chuàng)造了新價(jià)值。

他的方法論，就是利用那些未被充分利用或定位錯(cuò)誤的建筑，加以改造，然后讓它增值。

不過，很多所謂的能力背后，其實(shí)只是恰好趕上了行業(yè)風(fēng)口。

吳繼煒早年在美國(guó)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的收購(gòu)改造，搞得風(fēng)生水起，賺得盆滿缽滿。

但今年初，基匯資本持有的位于美國(guó)奧克蘭市中心的萬豪酒店，因債務(wù)違約被拍賣。

當(dāng)時(shí)，它以這棟酒店作為抵押擔(dān)保，從銀行獲得了1億美元貸款，無力償還導(dǎo)致違約，進(jìn)入了法拍程序。

2005年，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嘗到甜頭的吳繼煒，將主戰(zhàn)場(chǎng)從美國(guó)轉(zhuǎn)移到了亞洲。

他與兄弟吳繼泰創(chuàng)辦了基匯資本，專注于亞太區(qū)，尤其是中國(guó)內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)投資。

到今年上半年，基匯資本募集了244億美元資金，管理著358億美元資產(chǎn)。

基匯資本的這種投資模式，有一個(gè)很重要的前提——

市場(chǎng)預(yù)期不斷上行，資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)提升。

這個(gè)鏈路斷開以后，租金收益上不去，就不會(huì)帶來物業(yè)估值的提升，更找不到接盤的買家。

幾年前的收購(gòu)，看似是上行周期的低價(jià)抄底。

現(xiàn)在市場(chǎng)回落，回過頭來看，實(shí)則是下行周期的高位接盤。

擊鼓傳花，總有手滑的時(shí)候。

手上持有的商業(yè)物業(yè)，沉淀了大量資金，賣不掉的話，相當(dāng)于被套住了。

基匯資本收購(gòu)持有的上海海洋大廈，位于上海黃浦區(qū)的心臟地帶，毗鄰南京東路步行街。

它是一棟25層高的甲級(jí)辦公樓，總建筑面積逾5萬平米。

按照當(dāng)時(shí)30億的收購(gòu)對(duì)價(jià)折算下來，大約6萬塊錢/平米。

這棟辦公樓早在2001年建成，原本由新加坡財(cái)團(tuán)——吉寶置業(yè)、星控股與新加坡主權(quán)財(cái)富基金淡馬錫共同持有。

2006年，新加坡財(cái)團(tuán)將其以1.7億美元的代價(jià)，出售給了同樣來自新加坡的騰飛集團(tuán)，套現(xiàn)退出。

在這筆交易中，吉寶置業(yè)賺到了1.4億凈利潤(rùn)，星控股則賺到了2.4億利潤(rùn)。

2013年，新加坡ARA亞騰資產(chǎn)以19億的價(jià)格，從騰飛集團(tuán)手上接盤了上海海洋大廈。

一買一賣，短短幾年間，騰飛集團(tuán)就賺到了6個(gè)億。

新加坡ARA亞騰資產(chǎn)是李嘉誠(chéng)家族旗下私募基金，收購(gòu)持有上海海洋大廈五年后，將其以30億的價(jià)格，賣給了基匯資本。

從新加坡財(cái)團(tuán)在2006年以1.7億美元的價(jià)格出售，到2018年基匯資本以4.2億美元的代價(jià)接手。

12年時(shí)間里，這棟辦公樓的資產(chǎn)價(jià)格，翻了兩三倍。

上海海洋大廈的買賣轉(zhuǎn)讓，是樓市黃金時(shí)代的一個(gè)縮影。

如今，資產(chǎn)價(jià)格大跌，即便是基匯資本這樣的私募巨頭，也難以抵御市場(chǎng)下行的沖擊，面臨違約。

不止是上海海洋大廈，基匯資本在上海持有的一處生命科技園項(xiàng)目，以其作為抵押，從銀行獲得的1.1億美元貸款，這個(gè)月也將到期了。

據(jù)說，它之前已經(jīng)與銀行協(xié)商，尋求再融資。

吳繼煒花了二三十年摸索出來的財(cái)富密碼，聽起來像永動(dòng)機(jī)一樣，似乎可以源源不斷、無休無止地賺大錢。

基匯資本把它從美國(guó)復(fù)刻到中國(guó)內(nèi)地，結(jié)果沒過幾年，突然失靈了。

舊地圖到不了新大陸了。

在風(fēng)口上賺到的錢，在風(fēng)停下時(shí)一股腦地還回去。

上海的爺叔早就說過了——

“天氣不會(huì)一直好下去的，人不會(huì)一直吃上風(fēng)的。”