建設單位與物業公司訂立前期物業服務合同對業主具有約束力

業主以未與物業公司簽訂物業服務合同為由，主張不應繳物業費，能否得到支持？近日，福建省連城縣人民法院審理了一起物業服務合同糾紛案，判決被告羅某支付欠繳的物業費。

2019年，某物業公司與開發商就某小區的物業服務簽訂前期物業服務合同，該合同對合同期限、物業服務內容、物業服務費的標準和收取辦法及違約責任等進行了約定。

羅某為某小區業主。因羅某兩年未繳納物業費，2025年5月某物業公司將羅某訴至連城法院。

案件審理過程中，被告羅某以其未與某物業公司簽訂物業服務合同，雙方不存在物業服務關系，開發商與某物業公司簽訂的物業服務合同不能約束羅某為由進行抗辯。

法院經審理認為，根據《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力”，開發商與某物業公司簽訂的前期物業服務合同，系雙方的真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，合同合法有效，依法對業主羅某具有法律約束力，羅某無權以其未與某物業公司簽訂物業服務合同為由不受開發商與某物業公司簽訂的物業服務合同的約束。某物業公司已依約為小區業主提供了物業服務，作為業主的羅某接受了某物業公司為其提供的物業服務，故羅某應根據法律規定及合同約定支付物業費。據此，法院依法判決被告羅某按照合同約定支付欠繳的物業費。該判決現已生效。

法官說法

司法實踐中，很多業主認為其與物業公司未簽訂物業服務合同，開發商與物業公司簽訂的物業服務合同屬于格式條款，且沒有告知業主合同條款內容，故合同無效，其不應受物業服務合同的約束，不應支付物業服務費。

雖然物業公司沒有與小區內的各個業主分別簽訂書面合同，但根據《中華人民共和國民法典》第九百三十九條的規定，開發商與物業公司簽訂的合同對全體業主具有法律約束力。物業公司已按合同約定提供了物業服務，業主也實際接受并享受了物業服務，且物業服務合同并不違反法律、行政法規的禁止性規定，屬于合法有效合同，因此，業主應當按時足額繳納物業費。

和諧美好的小區環境，需要物業公司與全體業主的共同治理和維護。物業服務具有公共性和整體性，關系到全體業主的切身利益，具有不可分割性。若部分業主認為物業公司提供的物業服務存在瑕疵，可以通過業主委員會及時與物業公司進行溝通、協商，或者向相關部門反映并尋求解決辦法。而拒繳物業費，可能會導致物業服務質量的降低，損害多數已經足額繳納物業費業主的利益。作為物業服務企業，應當不斷強化服務意識，嚴格按照合同約定的物業服務內容及標準提供服務，為業主營造安全宜居的生活環境。

來源：人民法院報