重磅！昆明將降低住宅維修資金使用門檻，調整繳納數額

昆明住宅小區的專項維修資金，管理將越來越規范！

昨日（11月20日），《昆明市住宅專項維修資金管理辦法（試行）》（聽證稿）公示，與以往相比，這次的政策變化不小。

比如管理更規范，將引入公積金中心代管運營，還重定交存比例，降低使用表決門檻、新增老小區使用規范等。

此外，已竣工未售房源，將由開發商先交維修資金。

新政5大變化

涉及資金安全、交存數額等

目前昆明執行的住宅維修資金政策，主要依據住建部2007年印發的《住宅專項維修資金管理辦法》、云南省住建廳2009年公布的《云南省住宅專項維修資金交存管理規定》及昆明市住建局2017年《關于規范住宅專項維修資金交存工作的通知》。

經比對，樓市君發現新擬定的《昆明市住宅專項維修資金管理辦法（試行）》（聽證稿），主要有以下5點重大變化：

｜圖源：昆明市住建局

一、管理升級：由公積金中心代管運營。

現在的住宅維修資金，主要由物業所在地的市、縣建設的房地產主管部門負責代管。

而新政明確，未來全市的住宅專項維修資金，計劃實行市級統一管理機制。

對此，昆明將引入市住房公積金中心作為代管方，負責資金的管理運營，保值增值和利息收益分配。

這樣不僅能實現統一政策標準，提高管理效率，還能通過公積金中心專業的金融管理和風控能力，加強維修資金的安全風險防范。

｜圖源：試行文件

二、強化維修資金的交存環節，重定交存比例。

目前業主交存首期維修資金，是在辦理房屋入住手續前，由業主或委托的第三人交至轄區住建局指定的專戶銀行。

而新政將交存首期維修資金的時間，提前至辦理房屋交易合同網簽備案時（含期房和二手房）。

這樣可以從源頭上確保資金歸集，解決入住后拖欠維修資金的難題。

｜圖源：試行文件

同時，維修資金的交存標準也有變化。

2023年，昆明曾公布主城區的住宅維修資金首期交存標準，其中多層住宅及低層住宅、別墅、小區內非住宅，首期維修資金為66元/平；高層住宅（含帶電梯的多層）為90元/平。

新政則明確，新建商品住宅首期維修資金，根據房屋的建筑面積，以每平方米成本價的6%交存。

對比之下，新政的規定更清晰，減少了執行環節中的模糊地帶。

｜圖源：試行文件

三、降低維修資金的使用門檻。

現有政策中，使用維修資金必須同時滿足兩個條件，即同意的業主人數超過總人數的三分之二，且這些業主擁有的建筑面積也超過總面積的三分之二。（簡稱雙三分之二）

新政則調整為，首先需征得雙三分之二以上的業主參與表決；然后在參與表決的業主中，再獲得雙過半（即人數過半及擁有建筑面積過半）的人同意。

這一規定相當于降低了使用表決門檻，讓維修資金的使用變得更加可行。

示意圖｜AI生成

四、細化啟用維修資金的7種緊急情況，兼顧效率與安全。

以往政策中，僅規定“發生危及房屋安全等緊急情況，可按程序使用維修資金”，既未明確具體情形，啟用程序也相對復雜。

新規中不僅細化出屋面防水損壞、電梯故障等7種緊急情況，還簡化了相關流程，使用申請人報經街道辦、鄉鎮確認后，即可快速啟用維修資金。

這一調整可以提升應急維修的效率，也將有效解決“表決難”導致“維修慢”的痛點。

示意圖｜AI生成

五、新增了老舊小區維修資金的相關規定。

過往各部門的維修資金文件中，都未明確提及老舊小區。

此次新規提到，2006年4月1日前，昆明市國有土地上已建成交付使用、但未建立專項維修資金的老舊住宅小區，可進行補建補交。

同時，也可以采取現修現籌的方式，由業主分攤費用，具體方式由業主共同決定。

｜圖源：試行文件

業委會可申請自行管理

欠交維修資金將被限制權利

除以上變化外，《昆明市住宅專項維修資金管理辦法（試行）》（聽證稿）還有以下亮點值得一看。

一、已竣工未售房源，由開發商先交維修資金。

除管理層面和業主義務外，新文件中還明確了開發商的相應責任。

比如，針對已竣工未售出的現房，將由建設單位交存首期維修資金，待房屋售出后，開發商再向業主收取。

此外，購房人未按時足額交存首期維修資金的，開發商不得將房屋交付給購買人。

｜圖源：試行文件

二、細化業主自行管理維修資金的相關規范。

根據業主大會的決定，業委會可開設專項維修資金專戶，并申請轉為“自管”。

這種情況下，業主大會應制訂專項維修資金管理公約，對專戶管理銀行選擇、專戶開設及資金劃轉、資金自管賬戶核算、續交、應急使用的情形和流程等進行約定。

同時，文件還明確了業委會主任離任審計、變更專戶管理銀行等事宜。

一系列詳細的管理制度，可以建立起嚴密的內控和監督機制，有效防范業委會自管可能出現的資金安全風險。

昆明城市航拍｜昆明樓市一線攝

三、明確催繳維修資金的程序，及欠交的相關限制。

針對欠交維修資金的情況，文件明確將由住建部門向業委會通報，再由業委會負責催繳，也可由業委會委托物業代為催繳。

但如果仍有業主不交呢？

對此，新規表示，針對欠交首期維修資金達到一定期限或一定金額的業主，業主大會可以限制其共同管理權利。

其中提到的具體期限和欠交金額，由業主大會決定。

這一規定，極大地增強了制度的約束力，能有效解決維修資金的歸集難題。

｜圖源：試行文件

四、明確了續交維修資金的標準。

交房后交存的維修資金只是首期，當首期資金“亮黃燈”時，就需要續交。

此次文件就明確了相關標準，即業主名下的維修資金余額不足首期的30%時，就應當續交。

｜圖源：試行文件

維修資金，被稱作房子的“養老金”。

只有這個“養老金”管好了、用好了，大家才能住得安心、舒適。

至于試行的維修資金新政何時落地，最終有何變化，樓市君將持續關注。

對此，你怎么看？來留言區說說吧~

免責聲明：本文相關信息及數據，旨在提供購房資訊，僅供參考，具體以開發商或售樓部為準，不作為您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。