萬科20億債券展期方案出爐，2026年可以走出困境嗎？

步入今年的12月份，對萬科來說，這個月有兩筆中票即將到期，一筆是涉及20億元的“22萬科MTN004”，這筆中票的到期時間是12月15日。另一筆是12月28日到期的“22萬科MTN005”，涉及金額高達37億元。整個12月份，萬科面臨的中票兌付金額，高達約57億元。

還有半個月時間，“22萬科MTN004”即將面臨償付考驗，但萬科已經開始籌劃著債券展期的方案，以延后債券償付的壓力。

根據“22萬科MTN004”的本息兌付安排，擬本息展期一年時間，即把2025年12月15日到期的中票，延后至2026年12月15日償付，給萬科爭取了更多的籌備時間。

在展期計劃中，展期期間的票面利率維持3%不變，新增利息本金的兌付一同支付。如果這一次萬科20億債券展期方案得到通過，那么萬科將會在短期內避免了實質性違約的風險。但是，這一筆債券成功展期，并不等同于萬科的債務償付壓力得到顯著緩解，因為接下來即將面臨行權到期的債券規模依然龐大，這一筆計劃展期的20億債券，只是萬科三年內面臨行權到期債券的冰山一角。

在資本市場中，萬科面臨著股債齊跌的走勢，萬科AH股已經創出了本輪調整新低。萬科多筆債券也出現了大幅下跌的走勢。在股債齊跌的背后，反映出市場悲觀的投資預期，面對接下來的債券到期償付壓力，萬科可否順利過關，仍然存在很大的變數。

未來三年，將會是萬科最難熬的三年，也是決定萬科生死命運的關鍵時刻。

2025年12月，萬科面臨約57億元的中票到期兌付壓力。即使解決了20億元的中票兌付問題，12月份還有37億元的中票兌付需要解決，否則依然難逃實質性違約的風險。

2026年與2027年，仍然是萬科的償債高峰期。其中，粗略估算，2026年境內債到期規模超過120億元，如果25年12月的20億元中票成功展期，那么壓力又會給到了2026年，2026年潛在的償債壓力會更大。

到了2027年，萬科不僅面臨境內債的償付壓力，而且還要面臨海外債的償付壓力。相比起境內債，海外債兌付所面臨的問題會更加復雜，所以從2025年到2027年，萬科所面臨的債券兌付壓力并不輕松。

萬科20億債券展期方案出爐，即使方案順利通過，也只是緩解了一時的兌付壓力，并未從根本上解決債券兌付的問題。

對萬科而言，可否化債成功，取決于未來三年房地產市場可否走出低谷，并進入新一輪的上漲周期。

一旦房地產開始觸底回升，景氣度開始回暖，那么對萬科等房企來說，各項財務指標有望得到改善，銷售回款情況將會顯著好轉。當房企資金面逐漸改善，很多問題也會迎刃而解，萬科的化債壓力將會得到顯著減緩。

然而，房地產市場可否在三年內扭轉下行周期，仍然存在著很大的不確定性。面對當前的房地產市場，市場看跌預期比較強烈，與前幾年的看漲預期形成了鮮明的對比。很顯然，投資者的購房意愿較前幾年已經明顯下降，更多年輕人愿意通過租房來替代買房子。

退一步思考，如果房地產市場在未來三年時間里，仍然處于低迷筑底階段，那么對萬科而言，接下來的化債壓力將會顯著提升，留給萬科化債的時間已經不多了。