二手房拋壓，今年超出預期！

當前全國的房價還在跌，核心原因是供大于求，新房、二手房都是供大于求。

但相對而言，二手房的庫存壓力比新房還要大！

主要是現在二手房市場很低迷，房東想要賣房非常艱難：第一是想買的客戶很少，第二是買房者砍價砍得太厲害了。

要想賣房，只能是忍痛被狠砍一刀，但即便如此，今年以來全國主要城市的二手房掛牌量還是上升的。

為什么呢？

主要是 “買漲不買跌”，有些人手里面房子不止一套，看著房價跌跌不休，自己的資產不斷縮水，所以著急、害怕，跟著殺跌。

掛牌量處于高位，就意味著二手房的庫存壓力很大。

我們監測的全國 50 個城市的二手房掛牌量，從趨勢看，2021 年下半年以來總體都是增長的。

但今年以來幾乎每個月都是增長的，直到最近的十月份，增勢才有放緩。

而過去的 2023、2024 年這兩年當中，總歸有一兩個月份庫存是下降的。

可見，今年的二手房拋盤壓力，要大過之前幾年。

我們要衡量二手房的庫存壓力，僅看掛牌量還是不夠的，因為還要看銷量。

如果掛牌量大，但房子賣得也快，那供求市場壓力也不大。

我們一定要考慮二手房的交易量，算出去化周期，再進行指數化，這樣才能對不同城市的二手房庫存壓力進行比較。

目前全國主要城市的二手房庫存壓力指數均為正，含義是供大于求的壓力超過了過去多年的歷史平均值。

其中，海口和濟南的壓力指數超過 140，壓力最大；另外，南京、蘇州、福州、西安的壓力也比較大。

而壓力最小的是上海，這說明上海的二手房市場雖然也是供大于求，但庫存壓力要小于全國其他城市，只能說是相對抗跌、相對穩定一點。

此外，合肥、南昌的庫存壓力指數也偏小。

總體來看，一線城市要比二線城市壓力小。

深圳，二手房掛牌量持續快增！當前，同比去年同期大增68%。

北京，相對平緩很多，當前同比小增4%。

上海，同比小降。

廣州，同比基本持平。

四個一線城市，二手房的庫存變化節奏，存在明顯不同。

加入去化周期因子后，當前上海庫存壓力相對小一點，深圳相對較大，北京和廣州介于上海與深圳之間。

但四城二手房市場皆屬于供大于求，房價也在下跌。

除了一線城市之外，熱門二線城市中成都的壓力也偏小一點；

但另一個核心城市杭州，壓力卻偏大。

這其實反映出，今年四月份之后杭州樓市降溫幅度很大，二手房價格跌幅明顯，其核心原因是二手房拋盤量大，導致去化周期拉長。

雖然目前杭州新房市場中還有少數 “日光盤”，但二手房市場溫度要遠低于新房市場。

大家要評判一個城市的樓市情況時，一定要兼顧二手房和新房市場，其實很多時候二手房市場更能顯示出一個城市的樓市真相。