早期高層進入老化期，梯夠不到、管線撐不住，火災成“隱形炸彈”

哈嘍大家好，今天小墨這篇深度城市觀察，想帶大家重新審視“高層住宅時代”為何走到十字路口，以及未來中國居住空間真正需要的是什么。

中國是全球500米以上超高層建筑數量最多的國家，但國家發(fā)改委在2022年的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》中已經明確提出嚴格限制新建超高層，甚至禁止新建500米以上的建筑。

近年多起高層火災、老舊小區(qū)設施老化等事件頻繁進入公眾視野，居民對高層住宅的安全性、壽命周期和未來維護成本的擔憂也逐漸增加。

從官方數據到專家觀點，再到各地城市的實踐，都在透露出同一個信號，屬于高層住宅的高速擴張時代正在“降溫”。

如果回到歷史背景，高層住宅的興起與中國的住房商品化進程密切相關。

上世紀八九十年代，城市人均居住面積不足10平方米，缺房戶數量巨大，快速擴大居住供給成為硬性需求。

在這一背景下，無論是板式預制混凝土技術的突破，還是香港開發(fā)模式的引入，抑或是土地財政邏輯對高密度開發(fā)的支持，高層住宅都順理成章成為最具效率的解決方案。

更高的樓層代表更多的可售面積，能有效攤薄土地成本，而土地價格在房價中占比達到60%—70%，這是高層模式得以快速擴張的根基。

但“高度紅利”背后埋藏的結構性成本從一開始就存在，只是過去被住房緊缺的現實所掩蓋。

按照我國消防標準，超過36米的建筑已超出大部分消防云梯的有效高度，這意味著內部消防系統(tǒng)必須長期保持穩(wěn)定才能保證安全，電梯是高層住宅的生命線，一旦出現停電或設備老化，居民出行、救援效率都會受到影響。

同時高層住宅的水、電、暖、排煙等系統(tǒng)遠比多層建筑復雜，維護成本和老化速度都明顯更高。

專家普遍指出，一些90年代建設的高層住宅已陸續(xù)進入技術壽命末期，管線滲漏、電梯故障、消防設備衰減等問題頻繁出現，而這些系統(tǒng)的全周期維護費用往往超過地方財政或居民物業(yè)費用的承受能力。

更棘手的問題是拆除和更新。當高層住宅失去使用價值或難以維護時，就會遇到城市管理的“硬約束”。

根據國際拆除行業(yè)協(xié)會（IDA）的數據，超高層拆除往往需要定向爆破、鋼結構切割、巨型機械和大規(guī)模隔離區(qū)，其成本可能超過建設成本本身。

換句話說，中國城市里上百萬棟高層建筑一旦進入報廢周期，將帶來全社會層面的成本壓力，而第一批高層住宅正逐步逼近這個時間點。

國際經驗也為我們提供了參照。法國、英國、美國的高層保障性住宅在20世紀經歷過大規(guī)模擴建，但最終因人口結構單一、就業(yè)距離拉大、政府資金投入不足等問題，高層社區(qū)逐漸衰敗，甚至淪為高犯罪率區(qū)域。

中國早期的一些保障房與安置房，因區(qū)位偏遠、投資有限、規(guī)模過大，在實際運行中也出現了類似隱憂。

近年來一些三四線城市和縣城的高層住宅空置率不斷攀升，部分開發(fā)區(qū)入住率不足30%。

這不僅反映出人口總量的下降，更說明在基礎設施能力有限、物業(yè)投入不足的城市，高層住宅的運營難度遠超一線城市。

例如部分城市供電能力不足，電梯頻繁停運；高層供水水壓不穩(wěn)，居民不得不在樓層間設置“公共接水點”，消防水泵因老化壓力不足，火災時難以支撐室內栓的使用。

這些問題如果長期得不到解決，很容易導致社區(qū)環(huán)境的快速惡化，進一步加速空置和失管化風險。

可以看到高層住宅面臨的問題并不是一線城市獨有，而在中小城市與人口零增長地區(qū)呈現更突出特點。因此，不少學者認為，中國的高層住宅需要進入“存量治理”的新階段。

事實上國家層面已經開始引導“高度降溫，質量提升”的發(fā)展方向。

除了政策中明確限制新建超高層外，多個城市提出住宅不超過36米的規(guī)劃要求，北京城市副中心更是全面執(zhí)行這一標準，住建部強調要提高居住區(qū)綠地率、完善公共服務、強化消防能力建設，推動從“夠住”到“住好”的轉型。

從全球趨勢來看，宜居城市的發(fā)展共識也在發(fā)生變化，現代城市不再以摩天樓數量作為發(fā)達程度的象征，而是更關注城市的公共性、安全性和環(huán)境品質。

高層不一定等于現代化，更不等于舒適和安全。對于中國來說，這意味著我們正在從“追求高度”轉向“回歸尺度”。

住房不再只被視為物理空間，而是被重新定義為一個需要長周期運營、有公共服務承載能力、有安全保障體系的綜合體。