前瞻南泰地塊，五家意向房企，五個不同結局

｜鄧浩志我一般很少討論地塊和項目，但由于這次是近年來極少見的巨型項目，所以提些看法。

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背景：

海珠區南泰路地塊，宗地面積6.5萬平，出讓用地面積4.2萬，容積率3.4，計容總建面為14.4萬平，起拍價27.5億，起拍樓面價1.9萬/平。

競得人須在旁邊建回遷安置商業約20萬平、地下空間不少于5.5萬，還有學校等。

這塊地出來后，將會是海珠西最大的、最旗幟性的樓盤，直接影響整個海珠西的新房格局，甚至決定了未來片區房價的發展趨勢。

首先是商業

項目要求配建20萬平米的大型商業，這個規模，很可能重塑整個海珠西的商業格局。目前海珠西只有樂峰廣場一個大規模綜合商業，其他綜合商業要么經營不善、門可羅雀，比如廣百新一城；要么規模較小，比如江泰路萬科里，只能滿足周邊一兩公里范圍內的日常基本消費，無論品類和檔次都相對單一，更談不上帶動片區的商業氣氛。如果這個大商業能出來，而且經營得好，這將是海珠區一個新的商業地標；如果做不好，也有可能“一碟齋”擺響度。

據說目前有5家品牌大房企對這個項目有興趣

由于這幾家房企在商業運營能力上有非常大的差距，所以不同企業獲得這個地塊，結果完全不同。

如果H字頭房企拿下，對商業是最有利的，因為他們擁有最強的商業運營能力。按區位和周邊消費力，很可能引入其二線商業品牌“萬象天地”。這個品牌不是頂奢，但更符合多數消費者的需求，能帶動人氣，最終超越樂峰廣場也有可能。

如果是Z字頭房企拿下，次好。他們商業經驗也比較豐富，旗下商業品牌環宇天下也有不少成功案例，出來后順利開業基本沒有問題，但后續經營則五五開，最終還要看經濟大環境對大家消費力的支撐。

如果是P字頭或者L字頭房企拿下，不確定性較高。因為這兩家房企更擅長住宅產品打造，但商業運營上成功案例比較缺乏，更常會見到其配建商業招商不足，甚至是閑置的狀況。

如果是Y字頭房企拿下，商業可能九死一生。目前這家房企一個成功經營的商業都沒有，更要命的是部分早期樓盤甚至把商業承諾干成了公寓產品，賣完就了事，比如工業大道的某樓盤。

住宅產品方面

5家房企做出來的住宅產品，我認為應該都會不錯：

Y字頭房企很可能又以驚嚇市場的超高使用率獲得優勢；

L字頭房企可能是最讓人期待的，他們的審美上和其他本地房企比有點別具一格；

P字頭房企不排除來個準豪宅產品，直接賣個剛改價格；

Z字頭房企大概率維持一貫的中高端小資定位；

H字頭房企也會很上檔次，但其產品線特征，目前我感覺并不十分清晰。

極度低迷的房地產市場，12月到明年一季度，不排除是新一輪政策密集期。