房地產，已是老登？

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關于“老登”、“小登”的事情已經被討論很久了，那房地產究竟算不算得上是老登？

過去房地產市場是怎么發展起來，以及房價是如何漲起來？我們去看當初驅動房地產市場走出大牛市的核心因素就知道了。

2019年前房地產之所以發展如此之快主要是由經濟快速增長、人口紅利、城鎮化、貨幣與信貸擴張等因素共同驅動。毫無疑問，這些因素的共振作用是非常大的，房地產在那個階段也迎來了史無前例的增長。

然而很多東西都會發生改變的，當年驅動房地產市場發展的因素在近些年發展也正發生了巨大的變化。

首先看人口紅利。人口增長是驅動房地產發展的根本性因素，因為人口的增多才會帶來住房需求的爆發式增長。然而人口紅利也正隨著時間的推移在逐漸減弱。

國內總人口從2022年起進入了負增長。 2022年總人口減少了85萬，最后的2023年和2024年分別減少了208萬和139萬。而根據其他國家和地區的人口發展經驗來看，人口一旦進入了負增長，在短時間是很難逆轉的。

人口減少的背后是新生兒出生率的下滑以及人口老齡化的加劇。這些人口發展特征的巨大變化，使得人口紅利在逐漸減弱，對房地產市場也會產生深遠的影響。

第二點來看經濟增長情況。過去有一段時間，國內GDP增速是8%以上，甚至10%以上，后來在2012年跌破8%，2015年跌破7%，2020年跌破6%，最近幾年更是在5%左右徘徊。

經濟正在逐漸進入了中低速穩定增長階段，這意味著很多東西都會隨著變化，尤其是居民收入也大概率會進入中低速增長。這就會影響大家的購買力，房價要想上漲也變得困難多了。

第三，城鎮化進入進入一定階段后也會慢慢減緩。城鎮化率由2014年的55.75%增長至2024年的67%，年均增長約1.1個百分點。到了2024年，鎮化率為67.00%，比2023年末提高0.84個百分點，呈現了明顯放緩的跡象。

從國際經驗和城市發展規律來看，城鎮化率30%至70%一般被認為是城鎮化快速發展區間。而目前城鎮化率已經到達了67%，快過了快速城鎮化的區間了，逐漸減緩也是正常的。

過去大量的農村人口通過城鎮化進程不斷流入到城市里，為城市帶來了大量的住房需求，也促進了城市里的房地產市場發展。而如今，這一作用顯然在減弱。

總之，驅動房地產發展的核心因素都在發生變化，房地產市場自然是今非昔比了，說它是老登似乎也沒錯。但老登也并不代表一定沒有發展前景，未來房地產市場或許沒有普漲行情，但是仍會有局部發展機會的，部分城市的房地產市場或將重新迎來發展。

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