服務式公寓進入“合伙時代”，國際品牌為何甘當“二股東”？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近期，國內的服務式公寓市場十分熱鬧。雅詩閣旗下專為中國市場定制的服務式公寓品牌“雅院”在蘇州、無錫兩地接連開業。雅詩閣中國與錦江酒店（中國區）旗下品牌——格詩庭酒店及服務公寓（QUEST）上海楊浦濱江旗艦項目正式簽約。還有雅高集團將高端服務公寓品牌詩鉑引進中國……面對國際玩家的強勢滲透，本土玩家也在暗自積蓄力量……

雅詩閣旗下服務式公寓品牌動作頻頻

近期，雅詩閣中國與錦江酒店（中國區）旗下品牌——格詩庭酒店及服務公寓（QUEST）上海楊浦濱江旗艦項目正式簽約。

本次簽約的格詩庭旗艦項目位于楊浦東外灘核心商務區，距陸家嘴金融區僅4公里，項目所在物業原為上海內環內“十四五”重點規劃核心位置總部辦公項目，將“華麗變身”為高品質的酒店及服務公寓品牌。

關于“格詩庭”，這是錦江酒店（中國區）與雅詩閣中國攜手帶進國內的澳洲頭部旅居品牌，以“中高端酒店+高品質服務式公寓”的復合產品模式，提供適配不同旅居場景的長短住房型系列及不同頻次與豐富度的服務套餐。具體產品特色和亮點可查詢《長短住“通吃”，錦江酒店攜手雅詩閣在華開辟中高端酒店新賽道》一文。

不久前，雅詩閣為中國市場“定制”的服務式公寓品牌“雅院”在江蘇連推兩子項目，蘇州雅院澄陽和無錫雅院錫山先后開張，其中無錫項目由無錫市錫州產城控股投資，雅詩閣負責運營管理，這也標志著雅院首次進入無錫市場。

有公開資料指出，雅詩閣在2022 年推出了適應本土的雅院服務公寓，品牌國內首店則在2023年7月份正式在深圳亮相。雅院在雅詩閣官網以“融合設計與機能，從實用角度出發”為核心定位，面向家庭住客提供舒適便捷的服務公寓體驗。這兩個品牌為留學生、白領等群體提供可以拎包入住、寵物友好的長租或短租落腳地。

對于這兩個“本土定制”服務式公寓品牌，雅詩閣可謂是投入了不少心力。2024年10月，雅詩閣中國與錦江酒店（中國區）達成合作并宣布成立合資公司深度調研中國旅居市場，迭代產品模型，打造升維商業模式推進澳洲頭部酒店及服務式公寓品牌Quest在華拓展。

又在今年5月，完成了雅院品牌煥新。雅院以“有限服務”破局傳統旅居，將國際標準與東方生活美學融合，以“長短住結合”的靈活模式，帶來可棲居、可生長的品質空間。2025開年以來，雅院品牌布局提速，半年內連續于珠三角、長三角核心區域相繼落子，彰顯規模化擴張態勢。截至今年7月，雅院在國內8座城市布局了14個項目。

一方面，雅詩閣在產品層面采用雙品牌策略，覆蓋更多目標客群。10月，雅詩閣攜手無錫梁溪科技城與無錫梁溪資產旗下溪寓科技服務公司，重磅打造的無錫雅詩閣梁溪科技城服務公寓與無錫雅院梁溪科技城公寓酒店就是雙品牌項目。

國內服務式公寓戰場變局

當前中國服務公寓市場發生的不是短暫熱鬧，而是一場結構性重整。國際巨頭不再把中國當成單純的展示場。它們看到的是長期化的居住需求、可規模化的現金流和多層次的消費市場。于是它們把進入方式從單一變成組合式，以不同手段鋪陳在地化路徑，試圖把品牌力轉化為持續的市場份額。

先看產品矩陣化的普遍化。國際品牌正從過去單一的高端定位轉向全鏈條覆蓋，通過差異化產品矩陣捕捉不同消費層次的增長機會。如上文提到的雅詩閣中國擁有14個國際品牌矩陣布局，其中超10個品牌已成功落地中國，覆蓋服務公寓、共享公寓、酒店、樂齡公寓及長租公寓等不同領域，計劃至2028年在中國市場再開業近百個項目。

還有星獅地產旗下的輝盛國際于2005年來到中國市場，并致力于發展中國的高端市場，品牌包括Fraser Suites（輝盛閣）、Fraser Place（輝盛坊）、Fraser Residence（輝盛庭）。2009年，輝盛國際與國內服務公寓運營商中富旅居合作創立了全新新銳品牌Modena（名致）精品酒店公寓，今年6月，輝盛國際旗下輝盛名致服務公寓品牌在中國大陸再拓新章，深圳輝盛名致服務公寓和上海五角場輝盛名致服務公寓正式營業，進一步拓展發展版圖……對于這些國際公寓巨頭來說，用多品牌覆蓋不同價位與住宿場景，更便于在一、二線及下沉市場做差異化布局。

其次，資產與運營結合已成常態。如輝盛國際與鐵獅門在深圳并購的 325 套高端租賃資產頗具代表性，鐵獅門作為資產方負責項目開發與持有，輝盛國際則專注運營管理，雙方共同在上海五角場打造了輝盛名致服務公寓。這種“資本+運營”的專業分工模式，既保證了項目的資金實力，又確保了服務品質，已經成為不少玩家的新方式。

再者，國際品牌還在更廣闊的生態中尋找合作伙伴，構建本土化網絡。它們主動與本土大平臺、地產商、城投和線上渠道結盟，借助對方的流量、土地和政策通道，實現快速落地。尚美數智與雅高集團的合作就是一個典型案例，尚美成為雅高旗下高端服務公寓品牌“詩鉑”在中國的獨家戰略合作伙伴，全權負責該品牌在中國市場的開發、籌建、運營和管理。這種合作模式使國際品牌能夠借助本土企業的市場洞察和網絡資源快速落地。

還有萬豪在蘇州與華貿中心攜手，也顯示出國際品牌與地方國企、地產開發商合作的趨勢。通過這些合作，國際品牌不僅實現了渠道下沉，更將本土消費習慣與自身分銷體系有效整合，避免了在中國市場“孤軍奮戰”的困境。

最后，轉換改造和混合體項目頻繁出現。舊辦公樓、舊酒店或存量公寓通過改造成為服務公寓，能顯著縮短項目周期并降低獲取成本。國際品牌與本土合作方正在把“改造”變成擴張的快捷鍵。這樣的路徑既能回應一線城市對優質存量的爭奪，也適合在二、三線城市通過改造實現快速落地。

上面提到的雅院品牌，就是雅詩閣在華改造友好的品牌；格詩庭酒店及服務公寓（QUEST）近期簽約的上海楊浦濱江旗艦項目，原為上海內環內“十四五”重點規劃核心位置總部辦公項目，也是煥新改造的又一案例。

國內玩家從“師徒”到“伙伴”

近年來，中國服務式公寓市場呈現出迅猛的發展態勢，成為租賃市場中一股不可忽視的新勢力。回看國內服務式公寓市場，會發現國際服務式公寓品牌進入中國市場的姿態正在發生微妙而深刻的變化。

中國服務式公寓的發展可以追溯到上世紀末。1998 年，雅詩閣首個物業進入上海，標志著國際品牌服務式公寓正式進入中國市場。當時，服務式公寓主要服務于高端商務人群，集中在一線城市的核心商務區，數量較少且價格昂貴。

隨著市場的逐步開放和需求的增長，越來越多的國際品牌如奧克伍德、輝盛、莎瑪等紛紛進入中國，布局各大城市。這些外來品牌憑借豐富的運營經驗、成熟的管理模式和國際化的服務標準，迅速在高端服務式公寓市場占據一席之地。

一個顯著特點是，國際服務式公寓在國內多以“奢華酒店+行政公寓”的組合業態出現，數量并不多。比如上海浦東文華東方酒店配設就有服務行政公寓；上海靜安瑞吉酒店491間客房中就配有55間服務式公寓；還有萬豪旗下的萬豪行政公寓、麗思卡爾頓公寓和嘉佩樂酒店式公寓以及溫德姆至尊公寓基本是奢華酒店的補充“配套”。

近年來，隨著長租公寓行業的發展和洗牌，不少本土房地產、酒店集團也加入了服務式公寓的賽道。但更多的是承擔國際服務式公寓品牌的國內“委托方”。如2018年，雅詩閣與華住以及城家公寓簽署三方戰略合作協議，并宣布共同成立合資公司，代理“馨樂庭”品牌在中國的特許加盟及委托管理業務。具體來看，合資公司將主要通過發展華住及城家旗下自有物業及第三方委托管理等渠道，來擴張“馨樂庭”品牌加盟服務公寓的全國網絡。

還有2020年碧桂園文商旅集團與奧克伍德達成深度戰略合作協議，聯合創建中高端服務式公寓產品“奧克伍德碧軒”，發揮碧桂園文商旅集團在商業項目資源獲取、投資并購方面的專業能力，以及依托奧克伍德集團在業界內所享有的極高聲譽與多年的服務式公寓管理經驗，進行品牌管理輸出。

中富旅居創始人袁野曾在早前的采訪中稱：“中國地產商早期都是賺快錢的，缺乏精細化運作和管理經驗，而很多中小企業又缺乏公開透明性，這些國際品牌在中國尋找合作伙伴時最看重的恰恰就是這些。”

早期，這些品牌多來自新加坡、歐美等成熟市場，擁有先進的管理理念和運營標準，自然以“教師”身份自居。隨著中國市場迅速成熟，它們更愿意以合作伙伴的身份，借助本土巨頭的網絡與資源實現更快擴張。

這一轉變在近期市場動態中體現得尤為明顯。2024年10月23日，雅詩閣中國與錦江酒店宣布成立合資公司，雙方各持50%股權，以特許經營模式共同拓展中國公寓酒店市場。這家合資公司將獨立運作，擁有自己的團隊，能夠自主決定如何實現增長，而不受母公司程序的限制。

另一個案例是尚美數智與雅高集團的合作，尚美數智成為高端服務公寓品牌詩鉑在中國地區的獨家戰略合作伙伴，不同于傳統的品牌授權或管理輸出，尚美數智將全權負責詩鉑品牌在中國市場的開發、籌建、運營和管理。

這種變化，也正在資本層面顯現。國際資本不再只做“物業買家”，而是開始深度參與本地運營體系。比如鐵獅門收購北京輝盛閣項目，景順集團與自如合作布局租賃社區，這些動作都指向一個方向：外資不再滿足于做幕后投資者，而是要與本土伙伴共享運營與收益。

國際服務式公寓品牌在中國的發展戰略正在發生根本性轉變。從早期的單純品牌輸出，轉變為深度本土化合作，以實現真正在中國市場扎根生長。在國際服務公寓巨頭加速本土化的浪潮面前，本土企業已摒棄了早期的被動姿態，轉而以更加主動和多元化的合作策略積極應對。它們不再滿足于單純的品牌引進，而是致力于通過深度合作實現國際經驗與技術的本土化嫁接，從而完成自身能力的跨越式提升。本土運營商的角色正在發生根本性的轉變，從過去國際品牌的“執行者”升級為掌控全局的“操盤手”。

重資產做價值，輕資產搶速度

在服務公寓領域，資產模式正經歷明顯分化。重資產做價值，輕資產搶速度，成為國際品牌與本土玩家的共同選擇。

回顧過去，很多服務式公寓項目由住宿集團自主投資、持有、運營，屬于重資產布局。但隨著資本成本、城市用地成本、政策監管、租賃法律不確定性等上升，單一重資產模式面對的挑戰越來越大。同時，旅居需求增長的加速、城市多極化趨勢、二、三線城市機會、輕運營＋特許加盟模式開始被看重。

因此，資產方與運營方尋求新的路徑。一方面，輕資產模式成為擴張利器。通過特許經營、管理輸出、品牌授權、渠道建設，在更多城市、更多項目中快速復制、低資本進入、規模先行。運營方通過特許、管理費、品牌費獲取收益。

如雅詩閣中國區超97%項目為輕資產委托管理，通過特許經營模式實現高速擴張。馨樂庭品牌在全球已有15家物業采用特許經營，客房約2000套。這種模式優勢在于品牌方不必承擔物業持有成本，將運營風險降到最低。

一方面，重資產深耕價值持續顯現。在核心城市、核心商圈、大體量項目中，重資產被用來打造地標性、可自持的高質量項目，作為資產端長期價值的承載。

兩股力量的博弈與融合，使得服務式公寓市場出現了“輕重融合”的新趨勢。資本層面，這一趨勢也在強化。2024年至2025年間，多個機構資本開始關注服務式公寓的輕資產化投資邏輯。仲量聯行（JLL）發布的《2025亞太住宿投資報告》指出，中國服務式公寓市場正成為“機構投資人最具潛力的新興板塊之一”。其中，運營效率、品牌議價力、租期靈活性成為投資人最看重的三大要素。凱德投資、黑石集團、保德信等國際基金也紛紛在華加倉，尋求“輕投入、穩現金流”的合作機會。

與之形成呼應的，是本土資本與地方國企在重資產端的戰略布局。例如華潤置地、綠城管理、濱江集團等企業紛紛將部分城市更新項目轉型為長租及服務式公寓資產包，通過引入雅詩閣、東呈、雅高等國際品牌運營，提升資產運營效率。可以說，玩家們根據自身基因選擇混合模式，構建復合競爭力。

對于行業觀察者而言，這種“重輕并行”的格局，或許意味著一個更加理性的時代正在到來。過去的十年，是品牌擴張的年代；未來十年，將是效率與資產回報的較量。誰能在這場平衡中找到最優解，誰就能真正掌握服務式公寓的未來話語權。

綜上，國內服務式公寓市場正從“合縱連橫”走向“共同進化”的新階段。過去涇渭分明的競爭邊界逐漸消融，取而代之的是國際品牌與本土企業在資本、運營、品牌等多個層面的深度交融。總的來說，中國服務式公寓板塊正邁入一個“深耕＋規模”并行的新階段。