一周綜述：又一家物業(yè)撤離中鐵世博城！

11月20日，西海岸中鐵世博城逸海北區(qū)、南區(qū)的物業(yè)企業(yè)宣布撤場(chǎng)，理由是“外部資金壓力及物業(yè)費(fèi)收繳率低”

這是今年中鐵博覽城片區(qū)第二家撤場(chǎng)的物業(yè)公司，8月1日，中鐵世博城閱峰小區(qū)的物業(yè)公司宣布退出物業(yè)服務(wù)，理由是小區(qū)空置率居高不下（超過(guò)50%）、實(shí)際收繳率低，加上業(yè)委會(huì)要求降低物業(yè)費(fèi)。

兩家物業(yè)的退場(chǎng)理由都包含“物業(yè)費(fèi)收繳率低”。

為啥呢？還是空置率過(guò)高，很多業(yè)主當(dāng)年的買(mǎi)房動(dòng)機(jī)是投資，本身并沒(méi)有居住愿望。中鐵世博城片區(qū)房子太多而工作機(jī)會(huì)與生活配套相對(duì)匱乏，租賃市場(chǎng)也撐不起來(lái)，所以空置率過(guò)高，物業(yè)費(fèi)收繳困難。

物業(yè)費(fèi)收繳困難導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降甚至缺失，會(huì)進(jìn)一步拉低居住意愿提高空置率，進(jìn)而繼續(xù)沖擊物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，陷入惡性循環(huán)。

這種惡性循環(huán)是很多遠(yuǎn)郊大盤(pán)未來(lái)面臨的最大問(wèn)題。

來(lái)看一看，上周青島樓市發(fā)生了哪些事兒。

1

小蝦米們快點(diǎn)跑！

東李板塊的上流和苑最近以工抵房的名義開(kāi)啟大降價(jià)，直接把價(jià)格砍到了1.8萬(wàn)/㎡，要知道，這個(gè)項(xiàng)目在2021年秋天首開(kāi)時(shí)的均價(jià)是2.5萬(wàn)/㎡。

你肯定會(huì)先問(wèn)一句：為啥4年還沒(méi)賣(mài)完？

因?yàn)樾￠_(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目撐不起品質(zhì)唄，這個(gè)項(xiàng)目由李滄本土企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)，雖然地處配套與環(huán)境都不錯(cuò)的東李，卻依然未能獲得購(gòu)房者的青睞，只能眼睜睜看著同板塊的其他項(xiàng)目紛紛清盤(pán)，甚至今年還有開(kāi)盤(pán)搖號(hào)的。

網(wǎng)上有促狹的評(píng)論說(shuō)：除了品質(zhì)全是頂流。

刻薄之外，也不是完全沒(méi)有道理。

其實(shí)對(duì)于本土小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，眼下最重要的不是對(duì)抗刻薄情緒，而是抓緊更新對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知，找到一條適合的應(yīng)對(duì)之策。不客氣地說(shuō)，他們?cè)跇鞘卸昃皻庵芷诶铽@得的經(jīng)驗(yàn)與認(rèn)知，不足以應(yīng)對(duì)眼下的市場(chǎng)情況。

最好的辦法，是揣著在黃金時(shí)代里賺來(lái)的利潤(rùn)上岸，靜待市場(chǎng)周期再啟。

可惜難的不是想明白，而是執(zhí)行下去。

看看今年那些大降價(jià)的本土項(xiàng)目吧，仙山花園、依山伴城、清荷名郡、西海瑞源等等，有的呼呼出貨，有的去化困難，差別就在于降價(jià)力度：你的價(jià)格夠不夠震撼。

震撼到足以讓人忽略品質(zhì)不足就好賣(mài)，反之就不好賣(mài)。

小蝦米們要快點(diǎn)跑，最好想明白這一點(diǎn)。

2

漲2毛錢(qián)物業(yè)費(fèi)吧！

擁有2319戶居民的浮山后一小區(qū)二期，決定將物業(yè)費(fèi)從3毛漲到5毛，理由是物業(yè)費(fèi)太低覆蓋不了物業(yè)成本，而且用于老小區(qū)改造借的錢(qián)也要還了。

這是社區(qū)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主代表和物業(yè)公司聚在一起商量出來(lái)的漲價(jià)方案，能不能通過(guò)還未可知。按照計(jì)劃是11月底進(jìn)行全體居民投票表決。

老小區(qū)的管理真是難啊。

3

中糧大悅城要來(lái)了嗎？

有司的公告顯示，臺(tái)東中糧大悅城二期地塊將于12月5日拍賣(mài)，起拍地價(jià)2720元/㎡，起拍總價(jià)4.1億。

之所以叫中糧大悅城二期，是因?yàn)?016年的時(shí)候中糧在這里拿了三塊地，一期的兩塊地規(guī)劃為市民廣場(chǎng)和商務(wù)廣場(chǎng)，已經(jīng)建成。

規(guī)劃為商業(yè)體的二期地塊一直沒(méi)有建設(shè)，當(dāng)時(shí)官方消息說(shuō)是由于中糧集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)生變動(dòng)所致。

本次即將拍賣(mài)的就是這個(gè)二期地塊，官方說(shuō)已經(jīng)與中糧方面談妥了。

但是具體細(xì)節(jié)還未可知，所以最后是中糧花錢(qián)拿下，還是市北區(qū)平臺(tái)公司接盤(pán)、中糧“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)，等著看吧。

至少這塊地是激活了。

4

萬(wàn)戶居民完成“適老化改造”！

官方消息說(shuō)，截至目前青島已經(jīng)完成“適老化改造”10600戶，提前達(dá)成市辦實(shí)事的目標(biāo)。

進(jìn)度快與支持力度大分不開(kāi)，今年夏天施行的“以舊換新居家適老化改造細(xì)則”顯示，只要滿足“60周歲及以上”和“產(chǎn)品收貨地址在青島市境內(nèi)”兩項(xiàng)條件，每人的補(bǔ)貼總額度可以達(dá)到15000元。

從老舊小區(qū)改造到適老化改造，青島這些年為了提升老房子的品質(zhì)可謂下了大力氣。

老房子都在向好房子奔赴，新房子當(dāng)然更要引領(lǐng)品質(zhì)，這是大勢(shì)所趨。

那些開(kāi)盤(pán)多年、還剩了不少現(xiàn)房的項(xiàng)目，趕緊想辦法吧。

5

華潤(rùn)云府終于告別異味？

當(dāng)年華潤(rùn)興致勃勃地在青島西海岸規(guī)劃了一個(gè)名叫“國(guó)際海洋智區(qū)”的宏大項(xiàng)目，甚至可以說(shuō)是一個(gè)新城：因?yàn)榈靥幤h(yuǎn)，所以各種配套也是自建的。

但是地塊沒(méi)能全部搞定，導(dǎo)致住宅小區(qū)全都銷(xiāo)售完成之后，很多配套地塊還在原企業(yè)手里。

這也是該項(xiàng)目?jī)r(jià)跌如崩的原因，本來(lái)規(guī)劃為配套的地方還是工廠，除了噪音之外，還有令人頭疼的異味。比如該項(xiàng)目二期的華潤(rùn)云府，緊鄰康大食品的污水站，異味難當(dāng)成為小區(qū)的惡疾。

好在有司也一直在努力，11月19日的消息是，康大食品原污水處理模塊設(shè)施已停用，正在進(jìn)行模塊內(nèi)殘余的污水、淤泥、菌種清除工作。新污水處理設(shè)施運(yùn)行正常，周邊無(wú)明顯異味。

也許華潤(rùn)云府就此告別異味了呢。

編輯：周道