11月熱銷項目全解析：看“確定性”為何成為新硬通貨

克而瑞浙江區(qū)域發(fā)布「2025年110月杭州熱銷榜」，涵蓋住宅、酒店式公寓、商業(yè)、辦公四大子榜單，盤點杭州樓市各類熱銷樓盤，為市場提供一份可參考的“擇優(yōu)指南”。

住宅榜單中，濱杭濱紛城成交352套房源，居套數(shù)榜頭部，成交均價為17010元/㎡；曉瀾玉華軒以244979萬元的成交金額，位列金額榜頭部，成交均價為52930元/㎡。

酒店式公寓榜單中，三江明月成交59套房源，居套數(shù)榜頭部，成交均價17210元/㎡；杭州國際金融中心轉(zhuǎn)化業(yè)績84293 萬元，位居金額榜TOP1，成交均價68753 元/㎡。

商業(yè)榜單中，瓏望奧城以35套的成交房源位居套數(shù)榜TOP1，成交均價23400元/㎡；京港國際實現(xiàn)業(yè)績23584 萬元，居金額雙TOP1成交均價37773元/㎡。

辦公榜單中，留和數(shù)智科創(chuàng)中心以29套的成交房源登上套數(shù)榜頭部，成交均價13444元/㎡；杭州攬溪天目商務(wù)中心憑借37974萬元的業(yè)績居金額榜TOP1，成交均價25350元/㎡。

11 月，杭州新房市場呈現(xiàn)出“供應(yīng)高位、去化承壓、熱度分化”的顯著格局，購房者決策愈發(fā)理性，價值導(dǎo)向更為明確。

克而瑞開盤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全市商品住宅共開盤57 次，新增供應(yīng)房源 3139 套，達到年內(nèi)次高水平，僅次于 9 月的 3593 套。盡管供應(yīng)端保持活躍態(tài)勢，但市場去化壓力明顯增大，流搖項目占比上升至約 79%，綜合開盤去化率回落至約 45%，較 10 月下降 22 個百分點。

從熱度層面看，結(jié)構(gòu)性分化是本月最為突出的特征。在供應(yīng)充足、選擇面廣的背景下，多數(shù)項目以“流搖”開盤，市場整體情緒謹慎。然而，部分具備突出優(yōu)勢的項目仍逆市熱銷。例如，云谷的悅海棠單月去化率達92.6%，其吸引力源于“主城地段、綠城品牌、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與地鐵預(yù)期”等多重價值的疊加；運河新城的熙岸曉月則憑借成熟區(qū)位與卓越產(chǎn)品力實現(xiàn)100%去化。這類案例表明，擁有確定性利好與強勢品牌背書的改善型產(chǎn)品，仍能有效激發(fā)購房意愿。

反觀流搖項目，“以價換量”成為其普遍采用的營銷導(dǎo)向。價格讓利與車位捆綁是常見手段，多個項目推出房價折扣（如97 折至 86 折）或直接贈送車位，部分項目車位優(yōu)惠后單價已低于 10 萬元，形成實質(zhì)性價格調(diào)整。同時，渠道激勵力度顯著加大，分銷傭金普遍升至數(shù)萬至十?dāng)?shù)萬元/套，并設(shè)置階梯獎勵，反映出開發(fā)商加速去化的迫切心態(tài)。這些策略雖在短期內(nèi)推動部分項目成交，但也印證了市場購買力收縮與競爭加劇的現(xiàn)實。

再看產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，則呈現(xiàn)出“剛改與高端改善并重”的多元格局。緊湊三房及經(jīng)典四房等功能型產(chǎn)品仍是供應(yīng)主力；與此同時，面向高凈值客群的疊墅、聯(lián)排等低密產(chǎn)品也在江灣新城、之江度假區(qū)等板塊持續(xù)入市。值得關(guān)注的是，高端產(chǎn)品市場接受度出現(xiàn)分化，即便位于優(yōu)質(zhì)地段的部分項目去化也較為平緩，說明當(dāng)前部分高凈值客群對產(chǎn)品綜合品質(zhì)與價格體系的敏感度有所提高。

總而言之，11 月杭州新房市場清晰傳遞出回歸價值主線的信號，預(yù)計未來仍將延續(xù)“整體平淡、局部熱點”的分化態(tài)勢，具備突出稟賦的項目有望持續(xù)領(lǐng)跑，而綜合優(yōu)勢不明顯的項目則需要通過更靈活、務(wù)實的價格與營銷策略爭取市場空間。

（注：文中開盤去化率均為開盤當(dāng)天數(shù)據(jù)，不含續(xù)銷）

本榜單中的熱銷項目，正是當(dāng)前市場中最具代表性的“擇優(yōu)”范本。

金盤點評·住宅榜

濱杭濱紛城：作為濱江集團在東湖新城的首個TOD項目，橫跨9號線二期興元路站（在建）、康信路站（在建）兩大站點，交通便捷。項目推出建面約89-112㎡的多樣化戶型，滿足剛需購房者的不同需求，加之價格親民，為城區(qū)少見的“總價百萬起”住宅，性價比高。此外，引入杭二中白馬湖學(xué)校優(yōu)質(zhì)教育資源，配套優(yōu)勢突出。憑借優(yōu)越的區(qū)位、豐富的產(chǎn)品線和親民的價格，項目備受矚目，入市以來持續(xù)熱銷，頻繁上榜11月以352套的成交量，再次登頂住宅套數(shù)榜頭部。

曉瀾玉華軒：位于蕭山經(jīng)開區(qū)，受奧體板塊、錢江新城利好輻射，周邊優(yōu)質(zhì)商業(yè)、教育、醫(yī)療配套環(huán)伺，且有四甲河、建設(shè)河雙河景觀，區(qū)位、配套優(yōu)勢明顯。加之其為海威置業(yè)與綠城中國共同開發(fā)，產(chǎn)品力突出，基于容積率2.2及雙河環(huán)抱的景觀優(yōu)勢，打造低密濱水社區(qū)，規(guī)劃7棟高層及6棟疊拼，共397席，主打建面約186-241㎡高層及237-364㎡疊排產(chǎn)品。具體打造上，做到玻璃幕墻+金屬線條組合的現(xiàn)代立面，內(nèi)部配備約320米生息玉帶、下沉庭院及多重共享空間。憑借奧體南區(qū)位、密集配套資源、低密濱水規(guī)劃及綠城系產(chǎn)品力，具備較強的改善型產(chǎn)品屬性與區(qū)域價值潛力，自入市來持續(xù)熱銷，11月成交房源223套，轉(zhuǎn)化業(yè)績244979萬元，登頂住宅金額榜頭部，同時在套數(shù)榜中位列TOP2。

奧映鳴翠府：項目地處奧體核心區(qū)，距地鐵6號線奧體中心站直線約900米，周邊教育資源密集，區(qū)位價值突出。作為杭州奧體板塊首個“不限價”項目，產(chǎn)品定位高端改善，規(guī)劃7幢高層與2幢疊墅，主力戶型225–350㎡，加之由濱江集團開發(fā)，在產(chǎn)品力上實現(xiàn)跨越式升級：外立面設(shè)計獨具特色，地下會所功能豐富，室內(nèi)選用嘉格納等高端品牌，公區(qū)與室內(nèi)大量使用石材，呈現(xiàn)出超越周邊次新房的產(chǎn)品質(zhì)感。憑借硬核產(chǎn)品力與品牌實力，項目突破此前46000元/㎡的限價，以8萬/㎡+的單價重塑區(qū)域價格標桿。盡管套均總價達2000萬級，但市場站位顯著，仍受到高凈值客戶青睞，歷次開盤中簽率均處低位，11月加推延續(xù)高熱度，并轉(zhuǎn)化業(yè)績19億+，位列住宅金額榜TOP2。

悅海棠軒：位于西湖區(qū)云谷板塊，地處主城區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，緊鄰在建地鐵4號線西湖大學(xué)站。周邊聚集西湖大學(xué)、阿里云及菜鳥云谷園區(qū)，形成“高校+產(chǎn)業(yè)”雙輪驅(qū)動格局，板塊成長潛力突出，并享有主城區(qū)教育配套。作為綠城開發(fā)的不限價品質(zhì)改善盤，項目基于土地新規(guī)進行抬高設(shè)計，并配置立體花園、下沉庭院、光明車庫等，立面采用四面鋁板進行打造，建面約125-168㎡純改善戶型設(shè)計兼顧實用與舒適性，精裝標配全屋柜體、智能家居、地暖新風(fēng)等高端配置，即住性強。項目憑借“西湖區(qū)+綠城造+產(chǎn)業(yè)規(guī)劃+地鐵+教育”等多重利好，即使較原限價上漲約5000元/㎡，仍次次熱銷，11月成交176套房源，轉(zhuǎn)化業(yè)績8億+，包攬居住宅套數(shù)&金額雙榜TOP3。

金盤點評·酒店式公寓榜

三江明月：位于蕭山義橋，受“濱蕭一體化”政策利好輻射，不僅集合兩地商業(yè)、交通等配套優(yōu)勢，同時承接產(chǎn)業(yè)、人口的外溢紅利。項目定位新青年社區(qū)，規(guī)劃上格外注重年輕化打造，自帶超5000㎡互動式景觀、24小時復(fù)合商業(yè)空間等，產(chǎn)品主力面積為建面約36㎡雙鑰匙、43㎡Loft兩種戶型，層高達4.79米，全裝修交付，加之總價僅69萬起，兼具性價比，頗受投資客青睞，單月成交59套，穩(wěn)居酒店式公寓套數(shù)榜TOP1。

杭州國際金融中心：由新鴻基、華潤聯(lián)手打造的金融城板塊大型高端綜合體項目，直線距離地鐵三堡站約300米。其作為全球第四座IFC，自帶IP熱度，匯聚高凈值客群關(guān)注。項目總建面約82.2萬方，涵蓋購物中心、寫字樓、高端住宅、摩天輪等多元物業(yè)和配套。其中，公寓「天璽?西岸 Cullinan West」作為其重要組成部分，延續(xù)了新鴻基地產(chǎn)旗下“天璽”品牌線的高端定位與運營經(jīng)驗，其設(shè)計由知名建筑事務(wù)所扎哈·哈迪德操刀，立面做獨特“C”造型與錯位玻璃幕墻設(shè)計，兼具現(xiàn)代科技感與經(jīng)典美學(xué)，產(chǎn)品規(guī)劃上聚焦300至700㎡的大尺度戶型，為實現(xiàn)空間感與景觀面的更大化，融合超廣角落地窗設(shè)計，并享集團旗下高端服務(wù)式公寓品牌“國金匯”的酒店式尊享服務(wù)與設(shè)施，共計59席的有限供應(yīng)，進一步強化了其稀缺屬性與圈層專屬感，備受高端客戶青睞。

金盤點評·商業(yè)榜

瓏望奧城：位于錢江世紀城，無縫銜接奧體、錢江新城、濱江等核心板塊，地鐵2號線/7號線雙軌環(huán)繞，構(gòu)建“30分鐘杭州商務(wù)圈”，通勤效率與資源吸附力兼具；自帶3.2萬方商務(wù)綜合體，涵蓋寫字樓、商業(yè)街區(qū)及重餐飲鋪，與3公里內(nèi)SKP高端商業(yè)形成互補，形成“外部客流+內(nèi)部商務(wù)+社區(qū)消費”閉環(huán)，滿足多元需求，商業(yè)潛力較大。

（后位項目成交量較低，故取前十）

金盤點評·辦公榜

繽印愛達城：項目位于崇賢新城板塊，坐擁規(guī)劃地鐵15號線起點站TOD核心區(qū)位，交通樞紐優(yōu)勢顯著，高效連接城市南北核心。項目作為約51萬方大型綜合體的一部分，可零距離共享自帶約24萬方招商花園城商業(yè)旗艦及周邊成熟商業(yè)、生態(tài)公園與文教資源，配套能級強大。其規(guī)劃約2萬方品質(zhì)寫字樓，置身于集住宅、商業(yè)、文體于一體的復(fù)合“微型城市”生態(tài)中，實現(xiàn)了產(chǎn)城融合與職住平衡，為企業(yè)和人才提供了兼具高效通勤、完善配套與活力氛圍的高價值辦公體驗。

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