廣州告別摩天住宅，超高層成為過去

家人們，家人們！最近廣州房產圈最大的熱點——“超高層不香了，廣州逐步告別摩天住宅”，今天跟大家一起聊聊！

首先，我先給大家說個實打實的事實，不是我瞎編，是官方實打實的動作，你們自己也能去查！咱們廣州，以前到處都是四五十層的摩天大樓住宅，尤其是海珠、黃埔、增城這些地方，隨便一個新樓盤，動輒就是40多層、50多層，開發商賣房的時候，天天吹“一覽眾山小”“高空視野無敵”“高端大氣上檔次”，把超高層吹得天花亂墜，好像買了超高層，就躋身高端人群了似的。

但從去年5月份開始，風向徹底變了！住建部發布了一個《住宅項目規范》，明確規定，廣州這邊的住宅，容積率不能超過3.1，高度不能超過80米。可能有人聽不懂80米是什么概念，我給你們算筆賬，常規住宅層高大概3米，再加上首層架空，80米大概就是26層左右；后來廣州執行的時候稍微放寬了一點，大部分新出讓的地塊，限高都定在100米，也就是33層以內。這就意味著，以前那些動輒四五十層的摩天住宅，以后在廣州，基本不會再有新的了！

你們去看最近廣州掛牌的地塊，不管是中山八的地塊，還是荔灣區石圍塘的地塊，還有海珠南泰路、廣紙那些核心區的地塊，全都明確寫了限高100米或者80米，有的甚至要求，只要建80米以上的住宅，就得先問消防部門同意不同意，可見這次是來真的，不是說說而已。

可能還有家人會說，“不就是少建幾層樓嗎？有什么大不了的？”家人們，這可不是少建幾層的事，這背后是整個廣州樓市的大轉變，是咱們普通人買房的福音，尤其是那些被超高層坑過、或者正在糾結要不要買超高層的家人，你們的春天真的來了！

接下來，我就給大家拆解一下，為什么廣州要逐步告別摩天住宅？為什么以前香到不行的超高層，現在突然就不香了？這里面的原因，每一條都和咱們普通人的居住體驗、甚至生命安全息息相關，你們一定要聽仔細，別再被開發商的宣傳話術騙了。

第一個核心原因，也是最關鍵的一點——安全隱患太大，真的扛不住！家人們，你們有沒有想過，住在40多層、50多層的高樓上，一旦發生火災、地震這些意外，咱們該怎么逃生？我給你們說個扎心的事實，咱們國內大部分城市的消防云梯，有效救援高度也就50米左右，大概就是17層，就算是廣州這種一線城市，能達到100米救援高度的云梯，整個城市也沒幾臺，而且特別貴，一臺就要幾千萬，根本不可能每個小區都覆蓋到。

也就是說，如果你住在20層以上，一旦發生火災，外面的消防車根本夠不到你，只能靠自己跑樓梯逃生。你們想想，40多層的樓梯，就算你年輕力壯，跑下來也要十幾二十分鐘，更別說家里有老人、小孩、孕婦的，根本跑不動！而且超高層建筑一旦著火，就容易形成“煙囪效應”，煙火往上蔓延的速度特別快，一分鐘就能蔓延好幾層，逃生的時間真的特別緊張。

還有更嚇人的，房齡超過20年的超高層，消防設施的完好率還不到50%，很多消防電梯、避難層，要么被雜物占用，要么根本用不了，真發生意外，就是叫天天不應、叫地地不靈。以前開發商建超高層，只想著多蓋房子、多賺錢，根本不管咱們以后的安全，現在國家終于出手管了，這難道不是好事嗎？

第二個原因，住起來太鬧心，體驗感差到離譜，相信住過超高層的家人，都有過這樣的血淚史！最讓人崩潰的就是電梯，咱們普通人上班、送孩子上學，最趕時間的時候，卻要在樓下等電梯，早高峰的時候，等個20多分鐘都是常事，有時候急得跳腳，電梯就是不來；就算坐上了，電梯運行速度太快，還會耳鳴、耳壓不舒服，尤其是家里有老人和小孩的，每次坐電梯都害怕。

更坑的是，電梯總有壞的時候，一旦電梯壞了，住在三四十層的家人，只能爬樓梯，年輕人爬一次都累得氣喘吁吁，老人根本爬不動，連家都回不去。而且超高層的電梯維護成本特別高，一棟樓十幾部電梯，每年的維護費就要幾十萬，這些錢，最后還不是攤到咱們業主身上，物業費比普通小區貴一大截，一年下來，光物業費就要多花好幾千。

除了電梯，還有水壓不穩的問題。超高層都是二次加壓供水，一旦加壓設備出問題，或者用水高峰期，家里的水流就特別小，洗澡的時候，泡沫都沖不干凈，水流就斷斷續續，別提多憋屈了；還有風噪，樓層越高，風越大，晚上睡覺的時候，窗戶嗚嗚作響，根本睡不踏實，有時候臺風天，還擔心窗戶會被吹掉，一點安全感都沒有。

第三個原因，得房率低，咱們花了大價錢，卻買了個“縮水房”！家人們，咱們買房，花的是建筑面積的錢，但真正能用到的，是套內面積。超高層因為要建很多電梯、樓梯、避難層、設備間，公攤面積特別大，得房率一般只有65%左右，比普通小高層低了20%左右。

我給你們舉個例子，你花100萬買一套100平米的超高層，實際能用到的套內面積，可能只有65平米；但如果是小高層，同樣100平米，套內面積能有85平米左右，相當于多了20平米，夠放一個臥室、一個書房了！咱們普通人買房，都是一輩子的積蓄，誰愿意花冤枉錢，買那些用不上的公攤面積？開發商就是靠著這些公攤，偷偷賺咱們的錢，以前咱們沒得選，現在好了，政策來了，以后再也不用為公攤面積買單了！

第四個原因，長期持有不劃算，未來可能會貶值，甚至變成“燙手山芋”！家人們，很多人買房，不僅是為了住，還想著以后能保值、升值，或者以后換房的時候，能順利賣出去。但超高層，以后真的很難賣！

我給你們看一組數據，截至今年2月底，廣州的超高層住宅，可售套數有38000多套，去化周期要22.8個月，雖然比全市平均水平稍微低一點，但還是很高，而且很多超高層樓盤，開盤一年，去化率還不到三成。比如海珠西有個超高層樓盤，46到48層，去年4月份開盤，到現在快一年了，才賣出去不到三成；而旁邊一個32層的小高層，去化率已經超過七成，差距特別大。

而且以后，隨著超高層越來越老，維護成本會越來越高，電梯要換、外墻要翻新，每一項都是大開銷，到時候，物業費會越來越貴，小區環境會越來越差，高收入人群會慢慢搬走，剩下的都是租戶，最后可能會淪為“垂直貧民窟”。更關鍵的是，超高層樓層太高，拆遷成本特別高，以后基本沒有拆遷的可能，一旦房子老化，就只能一直住下去，或者低價拋售，根本賣不上價。

說完了原因，咱們再來說說，廣州告別摩天住宅，會給咱們普通人、給廣州樓市帶來哪些影響？這些影響，每一條都和咱們息息相關，尤其是正在買房、準備買房的家人，一定要記好，這關系到你們以后買房的選擇，關系到你們的錢袋子！

第一個影響，新房市場徹底變天，以后想買超高層，基本沒機會了！以后廣州新出讓的地塊，都會嚴格限高，要么80米，要么100米，最多33層，再也不會有四五十層的摩天住宅了。開發商也會慢慢轉型，不再比誰蓋得高，而是比誰蓋得好，比誰的戶型好、綠化好、配套好、居住體驗好，以后的新房，都會朝著低密、小高層、高品質的方向發展。

第二個影響，存量超高層會慢慢貶值，現在手里有超高層的家人，要注意了！雖然現在超高層還能賣，但隨著新房都是小高層、低密住宅，大家的選擇多了，誰還會買又高、又擠、又不安全的超高層？以后超高層的二手房，會越來越難賣，成交價格會越來越低，甚至比同地段的小高層便宜10%-20%，銀行評估的時候，還會打9折，想貸款都難。

我給你們說個真實的例子，深圳已經有這樣的趨勢了，很多超高層二手房，掛牌量越來越多，但就是賣不出去，有的業主降價十幾萬，還是沒人要。廣州以后也會這樣，尤其是那些位置不好、配套一般的超高層，以后可能真的會變成“燙手山芋”，想賣賣不掉，想住又鬧心。所以，手里有超高層的家人，如果以后想換房，建議盡早出手，別等以后貶值了，再后悔就晚了。

第三個影響，剛需黨終于熬到出頭日，買房再也不用“矮子里拔將軍”了！以前，廣州的新房，大部分都是超高層，剛需黨沒得選，要么買超高層，要么買偏遠的遠郊房。現在不一樣了，以后的新房，都是小高層、低密住宅，得房率高、居住體驗好、安全有保障，而且價格不會比超高層貴多少，剛需黨也能買得起、住得舒服。

以前，超高層之所以能火，是因為當時樓市處于增量時代，開發商為了多蓋房子、多賺錢，只能蓋超高層，而咱們普通人，沒得選，只能被動接受。但現在，樓市已經進入高質量發展階段，國家越來越重視咱們的居住品質和安全，政策也在引導樓市回歸本質，所以，超高層的時代，必然會結束，低密、小高層、高品質的住宅，才是未來的趨勢。

最后，想問大家一句，你們住過超高層嗎？有沒有被超高層坑過？你們對廣州告別摩天住宅這件事，有什么看法？歡迎在評論區留言，咱們一起交流、一起避坑，也記得給我點個贊、點個關注，后續我會給大家分享更多廣州房產的干貨，咱們下期視頻，不見不散！