京滬等多城試水老舊小區(qū)“原拆原建”，究竟怎么拆、怎么建？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“十四五”時(shí)期，全國(guó)累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬(wàn)多個(gè)，惠及4000多萬(wàn)戶、超1.1億人。

其中，一些“超齡服役”的老舊小區(qū)和居民住宅樓因房屋結(jié)構(gòu)存在安全隱患或出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，已難以再依靠局部修修補(bǔ)補(bǔ)維持正常安全與功能。這類小區(qū)的更新需求，正從“局部更新改造”轉(zhuǎn)向更為徹底的“原拆原建”。

此前，《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》將“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入其中，明確了城市更新模式將加快轉(zhuǎn)型。

那么，“原拆原建”究竟是怎么拆、怎么建？與嚴(yán)控的“大拆大建”有哪些不同？

“原拆原建”多地已開始探索實(shí)踐

目前，北京、上海、廣州、南京、深圳、杭州、成都與重慶等城市已開始探索并推進(jìn)“原拆原建”實(shí)踐。各地在安置方式、補(bǔ)償機(jī)制、資金籌措和公共服務(wù)等方面不斷探索，以實(shí)現(xiàn)重建后的居住質(zhì)量與社區(qū)功能同步提升。

以南京市的秦淮區(qū)石榴新村為例，該片區(qū)始建于20世紀(jì)50年代，是消防、衛(wèi)生等配套設(shè)施缺乏的非成套住房，屬于典型的“城中村”危舊房片區(qū)。當(dāng)?shù)鼐用裨鵁o(wú)奈地戲稱自家住宅為“握手樓”“一線天”。

如今走進(jìn)該小區(qū)，能看到淺灰色石材與鋁板為主要結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代建筑立面。6棟樓整齊排列，無(wú)障礙坡道、智能安防系統(tǒng)、太陽(yáng)能等設(shè)施一應(yīng)俱全。

為了破解“原拆原建”建設(shè)資金難題，南京市探索“市、區(qū)財(cái)政+居民出資”的共擔(dān)機(jī)制，目前“原拆原建”項(xiàng)目政府承擔(dān)60%，產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)40%。據(jù)測(cè)算，居民自籌部分控制在每平方米2800元左右，平均房屋建設(shè)成本為每平方米7000元，普遍低于市場(chǎng)水平。

北京市樺皮廠胡同8號(hào)樓危舊房改建項(xiàng)目示意模型。來(lái)源：中建海龍

北京市樺皮廠胡同8號(hào)樓危舊房改建項(xiàng)目作為北京市首個(gè)裝配式危舊樓改造項(xiàng)目則通過(guò)模塊化集成建筑技術(shù)，實(shí)現(xiàn)快速“原拆原建”，為居民提供現(xiàn)代化居住環(huán)境。該項(xiàng)目采用了混凝土模塊化集成建筑技術(shù)（C-MiC），僅用三個(gè)月便實(shí)現(xiàn)了“原拆原建”改造。為老城區(qū)施工場(chǎng)地狹小、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、建設(shè)周期長(zhǎng)等問(wèn)題提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

上海靜安彭一小區(qū)內(nèi)被保留下來(lái)的碉堡。來(lái)源：上觀新聞

上海靜安彭一小區(qū)是目前上海市規(guī)模最大的“原拆原建”項(xiàng)目。原有40幢老樓經(jīng)過(guò)約4年建設(shè)，重建為17幢高層電梯房，提供94種戶型，2110戶居民原址回搬。項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)從“老破小”到成套電梯房的整體躍升，并統(tǒng)籌學(xué)校、道路和地下停車配套。戶型按原住戶需求精細(xì)匹配，同時(shí)保留歷史建筑元素與老樹木，實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)提升與歷史記憶延續(xù)。

廣州荔灣區(qū)鶴園小區(qū)。來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)

廣州荔灣區(qū)鶴園小區(qū)曾是廣州造船廠的職工宿舍，因產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，改造難度較大。于是荔灣區(qū)探索“老舊小區(qū)微改造＋危舊房原拆原建”聯(lián)動(dòng)推進(jìn)，通過(guò)“兩條線一張圖”統(tǒng)籌規(guī)劃，按樓棟制定方案：能修的就修，必須拆的就拆，把危樓重建與可修樓棟分開處理，既縮短工期，也減少對(duì)居民生活的影響。這一做法實(shí)現(xiàn)了中心城區(qū)“點(diǎn)狀原拆原建”與整體微更新的結(jié)合。

“原拆原建”與“大拆大建”有本質(zhì)區(qū)別

需要知道的是，“原拆原建”與中央嚴(yán)控的“大拆大建”有著本質(zhì)區(qū)別，“大拆大建”往往伴隨資源浪費(fèi)、破壞歷史文化遺產(chǎn)、違背居民意愿等問(wèn)題。而“原拆原建”則強(qiáng)調(diào)以居民意愿為前提，在保持社區(qū)穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)安全性與居住品質(zhì)的整體提升。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長(zhǎng)、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟在接受中新社國(guó)是直通車采訪時(shí)表示，兩者在目標(biāo)、動(dòng)機(jī)與實(shí)施邏輯上具有本質(zhì)差異。

他指出，“原拆原建”的出發(fā)點(diǎn)是解決住房本身的使用安全與功能不足問(wèn)題，主要針對(duì)老舊小區(qū)和危舊房，尤其是C、D級(jí)危房，以改善居住條件為核心。而“大拆大建”往往以土地開發(fā)為主要驅(qū)動(dòng)力，通過(guò)提升容積率、通過(guò)一級(jí)或聯(lián)動(dòng)開發(fā)來(lái)獲取增量空間，出現(xiàn)“拆一建二”“拆一建三”等高拆建比的情況，其關(guān)注點(diǎn)更多落在土地價(jià)值而非居住安全。

中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市更新研究分院院長(zhǎng)范嗣斌在接受中新社國(guó)是直通車采訪時(shí)指出，“大拆大建”往往會(huì)破壞原有街區(qū)肌理和社會(huì)關(guān)系結(jié)構(gòu)，同時(shí)伴隨損害歷史文化、加重城市基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)擔(dān)等問(wèn)題。相比之下，“原拆原建”是以確有改造需求為前提，核心理念是“把原有房子拆掉，再在原址建回去”，不以大幅增加面積或獲取土地開發(fā)收益為目的。

在已有案例中，“原拆原建”多數(shù)為一線和新一線城市率先探索實(shí)踐。對(duì)此范嗣斌指出，“原拆原建”并非一線城市的特權(quán)。在他看來(lái)，許多縣城甚至農(nóng)村，“房子壞了就自己拆、自己重建”本就是自然發(fā)生的行為。區(qū)別在于大城市中的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜，因此需要更嚴(yán)格的管理邊界，例如控制容積率和層高，防止借機(jī)超建、用于出租或牟利等問(wèn)題。

最復(fù)雜、最費(fèi)精力的城市更新模式

多位專家在接受采訪時(shí)均表示，“原拆原建”是當(dāng)前城市更新中最復(fù)雜、最考驗(yàn)溝通協(xié)調(diào)能力的模式?，F(xiàn)有的“原拆原建”項(xiàng)目幾乎都是高度個(gè)性化的實(shí)踐，難以形成一套普遍適用的操作方案。

范嗣斌直言，“原拆原建”最大的難點(diǎn)不在技術(shù)，而在產(chǎn)權(quán)和組織層面：其一是確權(quán)復(fù)雜，各地房源類型不同，包括房改房、商品房、保障房，政策口徑都需“一事一議”；其二是居民意見達(dá)成難，尤其在成套化改造、成本分?jǐn)偂⒚娣e微增等環(huán)節(jié)，需要大量溝通協(xié)調(diào)；其三是目前多數(shù)拆建動(dòng)作都要求居民100%同意，這在產(chǎn)權(quán)分散的項(xiàng)目中往往最耗費(fèi)時(shí)間和精力。

值得一提的是，在“原拆原建”的各地實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)，很多居民對(duì)生活了一輩子的老房子有情感依賴，對(duì)“原拆原建”仍存在一定的抵觸情緒。

吳璟認(rèn)為，“原拆原建”最大的難點(diǎn)在于分散的產(chǎn)權(quán)人難以達(dá)成一致意見。隨著項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大，完全依靠所有居民100%同意已不現(xiàn)實(shí)，因此需要探索新機(jī)制，比如設(shè)定多數(shù)通過(guò)的比例，以及由政府建立收儲(chǔ)平臺(tái)來(lái)提供安置保障。

在他看來(lái)，“原拆原建”未來(lái)要在改善居住安全與品質(zhì)與保障居民意愿之間尋求平衡，通過(guò)制度化、可復(fù)制的流程逐步推進(jìn)，可為未來(lái)更大范圍的“原拆原建”模式提供經(jīng)驗(yàn)樣本。

范嗣斌則提醒，政府補(bǔ)貼必須公平適度，避免形成“你補(bǔ)的多，他補(bǔ)的少”等不公平情況，以免未來(lái)所有“原拆原建”都依賴財(cái)政介入。他預(yù)計(jì)，只要機(jī)制清晰、政策支撐合理，并充分發(fā)揮居民自主性，“原拆原建”模式將在未來(lái)城市更新中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

（原標(biāo)題：“原拆原建”會(huì)是未來(lái)趨勢(shì)嗎？京滬等多城已試水）

來(lái)源：陳昊星/國(guó)是直通車