香港大火，或推動(dòng)新一輪房改，高層住宅正在被拋棄？

香港的一把大火，把高層住宅推到了風(fēng)口浪尖上。

這場(chǎng)悲劇不僅暴露了高層住宅的安全風(fēng)險(xiǎn)，也給我們敲響了警鐘。

因?yàn)閮?nèi)地在房地產(chǎn)領(lǐng)域，幾乎就是照搬的香港模式，所以香港地產(chǎn)的弊端，我們一個(gè)都不少。

如今中國樓市經(jīng)歷了一段調(diào)整期，新一輪的房改呼之欲出，這場(chǎng)大火很可能會(huì)推進(jìn)提速。

都說香港寸土寸金，可是真的沒地蓋房子嗎？

看面積，香港一共1106平方公里，只開發(fā)了不到四分之一，其中住宅只用了不到7%的土地。

作為對(duì)比，北京這個(gè)比例是37%，上海和深圳也有22%以上，所以香港并不是沒有地。

事實(shí)上，香港模式的根源，是1976年出臺(tái)的《郊野公園條例》。

條例規(guī)定，香港超過40%的土地都要建成郊野公園，禁止建造任何建筑，保護(hù)環(huán)境當(dāng)然是好事，可40%這個(gè)比例也是全球獨(dú)一份了。

這種人為壓縮土地供應(yīng)的結(jié)果，就是地價(jià)開始飆升，房價(jià)一路猛漲，人們?yōu)榱嗽琰c(diǎn)上車，不得不加入搶房團(tuán)。

結(jié)果就是，香港通過土地財(cái)政獲得了大量收入，開發(fā)商也通過賣房賺得盆滿缽滿。

在郊野公園條例出臺(tái)以前，香港的經(jīng)濟(jì)支柱是貿(mào)易和航運(yùn)，頂級(jí)家族是兩大船王，包玉剛和董浩云。

在這之后，香港的經(jīng)濟(jì)支柱就轉(zhuǎn)向了地產(chǎn)和金融，如今的香港四大家族，包括李嘉誠、李兆基、郭得勝和鄭裕彤，全都是70年代開始靠地產(chǎn)崛起的。

但是，這種人為制造的土地稀缺，也造成了香港地產(chǎn)的獨(dú)特模式，尤其是3大特點(diǎn)，幾乎是香港獨(dú)有的現(xiàn)象。

一是高密度的高層住宅。

為了分?jǐn)偼恋爻杀荆_發(fā)商就把樓往天上蓋，所以從80年代開始，30層以上的超高層住宅在香港拔地而起。

久而久之，香港的九龍、港島，全是密密麻麻的超高層，被人們稱為石屎森林。

二是預(yù)售制，也就是香港人說的賣樓花。

地價(jià)太高，對(duì)開發(fā)商的資金體量要求就很大，房地產(chǎn)的資金成本占比就很高，那怎么辦呢？

為了給開發(fā)商減負(fù)，預(yù)售制應(yīng)運(yùn)而生，房子沒蓋好，甚至剛打地基就能收錢，開發(fā)商迅速回籠資金，大大提高了資金周轉(zhuǎn)率，降低了資金成本。

三是公攤制，同樣是降低成本的副產(chǎn)品。

電梯間、走廊、樓梯這些公共區(qū)域，都要算進(jìn)房價(jià)里，倒逼開發(fā)商縮小公攤，盡一切可能提高土地利用率。

這3招組合起來，最大化地發(fā)揮了土地價(jià)值，開發(fā)商的利潤也上去了，但也導(dǎo)致了，香港遍地都是超高層住宅。

等到內(nèi)地商品房開始興起的時(shí)候，香港四大家族就是地產(chǎn)圈的楷模，整個(gè)行業(yè)都向香港看齊，把期房銷售、公攤制，還有高層住宅都學(xué)了過來。

但這場(chǎng)大火，卻暴露了高層住宅最致命的問題，那就是維護(hù)成本太高了，樓蓋得越高，后期維護(hù)的施工難度就越大，導(dǎo)致成本呈指數(shù)級(jí)上升，可如果維護(hù)不到位，又會(huì)造成安全風(fēng)險(xiǎn)。

比如這次失火的宏福苑，它建于1983年，2016年就查出來外立面需要翻新，2024年才敲定了方案。

一共就8棟樓，單單換層外皮，需要花多少錢呢？

答案是3.3億港幣，換算成人民幣是2.7億元，平均每戶人家得掏15到18萬元。

但這僅僅只是冰山一角，因?yàn)槌送饬⒚娣轮猓€有更換電梯、改造供水供電系統(tǒng)、地下車庫加固等等，五花八門大大小小的后續(xù)維護(hù)，哪樣都少不了。

保守測(cè)算，以高層住宅70年的生命周期，累計(jì)剛性支出要達(dá)到房價(jià)的30%至50%。

也就是說，如果你買了一套300萬的房子，那以后還得掏100萬到150萬來維護(hù)，相當(dāng)于又買了半套房，靠大修基金那點(diǎn)錢，根本支撐不住。

而且這筆錢，基本都出現(xiàn)在房子生命周期的后半段，在你剛?cè)胱〉那?0年里，可能一分錢都不用花，但從20年以后，可能每隔兩三年，就得繳納幾萬甚至十幾萬去維護(hù)。

有人可能會(huì)說了，那我湊合著住，不交不行嗎？

不好意思，大概率不太行，因?yàn)槿狈S護(hù)的房子，會(huì)產(chǎn)生巨大的安全隱患，這不是你一個(gè)人的問題。

2022年，國家專門修訂了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，把定期驗(yàn)樓和修繕變成了強(qiáng)制措施，而且也明確了這筆錢得業(yè)主來承擔(dān)。

現(xiàn)在中國的高層住宅是全世界最多的，之前它們還都很年輕，我們幾乎不用考慮修繕問題，可是接下來，大量高層即將邁過20年的門檻，我們必須要正視維護(hù)問題。

也正是因此，最近兩年我們可以看到，內(nèi)地樓市正在逐步退出香港模式。

張家口、衡陽等地已經(jīng)試點(diǎn)取消了公攤面積，改為按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，青島、溫州等地已經(jīng)開始限制預(yù)售，還有高層住宅也開始嚴(yán)格限制了。

今年5月1日，住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中，明確規(guī)定新建住宅高度原則上不超過80米，按照每層3米計(jì)算，也就是26層。

這充分說明了，未來低密度的洋房和小高層，才是市場(chǎng)的主流。

中國樓市經(jīng)過20年的狂飆突進(jìn)，解決了大部分人有房住的問題，接下來將更看重居住品質(zhì)，香港模式退出歷史舞臺(tái)，這不是樓市的倒退，而是樓市走向成熟、健康發(fā)展的必經(jīng)之路。