萬科燃盡倒計時：看透地產巨頭隕落，讀懂中國地產幾十年真相

萬科燃盡倒計時：看透地產巨頭隕落，讀懂中國地產幾十年真相

萬科，中國房地產行業的優等生、行業標桿企業，如今已邁入燃盡倒計時。2010年，它是國內首個突破千億銷售額的地產公司；2015年“寶萬之爭”危機時刻，深圳地鐵集團力挽狂瀾，強強聯合讓它重獲新生。可到2025年11月27日，萬科的命運急轉直下，股債雙殺，狼狽不堪。

一個地產行業的龐然大物、曾經最賺錢的企業，為何會突然垮掉？家底雄厚、盈利頗豐的它，即便外部環境低迷，哪怕縮小規模，難道就不能安全經營，為何會突然爆雷？今天咱們就深聊萬科，看透它，便能讀懂中國地產這幾十年的脈絡。

當年的萬科，靠杠桿把利潤做到極致

先說說當年的萬科到底有多賺錢。以一個規劃建筑面積10萬平米的住宅小區為例，假設樓面地價每平1萬元，單方建造成本5500元，萬科這個項目的總投資就是（10000+5500）×10萬=15.5億元。地產項目靜態回報率差異較大，縣城可達31%，城市因地價高回報率偏低，折中按平均18%計算，這個項目的凈利潤約為15.5億×18%=2.79億元。

房地產投入產出周期通常為3年，18%的靜態收益率需3年全額兌現，折算下來年化收益率僅6%，只比當時5年定期存款利率4%略高，看似吸引力不大。但真正的盈利核心，藏在杠桿操作里——所謂杠桿，就是借別人的錢做自己的事，普通百姓買房按揭貸款，本質也是杠桿。

舉個簡單例子：全款100萬買房，次年200萬賣出，收益率100%；若用50萬首付加50萬貸款買房，次年同價賣出，收益率直接飆升至300%，且100萬啟動資金能買兩套，最終可回收400萬，這才是資本賺錢的核心邏輯。靠杠桿壓低自有資金支出、提高收益率，進而擴大規模、多盤聯動，實現總收益最大化，萬科正是這套邏輯的極致踐行者。

按國家規定，普通商品住房項目自有資金最低比例為20%，上述15.5億項目，萬科至少需自掏3.1億首付。但作為行業龍頭，萬科通過三重杠桿進一步壓縮自有資金：一是要求總包單位墊付30%~50%成本，不墊付就不發包；二是分期開發，用首期銷售回款覆蓋后續建設資金；三是拖延地價款，臨近預售時找短期過橋貸款墊付，回款到賬后再快速歸還。

這些杠桿成本按時間計費，倒逼工程提速，拿地后100天就得開售，這也是國內多數房子工程質量堪憂、預售制屢遭抵觸卻仍被頻繁使用的核心原因——普通人盯著“水泥盒子”，房企真正看重的是資金周轉效率。通過這套操作，萬科能將單個項目實際自有資金支出壓縮至1億元，1億本金換2.79億利潤，三年總利潤率279%，年化收益率93%，遠超實體店鋪10%~40%的年化收益，屬于實打實的暴利。

這還不是終點，萬科還會引入社會合作方組建項目公司，采用“股權與收益分離”模式：投資比例上萬科出20%、合作方出80%，收益分配卻反過來，萬科拿80%、合作方拿20%。看似合作方吃虧，實則他們算的是另一筆賬：1億本金出8000萬，三年拿20%利潤即5580萬，年化收益率23.25%，比多數理財產品劃算，因此合作方趨之若鶩。

此時萬科僅需自掏2000萬本金，就能撬動1.78億利潤，三年總收益率1116%，年化372%；且這2000萬也無需公司全額承擔，還會通過員工強制性跟投計劃募集資金，繼續用別人的錢操盤。多重杠桿疊加下，萬科最終收益率輕松超400%，遠超中國制造業6%~11%的凈資產收益率，盈利夸張程度可見一斑。

房子早已不是房子，是城市的“金融股票”

看到這里不難發現，房地產早已不是單純的“建房賣房”行業，本質是金融產業。房子更像一座城市的股票，買房行為實際是入股城市金融游戲，“水泥盒子”只是附帶的低成本抵押物。若看不清這份金融屬性，僅為居住花高價買城市高層住宅，難免有“買櫝還珠”之嫌——農村宅基地住宅、城市獨棟別墅有地有產，才算真正的房子；而交70年土地出讓金、建在半空的高層，本質只是個居住盒子。

中國高速發展的前20年，絕大多數房企都深諳此道，萬科并非個例。所謂“中國速度”，背后正是高收益率倒逼的效率競賽，慢一步就會錯失機會，時間就是金錢的邏輯被發揮到極致。海量金融杠桿帶來的財富效應，以借貸形式滲透社會各個角落，全民被刺激著加杠桿買房，每個勞動力都預支未來30年薪水，一次性交給開發商。

而房價中占比極高的地價，最終流入政府口袋，成為修鐵路、建學校、發公務員工資的資金來源，國內諸多基建成就，本質是購房者未來收入的提前透支。若把民間財富與發展成就比作一列火車，地產金融業就是核心火車頭，靠資金流動性催生各類需求，帶動各行各業發展。

賺得盆滿缽滿，為何連20億都拿不出？

按常理，年化收益率超400%的萬科，理應資金充裕，可現實卻截然相反。2016年“寶萬之爭”后，萬科第一大股東變為深圳地鐵集團，持股27%，理論上應向深鐵分紅，但如今萬科不僅分不出紅利，還需深鐵反向輸血。資料顯示，截至2026年11月12日，深鐵累計向萬科借貸307.96億，仍填不滿窟窿；2025年11月26日，萬科連20億債務都無力償還，只能宣布展期。

要知道，萬科曾營收近3000億、賬面凈利潤4000多億，即便后續營收下滑，2023年仍有100多億凈利潤，20億對它本不算難事。身為國企的深鐵，資金名義上屬于全民集體，萬科不僅不分錢，還需集體買單，賺來的錢到底去哪了？答案很簡單：糧倉缺糧，只因“碩鼠”作祟。

2016年王石退休后，萬科副總祝久勝及其團隊接任，同年萬科向金融平臺“彭金所”注資3億，成為其第一大股東，祝久勝兼任彭金所董事長，主導業務運作。自此，管理層搭建起以彭金所為核心的體外資金循環體系，核心目的就是掏空公司利潤，轉移至個人名下。

具體操作分三步：一是將項目回款、應繳稅款等資金，低息存入關聯公司博商順泰；二是彭金所將這些資金包裝成高息貸款產品；三是員工參與項目跟投缺錢時，彭金所以10%年化利率放貸，員工再用這筆錢購買博商順泰年化20%的理財產品。這套閉環將項目利潤拆分為博商順泰收益、彭金所利息、員工回報三部分，本該屬于深鐵與中小股東的利潤大幅縮水，每次資金空轉產生的利差，最終都流入高管控制的賬戶。

除了金融空轉套利，高管還通過“小股操盤”輸送利益。比如前文2000萬本金撬動高利潤的項目，高管控制的彭金所僅出資100萬（占5%），卻要求合作方承擔95%資金，最終能拿走30%~40%利潤（至少6000萬）；且這100萬也無需高管自掏，靠上市公司股權配資就能融到，實現“零成本賺大錢”。

2020年萬科銷售面積4600多萬平米，相當于460個10萬平米項目，2025年上半年也有54個項目，即便單個項目單一路徑抽成6000萬，總體窟窿也極為龐大。此外，高管還成立上百個體外影子公司（如北京萬鵬、紅色崛起等），通過高利放貸給萬科、回款后快速注銷的方式挪用資金，把爛賬留給公司。

行業下行，泡沫終究破滅

房地產上行期，亮眼的財報能掩蓋這些資金漏洞；可隨著行業下行，財務壓力突破臨界點，體外金融循環與工程杠桿體系同步瓦解，危機徹底爆發。2024年，博商順泰理財產品逾期爆雷，旗下資管公司巨虧數百億，高管失聯；2025年，祝久勝等核心高管被捕，董事長辛杰辭職，深鐵空降人員接管萬科，亂象才逐漸浮出水面。

萬科的故事，遠不止一家企業的隕落。過去的借貸規模，本質是創造的貨幣總量，如今購房者的還貸壓力真實可感，可本該在市場流轉的資金卻不知所蹤。萬科燃盡，只是地產行業冰山一角，水下還藏著多少利益輸送的“碩鼠”尚未可知，但我們始終期待，這些侵占集體利益的人能被追責，歸還本該屬于大眾的財富。