房價下跌后，財富蒸發了多少？

最近幾年房價下跌，大量中產的財富直線蒸發。我想大家都知道最近幾年家庭資產縮水了不少，但是具體多少呢，沒有測算過。今天我以上海家庭為例，來算一算中產家庭們最近幾年財富蒸發的數量。

上海大概有860萬套住宅，同時上海共有居民戶964萬戶。也就是說，平均下來幾乎戶均一套住宅。

根據最近二手房交易數據，按照套均建面90平米計（近十年二手房成交的平均面積），全市存量住宅大概7.8億平米。

上海房價的巔峰在2021年底~2023年初，這一年半的時間里，上海均價高達7.29萬/平米，算下來整個上海房子的市值是57萬億人民幣。要知道常規時期（上證指數3000點左右的時候），整個A股的市值也就70萬億左右。也就是說上海一座城市的房子市值，就幾乎可以跟中國所有上市公司的市值匹敵。

那時候無疑是上海樓市的巔峰，賣掉上海，買下中國所有上市公司。

然后情況急轉直下，截至目前上海均價降到了5.47萬元/平米，相比于巔峰下降了25%。

也就是說，從宏觀層面來講，上海樓市的市值蒸發了14萬億元。

騰訊市值5.4萬億，阿里市值2.6萬億，拼多多1.3萬億，小米市值1萬億，美團市值0.55萬億，京東市值0.35萬億。上海樓市蒸發的市值，把上面這些互聯網巨頭買個遍之后，還可以剩一個茅臺。

上海去年的GDP是5.4萬億，也就是說，這幾年蒸發的市值，相當于整個上海3年白干。

23年上海全市居民存款余額是6.02萬億，從上海樓市蒸發的數字，相當于把上海居民所有存款清空了2.5次。

這是整體的情況，不過太過宏觀大家體感不深，我們再看看微觀的數據，家庭戶均資產損失了多少。

樓市巔峰的時候，57億的市值，對應全上海964萬戶家庭，戶均資產591萬。假設上海家庭資產70%在房產上，那么上海每家每戶的資產差不多能有845萬，換算成美元就是118萬美元，戶均Millionaire。

在不統計個人持有的商辦、商鋪、廠房等其他房產的情況下，在峰值時，上海戶均凈資產已經超過美國當年的平均值106萬美元。但是上海2022年的人均GDP只有2.5萬美元，美國人均GDP則是7.6萬美元，美國是上海的三倍。就算不看GDP看工資，美國平均是上海兩三倍也沒有問題。樓市泡沫，直接讓上海人能夠跟三倍差距的美國人資產上相匹敵。

如果是具備全球資產配置的上海人，在那個時候將泡沫資產換成實在實的資產，可能真的可以直接實現資產2~3倍的跨越。但如果沒有這個認知，紙面財富就終將是紙面財富。

如今房價已經回落25%，那么上海戶均資產下滑多少呢？

591*0.25≈148萬，上海戶均資產已經下降了148萬。總資產跌破700萬，戶均Millionaire的現狀落空了。

這里還沒有算一手房，事實上很多郊區次新房，在二手市場已經跌破了2015年的開盤價。

以上算的是賬面虧損，如果看實際發生的交易，21~23年這三年二手房的成交套數，是66萬套，對應的是100萬戶左右的上海家庭。也就是說，真實產生虧損的上海家庭，占比就有15%左右。

巨虧的家庭有15%，如果把時間線延長，現在上海房價已經跌到2017年，算上資金成本，也就是說2016至2024年買房的家庭都或多或少會虧一些。這8年上海二手市場累計成交近二百萬套，占全部存量住宅的近1/4。按一套平均直接影響兩個家庭計算，波及近400萬戶，占全市戶數的40%以上。

我看到有人說，住宅購買群體3/4以上是25-45歲的中青年人口，他們是這個城市社會生產、消費的中堅力量，當90后和80后被集體套死，未來的消費就好不了，不明白為什么不全力救市？（估計就是自己被套了）

原因很簡單，如果大量負債擴表印人民幣，在GDP沒有實際快速增長的情況下，就一定會產生惡性通貨膨脹，進而影響外匯。

房價崩了，只要不大規模產生壞賬，不要讓銀行出現危機，其實忍忍也就過去了。但如果匯率崩了，我們全球制造業中心的地位就會受到挑戰，這會產生更加嚴重的后果，可不是忍忍就過去了那么簡單。

更加恐怖的是，現在是樓市的底嗎？

最近半年，一線城市進入補跌階段，每個月環比都會下降1.5%左右，這個跌幅比全國平均水平還要更高。

有人說一線是核心資產，所以跟其他城市不一樣，永遠漲。但是這個世界上就沒有只漲不跌的資產。就算是核心資產，也就是下跌的時間比其他資產晚一點。當其他城市都腰斬之后，一線只跌25%，真的是終點嗎？

經濟學上有一個理念，叫做一價定律。就是說同一個商品，在不同地方，應該賣一個價格。如果價格不一樣，出現了套利空間，就會有很多套利者去交易，然后這個價差就會被逐漸抹平。

當然，套利交易需要時間，流動性越低的商品，需要的時間越長。比如房子，中國的房子真的能夠跟比自己高2~3倍GDP的國家一個價格嗎？

套利交易需要時間，這個時間正好給到大家。我早在2018年就叫大家清掉三四線的房子，2020年開始叫大家清掉非一線+杭成的房子，2023年開始看空中國所有城市的房子。

一套500萬的房子，如果2022年持有到現在，可能只剩下350萬。

但如果賣掉買黃金，現在就是1000萬；買A股，現在就是700萬；買美股，現在就是1000萬；買國債，現在就是550萬。無論賣掉買什么，都會跟直接持有產生2倍左右的資產差距。

高認知的人，必須得看懂未來的趨勢，不然紙面財富終將是紙面財富，憑運氣得來的終將憑實力虧回去。

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