同小區(qū)出了套低價房，對你的房子有什么影響？

近期的兩套二手房引發(fā)了市場的高度關(guān)注：

位于天西的招商天府序一套建面約193.05㎡的房源，以416萬元成交，單價2.15萬元/㎡，據(jù)貝殼APP顯示，小區(qū)目前的二手房掛牌單價在3萬-5.9萬元/㎡不等。

位于攀成鋼的伊泰天驕掛出了一套建面約467.63㎡的房源，掛牌總價1600萬，后臺顯示其近期“下調(diào)2280萬元”。

圖源：貝殼APP

熱議的關(guān)鍵，在于兩套房子的低價。招商天府序這套房源是2022年入市，彼時的買入價格為約550萬元；伊泰天驕這套房源則在原掛牌價上下調(diào)了2280萬元。兩個項目的低價，被視作二手市場走低的信號。

但兩套房價格背后都有房子本身的原因：網(wǎng)絡(luò)傳言稱，天府序的這套房源是因為業(yè)主急于出手，所以大下調(diào)；而伊泰天驕這套房子，中介稱其實際上則是個底躍戶型。2022年，小區(qū)一套清水底躍房源的掛牌價同樣僅為1200萬元。

決定一套二手房價格的因素很多，但小區(qū)出了一套低價房，對你的房子究竟有什么影響？

銀行評估價會以低價房作為參考嗎？

小區(qū)二手房低價成交，最直觀的影響是，你房子的銀行評估價格是否因此打折。

記者從銀行工作人員處了解到，小區(qū)的房屋，無論是抵押還是二手房評估，都并不會以單套房源作為參考，通常會取小區(qū)成交價的中位數(shù)，再根據(jù)房屋的裝修、樓層、朝向等條件進(jìn)行評估。“一套房子的低價成交，并不會造成太大影響。”但如果小區(qū)僅有這一套房源的成交，這套房子的價格將會作為參考，評估公司同樣會結(jié)合區(qū)域的成交價格作為參考。

簡單來說，一套低價房源并不會真的影響房價。

低價房源成小區(qū)情緒催化劑

低價房源的成交，卻能對市場情緒造成更直接的影響。

一名二手經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“現(xiàn)在市場上二手房源多，競爭激烈，一套低價房源成交后，便會成為小區(qū)新的價格錨點，中介方、買家，都會以此為參考去談價，急于賣房的賣家就會容易形成價格內(nèi)卷，最終下調(diào)。”

這一現(xiàn)象也有例外。以伊泰天驕這套賣出房源為例，因為房源特殊，其下調(diào)的情況并沒有對小區(qū)目前的掛牌價造成影響，目前在貝殼APP看不到該套房源，但其余二手房并沒有出現(xiàn)大下調(diào)的現(xiàn)象。

伊泰天驕在售二手房源

圖源：貝殼APP

業(yè)內(nèi)人士指出：“一個小區(qū)房價是否堅挺，與小區(qū)的使用率、租金價格等因素有很大關(guān)系。如果一個小區(qū)存在大量的空置房源，一套低價房的成交往往會刺激更多閑置業(yè)主賣房，就容易出現(xiàn)價格踩踏；相反，一個小區(qū)如果入住率高，小區(qū)內(nèi)大多以自住為主，一套低價房的成交也并不會對小區(qū)的房價造成直接影響。”

低價房源也正在影響整個市場情緒：越來越多人把業(yè)主下調(diào)賣房看作是失去信心的表現(xiàn)。但事實上，業(yè)主下調(diào)出售背后有多重原因：

有的可能是業(yè)主急于快速出手，所以不得不以價換量；有的可能是房源本身存在瑕疵，整體居住體驗不及小區(qū)其他項目。

但多名二手房經(jīng)紀(jì)人都告訴記者，從目前的多個小區(qū)成交價來看，“部分板塊二手房的價格已經(jīng)基本探底企穩(wěn)。”

克而瑞四川發(fā)布的10月二手房價格統(tǒng)計也在映證這一觀點。數(shù)據(jù)顯示，10月中心城區(qū)二手房成交均價僅有-2.2%的小幅下調(diào)，穩(wěn)在近12月的均值水平，雖成交量下探，但整體均價回穩(wěn)的趨勢仍繼續(xù)保持。

近一年中心城區(qū)二手房成交均價一覽表

圖源：克而瑞四川

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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