私募巨頭，也扛不住了

文/十一弟

總部位于香港的私募基金——基匯資本，其在上海的一項物業投資，面臨債務違約。

幾年前，它以其持有的上海海洋大廈作為抵押，向銀行獲得了2.6億美元貸款。

按照現在的匯率計算，超過了18億人民幣。

這些融資是由境內外銀行組成的銀團貸款，將在這個月陸續到期。

據說，基匯資本此前一直尋求出售上海海洋大廈，用于償還債務。

但到現在，它也沒能找到愿意接盤的買家。

如果在到期日仍然無力還款，銀行將有權宣布債務違約。

最好的結果，是銀行同意展期，延長貸款期限。

年初，同樣是在上海，外資巨鱷——貝萊德集團，其收購持有的上海北岸長風E、G棟辦公樓，從渣打銀行獲取的7.8億銀團貸款，展期一年后，再次違約。

渣打銀行拒絕了二次展期，要求貝萊德立即償還貸款本息。

貸款到期之前，貝萊德以七折的價格，在公開市場掛牌兜售這兩棟辦公樓。

結果，整整一年時間，無人問津。

當初，貝萊德從渣打銀行獲取了65%的并購貸款，現在打到七折都賣不掉，意味著這項投資已經蝕本。

于是，貝萊德一不做、二不休，選擇了違約。

寧可斷貸棄樓，也決不還債了——

它把上海北岸長風E、G棟辦公樓交給了渣打銀行，用于抵債。

貸款展期，只是權宜之計，拖時間罷了，資本和銀行，都沒有太多耐心。

2018年，樓市還在一路高歌猛進。

彼時，基匯資本以4.2億美元的代價，從新加坡ARA亞騰資產的手上，收購了上海海洋大廈。

以其從銀行獲得的2.6億美元貸款計算，基匯資本為這筆收購撬動了六成以上的融資杠桿。

基匯資本是一家專注于亞太區房地產市場的私募基金，非常激進。

在日本、香港和中國內地，有過不少大手筆收購。

基匯資本的老板——吳繼煒、吳繼泰，是一對敢接盤李超人的親兄弟。

2014年，基匯資本以58億的價格，從李嘉誠家族旗下的盈大地產，收購了位于北京三里屯的盈科中心。

四年后，它以105億的代價，將北京盈科中心出售給了鏈家系的愿景集團，大賺了幾十億。

基匯資本對商業地產的投資邏輯，跟美國私募巨頭黑石集團的模式，如出一轍——

低價買進-改造提升-高價賣出。

它們依靠投資眼光，在市場上挑選出被低估的資產，動用杠桿進行低價收購。

持有項目期間，投入資金對物業進行改造提升，重新對外出租。

以更好的租金收益，拉高市場估值后，尋找買家高價接盤，退出套現。

基匯資本創始人——吳繼煒，來自一個商業家族，他出生于美國舊金山，在香港長大。

吳繼煒的父親是生意人，經常跟他討論商業話題，讓他從小對金融產生了興趣。

據說，吳繼煒一開始對建筑情有獨鐘，曾立志要做一名優秀的建筑師。

不過，后來他改變了想法。

因為他發現，建筑師并不能完全按照自己的意愿建造房子，而地產商可以聘請很多建筑師，讓建筑師們為他實現建筑夢想。

1995年，只有20歲出頭的吳繼煒，在美國創辦了一家房地產投資公司。

當時，始建于1927年，曾在1929年舉辦過第一屆奧斯卡頒獎禮，還曾是美國女星瑪麗蓮·夢露常住的酒店——好萊塢羅斯福酒店，走到了破產邊緣。

吳繼煒決定收購這家輝煌了大半個世紀的酒店，并進行改造。

它為酒店增加了6個酒吧、2個俱樂部、2個餐館，廣泛邀請好萊塢名人入住，為酒店帶來了名氣。

隨著羅斯福酒店的人氣越來越旺，再度成為好萊塢名流的聚會場所，不少好萊塢電影、電視節目，都選擇在這里拍攝制作。

酒店的租金也從20美金，漲到了400美金，營業額和利潤扶搖直上。

羅斯福酒店大獲成功，讓吳繼煒建立了強大自信。

從此，他堅定了“收購改造，化腐朽為神奇”的商業模式。

羅斯福酒店項目之后，他又在美國的加利福尼亞、紐約、佐治亞和夏威夷等地，以同樣的模式，開發了多個地產項目。

這其中包括數據中心、辦公樓、住宅、酒店、高爾夫球場以及度假村。

在很多日資企業因本國經濟蕭條，而大舉退出美國房地產市場時，吳繼煒也成為重要的接盤者。

吳繼煒認為，自己之所以獲得了高回報，是因為創造了新價值。

他的方法論，就是利用那些未被充分利用或定位錯誤的建筑，加以改造，然后讓它增值。

不過，很多所謂的能力背后，其實只是恰好趕上了行業風口。

吳繼煒早年在美國對商業地產的收購改造，搞得風生水起，賺得盆滿缽滿。

但今年初，基匯資本持有的位于美國奧克蘭市中心的萬豪酒店，因債務違約被拍賣。

當時，它以這棟酒店作為抵押擔保，從銀行獲得了1億美元貸款，無力償還導致違約，進入了法拍程序。

2005年，在美國房地產市場嘗到甜頭的吳繼煒，將主戰場從美國轉移到了亞洲。

他與兄弟吳繼泰創辦了基匯資本，專注于亞太區，尤其是中國內地的商業地產投資。

到今年上半年，基匯資本募集了244億美元資金，管理著358億美元資產。

基匯資本的這種投資模式，有一個很重要的前提——

市場預期不斷上行，資產價格持續提升。

這個鏈路斷開以后，租金收益上不去，就不會帶來物業估值的提升，更找不到接盤的買家。

幾年前的收購，看似是上行周期的低價抄底。

現在市場回落，回過頭來看，實則是下行周期的高位接盤。

擊鼓傳花，總有手滑的時候。

手上持有的商業物業，沉淀了大量資金，賣不掉的話，相當于被套住了。

基匯資本收購持有的上海海洋大廈，位于上海黃浦區的心臟地帶，毗鄰南京東路步行街。

它是一棟25層高的甲級辦公樓，總建筑面積逾5萬平米。

按照當時30億的收購對價折算下來，大約6萬塊錢/平米。

這棟辦公樓早在2001年建成，原本由新加坡財團——吉寶置業、星控股與新加坡主權財富基金淡馬錫共同持有。

2006年，新加坡財團將其以1.7億美元的代價，出售給了同樣來自新加坡的騰飛集團，套現退出。

在這筆交易中，吉寶置業賺到了1.4億凈利潤，星控股則賺到了2.4億利潤。

2013年，新加坡ARA亞騰資產以19億的價格，從騰飛集團手上接盤了上海海洋大廈。

一買一賣，短短幾年間，騰飛集團就賺到了6個億。

新加坡ARA亞騰資產是李嘉誠家族旗下私募基金，收購持有上海海洋大廈五年后，將其以30億的價格，賣給了基匯資本。

從新加坡財團在2006年以1.7億美元的價格出售，到2018年基匯資本以4.2億美元的代價接手。

12年時間里，這棟辦公樓的資產價格，翻了兩三倍。

上海海洋大廈的買賣轉讓，是樓市黃金時代的一個縮影。

如今，資產價格大跌，即便是基匯資本這樣的私募巨頭，也難以抵御市場下行的沖擊，面臨違約。

不止是上海海洋大廈，基匯資本在上海持有的一處生命科技園項目，以其作為抵押，從銀行獲得的1.1億美元貸款，這個月也將到期了。

據說，它之前已經與銀行協商，尋求再融資。

吳繼煒花了二三十年摸索出來的財富密碼，聽起來像永動機一樣，似乎可以源源不斷、無休無止地賺大錢。

基匯資本把它從美國復刻到中國內地，結果沒過幾年，突然失靈了。

舊地圖到不了新大陸了。

在風口上賺到的錢，在風停下時一股腦地還回去。

上海的爺叔早就說過了——

“天氣不會一直好下去的，人不會一直吃上風的。”