“千億央企開發商”大悅城地產申請退市！

大悅城地產結束12年上市歷程，是多重壓力下的戰略性撤退，也是行業深度調整的一個縮影。

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退市

11月24日，大悅城地產（00207.HK）公告稱，退市相關計劃已于11月21日獲法院認可，公司退市相關計劃將于11月27日生效。

大悅城地產退市公告

公告顯示，依據香港《公司條例》第99條，大悅城地產以協議安排方式推進股份回購，并已向聯交所申請撤銷其股份上市地位。

大悅城地產表示，退市計劃旨在“優化資本結構、提升運營靈活性”，并強調此舉不會影響公司的正常經營。

近年來，大悅城地產股價持續低迷，整體流動性偏低，限制了從資本市場籌集資金的能力。

另外，受房地產行業下行影響，大悅城地產業務中的住宅銷售業務毛利率下降。

2024年，大悅城地產出現上市以來首次虧損。

如今，大悅城地產結束12年上市歷程，是多重壓力下的戰略性撤退，也是行業深度調整的一個縮影。

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財務分析

據官網介紹，大悅城地產是中糧集團旗下的商業地產旗艦，專注于在中國境內開發、經營、銷售、出租及管理綜合體和商業物業的大型商業地產開發商及運營商。

2013年，大悅城地產借殼“中糧置地”登陸港股。

大悅城地產官網

從股權結構看，大悅城地產控股股東為大悅城（000031.SZ），持股比例為64.18%，公司實際控制人為中糧集團。

值得注意的是，私有化后大悅城對大悅城地產的持股比例將躍升至96.13%。

股權結構圖

近年來，經濟大環境低迷波及商業消費市場。

2025年中報顯示，大悅城地產投資物業租金及相關服務收入總額約為20.38億元，同比下降2.5%。

從業績看，2025年中期大悅城地產營收81.24億元，同比下降5.78%；歸母凈利潤1.05億元，同比下降26.6%。

歸母凈利潤

另外，近年來大悅城地產的母公司大悅城也長期業績承壓。

2022年至2024年，大悅城連續三年虧損，累計凈虧損額超過70億元。

母公司大悅城業績

截至2025年6月末，大悅城地產總資產有1300.71億元，總負債742.89億元，凈資產有557.82億元，公司資產負債率為57.11%。

《小債看市》分析債務結構發現，大悅城地產主要以非流動負債為主，占總債務的54%。

截至相同報告期，大悅城地產非流動負債有401.56億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計有320.88億元。

此外，大悅城地產還有流動負債341.33億元，其中一年內到期的短期債務合計有99.12億元。

相較于短債規模，大悅城地產的流動性較好，其賬上現金及現金等價物有167.78億元，可以覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。

整體來看，大悅城地產的剛性債務總規模有420億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為57%。

從融資渠道看，作為上市公司，大悅城地產股權融資通暢，此外其還通過應收賬款、借款以及發債等渠道融資。

值得注意的是，2023年以來大悅城地產的籌資性現金流持續凈流出，2023年和2024年分別為-105.47億和-44.19億元，今年上半年該指標為-29.92億元，公司存在一定再融資壓力。

籌資性現金流

總得來看，大悅城地產業績承壓，母公司大悅城更是連年虧損；籌資性現金流持續凈流出，面臨一定再融資壓力。

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高歌猛進

早年間，大悅城地產精準定位于“年輕中產”，憑借出色的商業運營能力，在北京、上海等一線城市成功打造了一系列標桿性商業綜合體。

大悅城這些項目不僅是城市的地標，更成為了年輕消費群體的潮流聚集地，奠定了其在業內的領先地位。

2010年至2019年十年間，背靠實力雄厚的母公司中糧集團 ，大悅城地產進入了高速擴張的快車道。

充足的資金支持使大悅城地產得以在全國核心城市快速復制成功模式，年均營收增速持續保持在15%以上。

這一時期，大悅城地產通過“開發+持有”的模式迅速做大了資產包，規模與品牌影響力與日俱增，展現出強勁的增長勢頭。

然而，2020年成為大悅城地產重要的轉折點。

隨著房地產行業“三道紅線”等調控政策的出臺，整個行業進入深度下行周期。

高杠桿、重資產的擴張模式難以為繼， 大悅城地產被迫緊急剎車，大幅放緩了新增投資節奏。

大悅城地產戰略重心從此前的“規模擴張”明確轉向“存量優化”，并開始探索輸出管理的輕資產運營模式，以求在逆勢中穩住陣腳。

為應對挑戰， 大悅城于2022年提出了“雙輪驅動”戰略，意圖以住宅開發銷售產生的現金流，來反哺需要長期培育的商業地產業務。