破局與重塑：“好房子”引領房地產價值鏈重構丨“十五五”規劃建議解讀（三）

城市與區域治理研究院 蘇志勇/文

從“有房住”到“住好房”的轉變，是房地產高質量發展的核心要義，也是新發展模式最直接的民生體現。

“十五五”規劃建議提出，“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”，將“好房子”建設提升到房地產高質量發展的戰略高度。房地產開發將從單純的建造房屋轉向營造高品質生活空間，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平。

按照住房城鄉建設部的相關表述，不僅新房子要建成“好房子”，也要將老房子改造成“好房子”；不僅商品房要建成“好房子”，保障房也要建成“好房子”；“好房子”不僅體現在產品品質，還要體現在物業服務水平。基于此，“十五五”規劃建議提出“實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”，從產品和服務維度，為房地產高質量發展提供了清晰的路徑。

一、明確“好房子”核心標準，健全全鏈條品質管控

在10月11日國務院新聞辦舉行的“高質量完成‘十四五‘規劃”系列主題新聞發布會上，住房城鄉建設部從標準、設計、材料、建造和運維5個維度介紹了推動“好房子”建設工作重點。

好標準方面，新版《住宅項目規范》對層高、隔音、節能、適老化等14項指標提出強制性要求，例如層高不低于3米、4層以上樓棟裝電梯等。好設計方面，鼓勵設計師下功夫研究住房問題，特別是讓每1平方米物有所值，甚至物超所值。新規范要求新房子建成“好房子”，同時也要研究如何讓老房子通過改造向“好房子”靠攏。好建材方面，建議用“揭榜掛帥”的方式，推動研發適用于“好房子”的新型建材；研究綠色建材、智能安防、全屋智能，通過互聯網、傳感器等新技術、新材料、新產品，在“好房子”中得到應用，提高住房品質。好建造方面，提出“6633標準”——“六不六防三省三要”，即：不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭，防電、防火、防災、防盜、防撞、防摔，省心、省地、省錢，要有健康、要能實用、要有關懷。好運維方面，一方面要建立房屋全生命周期的安全管理制度；另一方面，對于物業服務要實施提升行動，解決好群眾有感的一些“關鍵小事”。

目前“好房子”國家標準已經落地，部分地方標準也陸續出臺，下一步還需要標準的體系化和可操作性。比如，建立分級分類標準體系，不僅要保障安全的“底線標準”，更要制定引領行業的“高線標準”，對應不同性能指標（如隔音分貝、空氣質量等級、能耗標準等），為市場提供明確階梯。另外，還要將“軟性指標”進行量化，將舒適、健康、便利等感性認知轉化為客觀參數。在此基礎上，編制出“好房子”設計導則和交付手冊，為開發商、設計師、施工單位提供圖文并茂的指導性文件和“通用說明書”。

“好房子”的核心標準是安全、舒適、綠色、智慧。實現這一目標，需從設計、建造到運維實施全鏈條品質管控，在設計環節，推動開發商重構產品設計體系，使"高標準"與"優設計"成為市場競爭門檻。在建造環節，加速普及綠色建材、裝配式技術、BIM數字化建造等技術，提升工程質量和效率，滿足"綠色低碳"與"智能建造"的雙重目標。在運維服務端，推動物業管理從基礎服務向全齡友好、智慧響應的綜合服務體系升級。

在全鏈條品質管控方面，要打通“前-中-后端”，形成閉環管理。前端管控方面（設計-招標），推行“陽光圖審”，建立設計文件第三方審查和公示機制，引入行業專家和準業主代表參與評議，從源頭上杜絕設計缺陷。中端管控方面（施工-建造），推廣“工地開放日”，在關鍵施工節點，定期組織準業主、第三方專家進入工地參與監督，建立透明互信的溝通機制。利用BIM技術、無人機航拍、物聯網傳感器等技術，對施工進度、質量等進行實時監控和可追溯管理。后端管控方面（交付-運維），推行“先驗房后收房”制度，業主在正式收房前有權在專業第三方陪同下進行全面查驗，確保交付品質。同時，將開發商、施工、設計、監理等各方主體的質量表現納入統一的信用檔案，與其市場準入、融資信貸等掛鉤。

二、 強化小區與社區功能，提升整體居住體驗

好的居住體驗不僅限于房屋內部，更延伸至整個社區。房地產高質量發展，必須跳出單一的房屋范疇，從更宏觀的“小區-社區”層面進行系統提升。這需要硬件改造與軟件升級并重。

首先是硬件改造和基礎設施完善，重點在于彌補老舊小區短板。包括系統性推進城市更新和構建綠色低碳韌性社區。在城市更新與老舊小區改造方面，“十四五”期間全國改造城鎮老舊小區24萬多個，惠及1.1億人。“十五五”將在此基礎上“大力實施城市更新”，重點推進城中村、危舊房改造。除水電氣基礎設施改造之外，重點推進樓棟公共空間環境及配套設施完善，包括加裝電梯、樓道修繕，配置停車設施、充電樁、無障礙設施，完善養老、托育、便民市場等服務設施。在存量空間活化利用方面，鼓勵利用閑置用地、地下空間、零散角落，通過“微改造”增建“口袋公園”、兒童游樂場、健身場所、共享花園等，實現“一刻鐘便民生活圈”全覆蓋。

構建綠色低碳韌性社區重點是創造生態宜居環境。例如提高小區綠化率和植被多樣性，推廣垂直綠色、屋頂花園；建設海綿城市設施，增強社區應對極端天氣的能力。此外，構建人車分流或友好共存的內部路網，建設連接社區公園、地鐵站、商業網點的安全慢行步道和騎行道，打通居民生活“最后一公里”。

其次是推動服務升級與全齡友好。社區服務應覆蓋全齡人群、全生命周期需求。一方面，拓寬物業服務領域，推動物業企業從“管理員”向“生活服務集成商”轉型，除了基礎服務，更可提供家政、維修、代購、養老助餐、托育、快遞代管等個性化、增值性服務，打造“一站式”社區生活服務平臺。另一方面，布局全齡友好型公共服務設施。通過新建或改建，補齊社區養老服務站（含日間照料）、嬰幼兒照護服務點（托育中心）、兒童之家等設施短板；通過引入社區圖書館、共享書房、公共食堂，增設室內外健身場地和設施，定期組織文化活動等，提升社區文化健康內涵。

第三是完善社區共治共享機制，激發社區治理活力。健全“黨建引領”下的協同治理機制，推廣“社區黨組織+居委會+業委會+物業服務企業”的“四位一體”聯動機制，通過“紅色物業”等模式，有效協調各方利益，化解矛盾糾紛。鼓勵居民參與和社區營造，搭建居民議事廳、線上平臺等協商共治平臺，鼓勵居民參與社區規約制定、公共空間改造、文化活動策劃等事務。培育社區社會組織，支持成立各類興趣小組、志愿者團隊，通過社區營造活動，增強鄰里紐帶和社區歸屬感。

第四是強化智慧賦能與長效運營。利用科技手段提升效率，并建立可持續的商業模式和資金保障。推動建設“智慧社區”平臺，集成智慧安防、智慧停車、智能門禁、設施報修、費用繳納、信息發布等功能。逐步拓展至智慧養老（如緊急呼叫、健康監測）、能源管理等深度應用，讓數據多跑路、居民更便捷。建立可持續的投入運營機制。在資金保障方面，除了維修資金和物業費，探索引入社會資本參與改造和運營，通過授權運營公司空間、廣告等特許經營項目獲得合理回報。通過設立住宅專項維修資金（房屋養老金）公共賬戶，為社區設施的長期維護和更新提供穩定的資金來源。

三、優化物業服務質量，夯實長效運維機制

“十五五”規劃建議將“物業服務質量提升行動”與“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”和“實施房屋品質提升工程”一并提出，表明國家已經將優質的物業服務視為“好房子”不可或缺的組成部分。這一行動旨在通過系統性整治和標準提升，切實解決人民群眾的“急難愁盼”問題，增強居民的獲得感、幸福感和安全感。優化物業服務質量，夯實長效運營機制，則是提升資產價值、增強居民獲得感、幸福感，實現行業可持續發展的根本路徑。

首先是優化物業服務質量。一是要推動物業服務的標準化和精細化，建立并實施與高質量發展相匹配的服務標準體系，明確服務清單和量化考核指標，推動物業服務從“有”向“優”邁進。聚焦業主在日常生活中的所有關鍵觸點，優化每一處體驗。二是要推動科技賦能與數字化升級。建設智慧社區平臺，實現報事報修、一鍵繳費、投訴建議、智能門禁、訪客管理、信息發布等功能管理。通過平臺分析報修類型高頻點、業主活動軌跡、服務評價等數據，精準發現服務短板，優化資源配置。通過智能監控、智能消防、電梯運行監測等實現預測性維護，從“被動響應”轉向“主動預警”。三是推動服務人性化與社區營造。建立樓棟管家或片區管家責任制，使服務更有溫度。針對老人、兒童等特殊群體提供差異化關懷。定期組織節慶活動、鄰里節、興趣社團等，營造“熟人社區”，增強業主歸屬感和社區凝聚力。定期召開業主座談會等，保持信息暢通，及時相應業主訴求。

其次是夯實長效運營機制，實現優質服務的可持續性。一是在財務管理方面，建立清晰的服務標準與物業服務等級掛鉤的菜單式報價體系，讓業主明明白白消費。定期向業主公示物業費收支明細、公共收入（如廣告位、停車費收入）的來源和去向，增強互信，減少矛盾和糾紛。二是在多元化經營與增值服務方面，合法合規利用公共區域開展增值服務，所得收益按約定比例補充物業費或反哺社區改造。圍繞業主需求，提供家政、養老、托幼、房屋租賃、新零售、資產托管等增值服務，為業主提供便利性同時，增加企業收入。三是強化業委會/物委會的協同，物業公司主動與業委會建立定期溝通機制，共同決策社區重大事項，形成治理合理。加強黨建引領，配合街道、社區黨組織參與文明創建、疫情防控、平安建設等，提升管理效能。

最后是分類施策與物業服務的全覆蓋。分類施策就是針對保障性住房小區、普通商品房小區、高檔住宅小區采取不同等級的物業服務，對象相應收費標準。對新建住宅，重點在于落實高標準服務；對老舊小區和無物業小區，則需要創新模式，如通過“政府補貼一點、業主承擔一點、市場讓利一點”動態調整物業費，或由街道社區牽頭將相鄰老舊小區“打包”引入專業物業公司，實現基礎服務的全覆蓋。

四、完善政策支持體系，引導行業高質量發展

“好房子”建設涉及住建、發改、財政、金融、自然資源、民政等多個部門，需要建立高效的跨部門協同機制，在規劃、土地、資金、監管等方面形成政策合力。從標準制定、激勵政策出臺，到項目的落地實施，后期的監督評估，需要形成完整的閉環，確保政策紅利能夠真正傳導至企業和居民。

在金融政策方面，加大政策激勵與融資支持。對符合高品質住宅標準的產品，可在公積金貸款額度上給予上浮，在預售資金監管方面提供適當靈活性。創新存量收儲改造、適老化改造等金融政策工具，擴大城市更新專項債使用范圍，鼓勵利用專項債等工具盤活低效用地和閑置房產，為品質提升項目提供資金保障。將老舊小區更新改造所關聯的建材、機電設備、智能家居產品等納入以舊換新資金支持范圍。對城市更新相關企業給予稅收減免。

在土地政策方面，加強土地規劃政策創新。增加“好房子”項目土地供應，定向供應優質地塊，在項目選址、交通路網、商業配套等方面做前瞻性規劃。對開發商配建社區配套設施，在稅收等方面給予適當優惠。鼓勵舊廠區園區和閑置商業項目通過用地性質調整，改建為保障性住房或適老化社區，對土地出讓金做適當減免。打破傳統僵化的功能分區，在規劃中明確允許甚至鼓勵用地功能混合，如在居住用地上兼容小型辦公、商業零售、文化創意等項目，最大限度實現“職住平衡”。