深圳樓市，開始支棱起來了

不知不覺，2025年已經步入尾聲。

回首這一年，關于深圳樓市的未來，有人憧憬，有人迷茫，也有人恐慌與絕望。但無論市場情緒如何起伏，成交量始終沒有停下腳步——

11月份深圳一二手住宅網簽總量為7116套，環比小幅上漲3.9%。

數字背后，市場正在釋放哪些信號？我們梳理出幾個關鍵看點。

01

新房市場的熱鬧是豪宅給的

11月最后一天，深圳灣沄璽推348套209~1150㎡大平層，備案均價16.88萬/㎡，套均總價超5000萬，開盤當日官宣賣了130億，去化約七成。

不僅點燃了深圳頂豪市場，也刷新了2025年全國單盤銷售紀錄。

作為深圳首個不限價豪宅新盤，沄璽由華潤置地和中海地產聯手打造，是去年兩家房企以185億拍下的深圳后海登良地塊。

從現場選房情況來看，戶型越大，賣得越快。

當天上午，14套500㎡以上的超高層大戶型率先推出，在選房結束前已成交13套，半天銷售約21億。這些單位總價全部超過1.2億，最高達3.77億。

相對而言，較小面積的單位去化速度稍顯緩慢。銷控表顯示，剩余房源多為低樓層的較小面積單位。

這和很多人的想法完全相悖。

香港火災后，“超高層不能再碰了”的言論大量充斥著網絡。但在現實中，對中高端住宅來說，樓層越高，景觀越好，市場共識度反而越高。

隨著沄璽首開攬金130億，中信·信悅灣、后海招商璽、深超總GCC聯泰超總灣三大頂豪項目也將陸續登場，四個項目合計供應約1800套房源，一場前所未有的豪宅對決正式拉開

02

量穩價跌的二手房市場

剛過去的11月份，深圳二手住宅網簽量4472套，環比上漲6.6%；至此，今年1-11月累計網簽量已達51276套。

前11月總成交51276套，這是什么概念？

相當于在近五年中排名第一，甚至比2024年同期還高出2071套。

2021年前11月：二手房成交38623套

2022年前11月：二手房成交19635套

2023年前11月：二手房成交29224套

2024年前11月：二手房成交49205套

這說明，從成交數量上看，深圳二手房市場遠未陷入冰凍，反而保持著相當的流動性和韌性。

然而，在成交量數據可觀的背后，價格卻持續回調。樂有家數據顯示，11月二手房成交均價環比小幅下降至5.7萬/㎡。

成交量在年中回調后，年底再度爬升；而房價曲線卻一路走低，兩者背道而馳。

換句話說，房子賣得動，但賣不出好價錢。不少房源必須以價換量，才能促成交。

03

二手房價格為何持續承壓？

一方面，來自庫存壓力。當前深圳二手房掛牌量八九萬套，達到歷史峰值，形成了強烈的買方市場。

另一方面，成交結構的變化拉低了整體均價。11月份，總價500萬以下的剛需房源成交占比明顯提升，且議價空間增大，剛需成交量拉上來，成交均價就被拉下去了。

但更深層的原因，在于市場信心的結構性缺失。

當前市場上，出現了一部分“非必需賣房”的業主：他們不是為換房，也不是急用錢，而是單純因為看跌預期而選擇出售。

中財辦前副主任尹艷林近期指出：房地產調控政策應從“抑制房價上漲”轉向“支持房價上漲”。

這句話在當前環境下尤為深刻。

一旦市場形成“房價會一直跌”的共識，這種預期就會自我強化，形成惡性循環。而要打破這種循環，恐怕只有價格真正企穩回升，才能重建信心。

豪宅市場之所以能逆勢火熱，很大程度是因為這部分群體對資產價值的判斷相對獨立，受市場情緒影響較小。而普通住宅市場，不見兔子不撒鷹，需要政策面的更多信心扶持。

今年以來，在沒有樓市強刺激的情況下，深圳二手房市場，正在成交量與成交價的“剪刀差”中前行。

說明市場的需求基礎依然存在，交易活力仍在釋放。但信心的重建、價格的企穩，仍需時間和更多實質性支撐。

當前深圳樓市，既不是全面低迷，也遠未回到熱度高點，而是處于一種成交有支撐、價格仍承壓、信心待修復的博弈階段。

未來怎么走？經濟、政策、預期、供需，每一個變量都在發生著微妙的變化。

對于買房人和賣房人而言，看清數據背后的本質，或許比單純追漲殺跌更重要。

畢竟，市場永遠在變化，但真正的價值終將回歸。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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