北京樓市：這些房子正在淪為“貧民窟”

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高層住宅的隱形成本：30年后你的房子還值錢(qián)嗎？

最近有個(gè)粉絲問(wèn)我，說(shuō)自己買(mǎi)的33層高層，現(xiàn)在心里有點(diǎn)發(fā)慌，問(wèn)我高層住宅會(huì)不會(huì)變成貧民窟？

說(shuō)實(shí)話，這個(gè)問(wèn)題我必須得跟你好好聊聊。你買(mǎi)房的時(shí)候，有沒(méi)有算過(guò)一筆賬？30年后，你的高層房子要花多少錢(qián)來(lái)維護(hù)？能不能順利賣(mài)出去？

歐洲人已經(jīng)替我們?cè)囘^(guò)錯(cuò)了。

你可能不知道，歐洲在1950年代也跟咱們一樣，瘋狂往天上蓋樓。當(dāng)時(shí)他們把高層住宅當(dāng)成現(xiàn)代文明的象征，英國(guó)最瘋狂的時(shí)候，新建住宅里80%都是高層。

結(jié)果呢？不到20年就開(kāi)始后悔了。混凝土老化、管道銹蝕、電梯故障，維護(hù)費(fèi)用根本扛不住。更要命的是，有錢(qián)人受不了惡化的環(huán)境，開(kāi)始往外搬，留下的都是走不掉的低收入群體。物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，服務(wù)越來(lái)越差，妥妥的惡性循環(huán)。

1979年，英國(guó)利物浦率先炸掉了一棟高層住宅，之后整個(gè)歐洲都開(kāi)始拆樓。那些曾經(jīng)的"現(xiàn)代化象征"，一棟接一棟被推倒。現(xiàn)在歐美的主流住宅，都控制在4到6層。

人家用幾十年時(shí)間和無(wú)數(shù)教訓(xùn)告訴我們：高層住宅，是一次失敗的城市實(shí)驗(yàn)。

隱形成本有多可怕？

咱們國(guó)內(nèi)的高層住宅，現(xiàn)在面臨的問(wèn)題一點(diǎn)不比歐洲少。我給你算三筆賬：

第一筆：消防救援的死角

你知道消防云梯能救到多高嗎？常規(guī)云梯作業(yè)高度50米左右，也就是15層。再往上，基本靠天。

更可怕的是煙囪效應(yīng)。電梯井、管道井這些垂直通道，火災(zāi)時(shí)就像個(gè)大煙囪，熱空氣和濃煙以每秒6到8米的速度往上躥。100米的樓，火勢(shì)從底層到頂層，可能只要十幾秒。

香港那場(chǎng)大火，你看了嗎？廣州緊急調(diào)了一輛101米云梯車(chē)支援，結(jié)果到了現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)小區(qū)通道太窄，地面承重不夠，云梯車(chē)根本進(jìn)不去，只能在外面干著急。

第二筆：設(shè)備老化的天價(jià)賬單

電梯設(shè)計(jì)壽命15到20年，水電管線也差不多這個(gè)年限。但房子設(shè)計(jì)壽命是50年。這意味著什么？你的房子一輩子，核心設(shè)備至少要換兩到三輪。

這錢(qián)從哪來(lái)？維修基金？別逗了，那點(diǎn)錢(qián)按房?jī)r(jià)3%收的，一套300萬(wàn)的房子也就9萬(wàn)塊，勉強(qiáng)夠付一次外墻翻新。

深圳前海時(shí)代，2010年交付，今年才15年樓齡，外墻加防水工程大修就花了1.08億。你算算，分?jǐn)偟矫繎羰嵌嗌馘X(qián)？

而且動(dòng)用維修基金需要三分之二以上業(yè)主同意，實(shí)際操作中幾乎不可能。低樓層覺(jué)得跟自己沒(méi)關(guān)系，已經(jīng)搬走的不愿意出錢(qián)，準(zhǔn)備賣(mài)房的更不想增加成本。最后就是大家一起拖著，拖到問(wèn)題嚴(yán)重到?jīng)]法住。

第三筆：變現(xiàn)困難的惡性循環(huán)

過(guò)去40年，為什么維修成本沒(méi)成為大問(wèn)題？因?yàn)榻^大多數(shù)房子還沒(méi)老化就被拆了重建。房?jī)r(jià)一直漲，所有人都相信總有人會(huì)接盤(pán)。

但現(xiàn)在情況變了。2021年之后，房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，人口拐點(diǎn)出現(xiàn)，城鎮(zhèn)化增速放緩。這場(chǎng)擊鼓傳花的游戲，鼓點(diǎn)停了。

你想想這個(gè)場(chǎng)景：30歲買(mǎi)房，還30年房貸，60歲終于還清，準(zhǔn)備用這套房養(yǎng)老。可這時(shí)候房子也進(jìn)入老化爆發(fā)期，每隔兩三年就要面臨一筆數(shù)萬(wàn)甚至更多的維修分?jǐn)偂Ｍ诵萁鸨緛?lái)就不多，哪扛得住？

想賣(mài)？一套樓齡幾十年、隨時(shí)可能產(chǎn)生大額維修費(fèi)的老房子，市場(chǎng)上有幾個(gè)人愿意接盤(pán)？

我的建議

講這些，不是要全盤(pán)否定高層住宅。客觀說(shuō)，它確實(shí)解決了大量人口的住房問(wèn)題。

但你得認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：如果你的高層房子，處于城市核心區(qū)域，有學(xué)區(qū)、有配套、有產(chǎn)業(yè)支撐，那還算優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以長(zhǎng)期持有，做好定期維護(hù)的準(zhǔn)備。

如果你的房子在郊區(qū)，老破小、遠(yuǎn)大偏，說(shuō)實(shí)話，沒(méi)什么持有價(jià)值。再拖下去，只會(huì)越來(lái)越難出手。

30年后，你的高層房子真能陪你到老嗎？好好想想吧！

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