蘇州頂流商圈公寓遇冷？華貿(mào)中心“姑蘇里”去化緩慢背后的信號

作為蘇州近年來備受矚目的城市綜合體項(xiàng)目，蘇州華貿(mào)中心近期動(dòng)態(tài)頻頻，兩大關(guān)鍵進(jìn)展引發(fā)了市場和投資者的廣泛關(guān)注。

一、商業(yè)核心“萬象天地”定檔年底，蘇州高端商業(yè)格局將刷新

最新信息顯示，蘇州華貿(mào)中心的商業(yè)核心部分——華貿(mào)萬象天地已正式定檔于2024年年底開業(yè)。該項(xiàng)目宣稱定位為高端購物中心，將引入眾多“國際名品”、“高端餐飲”和所謂沉浸式體驗(yàn)業(yè)態(tài)，致力于打造蘇州乃至長三角地區(qū)的“新一代商業(yè)地標(biāo)”。其順利開業(yè)，能否兌現(xiàn)整個(gè)華貿(mào)中心的商業(yè)價(jià)值、提升石路商圈的能級，我們拭目以待。

二、公寓項(xiàng)目“姑蘇里”銷售艱難，4年左右網(wǎng)簽僅12.4%

與商業(yè)進(jìn)展同步受到關(guān)注的是其配套的公寓產(chǎn)品——華貿(mào)·姑蘇里。根據(jù)公開的房產(chǎn)交易平臺信息查詢，該項(xiàng)目2022年1月14日已取得預(yù)售許可證的房源總套數(shù)為 1371套。

截至發(fā)稿前，住建網(wǎng)站信息顯示，姑蘇里項(xiàng)目當(dāng)前的可售房源為1201套。這一數(shù)據(jù)表明，自取證以來，項(xiàng)目網(wǎng)簽僅約12.4%，但仍保有大量房源在售，可見其銷售相當(dāng)艱難，四年時(shí)間僅網(wǎng)簽170套，相當(dāng)于每年只賣四十余套，這對于開發(fā)商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)來說也是一個(gè)挑戰(zhàn)。

蘇州華貿(mào)中心姑蘇里為40年產(chǎn)權(quán)商住產(chǎn)品，這與70年住宅存在本質(zhì)區(qū)別：

• 貸款限制：商辦產(chǎn)品貸款年限通常較短（一般10年），首付比例要求更高，這直接提高了購房門檻。
• 交易成本：交易稅費(fèi)較高（契稅3%、增值稅差額5.3%），大大增加了二手交易成本。
• 使用成本：整體售價(jià)較高，另外商水商電標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)高達(dá)約7.95元/月/㎡，長期持有成本顯著高于住宅產(chǎn)品，租金回報(bào)率也較少。
• 功能限制：得房率低，無法落戶、不帶學(xué)區(qū)，限制了自住需求的購房者。

另外，產(chǎn)品定位與目標(biāo)客群錯(cuò)位

蘇州華貿(mào)中心公寓項(xiàng)目適合短期投資者、文旅從業(yè)者或資產(chǎn)配置者，而非傳統(tǒng)住宅買家。這種窄眾定位自然限制了潛在購房者的規(guī)模。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，高端投資需求收縮，而項(xiàng)目又難以吸引自住客戶，導(dǎo)致去化困難。

總結(jié)，蘇州華貿(mào)中心正處在從“建設(shè)期”到“運(yùn)營期”轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)刻。年底商業(yè)的開業(yè)是對項(xiàng)目承諾的首要檢驗(yàn)，其開業(yè)后的實(shí)際人氣和品牌級次，將成為大家關(guān)注的重點(diǎn)。對于關(guān)注姑蘇里公寓的客戶而言，現(xiàn)階段既是考察項(xiàng)目商業(yè)兌現(xiàn)能力的窗口期，也可能是在價(jià)值完全爆發(fā)前進(jìn)行決策的機(jī)會期。

就目前經(jīng)濟(jì)形勢和市場環(huán)境，普通住宅已經(jīng)很難，對于公寓產(chǎn)品，建議各位看官還是慎重。

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