深鐵集團也扛不住了，面對負債8300億的萬科，上面的意思變了

2025年11月27日清晨，對于時刻盯著盤面的交易員來說，絕對是一個會刻入職業生涯記憶的時刻。萬科的股價開盤即向跌停板俯沖，債券更是瞬間被“打了骨折”，一度跌去了20%，甚至有的美元債報價直接砸穿了60美元的地板。

誰能想到，那個曾經在行業風暴中被視為“定海神針”的名字，那個手里攥著深圳國資這張“免死金牌”的萬科，竟然真的站在了懸崖邊上？而此時在金融圈迅速流傳的一句“深圳準備用市場化辦法處理債務”，徹底宣判了“國企無限兜底”這一長久以來的剛兌幻想起到了終點。

那么，萬科的債務有多嚴重？深鐵真的決定不再兜底了嗎？

把時鐘撥回2017年，當深圳地鐵集團（深鐵）意氣風發地從“寶萬之爭”的硝煙中接過接力棒時，多少人曾把這視為給萬科上了最高等級的保險。但到了2025年這本賬再攤開來看，當年的豪情早已被冷冰冰的數字擊得粉碎，那些期待“時間換空間”的愿景，最終撞上了無情的現實墻壁。

現在的局面，早已不是靠“情懷”或者“兄弟關系”就能掩蓋的了。讓我們拋開濾鏡，看看那個讓所有人都倒吸一口涼氣的“黑洞”。外界對于萬科的總負債有著8300億這樣的預測，無論這個數字是否屬實，這本身就是一個巨大的風險警示。

當數據都需要像拼圖一樣去猜測時，雷早已埋下。但有些硬指標是無法回避的：賬上能動用的現金只有區區656億元，但眼看這一年內要還的債務就有1513億元，這種“短錢長債”的缺口，直白點說，就是想拆東墻補西墻，連磚頭都不夠用了。

在這個節骨眼上，曾經被視為“超級奶媽”的深鐵集團，態度發生了微妙而殘酷的轉變，這不是不想救，是實在“地主家也沒有余糧”了。

翻看深鐵自己的賬本，也是觸目驚心：主營的地鐵運營還得靠財政補貼和賣票過日子，原本指望不僅不賺錢反而還需要巨額輸血。數據顯示，深鐵在2024年自己都虧了約334億元，這里面光是受萬科拖累的投資損失就大概占了121億元。

于是，我們看到了一種非常現實的博弈：救援不再是無上限的。就在出事前的11月2日，一份協議里把支持額度硬性卡在了220億元，而那個時候，實際上已經用了約204億元。算盤一打，賬面剩余的額度只剩下可憐的22.9億元。

這就好比一個已經在重癥監護室的病人，輸血管里的血流量被突然調到了最小檔，僅僅夠維持呼吸，想要大動手術？那是萬萬不可能了。

這種變化，在深鐵新任掌舵人黃力平的各種動作中體現得淋漓盡致。救援不再是那種“兄弟盡管拿去花”的豪氣，而是變成了冷冰冰的商業契約——想借錢？可以，拿足額資產來抵押。

那個包含了315億到440億資產池的鎖定協議，更像是債權人對自己利益的一道“護城河”，明確告訴市場：哪怕是親爹，現在也是“優先債權人”，先保住自己的本金再說。這也從側面印證了萬科之前的負責人辛杰被帶走調查的消息，讓整個救助過程從“行政指令”回歸到了“合規避險”。

更讓人心涼的是萬科自身的造血能力，以前大家總覺得房子賣一賣總能回款，但現在萬科面臨的是售房倒貼、開發毛利率甚至出現負值的極端困境。2025年前三個季度就虧了約280億元，營收也滑落到了1600億元附近。當賣房子變成了一門賠本生意，所謂的“自救”就變得異常艱難。

在這種極限施壓下，萬科不得不像一個急需用錢的落魄貴族，開始變賣壓箱底的寶貝。廣州那塊著名的“廣信資產包”，高達551億的龐大體量，現在被加上了“12月15日前結清全款”這種近乎苛刻的時間鎖。這哪里是在做生意，分明是在和死神賽跑，試圖在流動性枯竭前搶最后一口氧氣。

在這個宏大的崩塌敘事中，最讓人揪心的其實不是K線圖上的跳水，而是那些一個個具體的人。試想一下，在擁擠的地鐵站臺，那些萬科的購房者，手里攥著手機，屏幕上是業主群里焦灼的對話。

他們不懂什么美元債展期，也不關心深鐵的負債率，他們只關心自己掏空六個錢包買的那個“家”，會不會爛尾在半路。有的在擔心首付打水漂，有的在幻想會有深鐵來兜底。但殘酷的現實是，當萬科這艘巨輪都在搖晃時，那種“剛兌”的確定性早就煙消云散了。

而在另一端的電話里，持有美元債的購入者看著屏幕上那跌到23美分的價格，那種眩暈感是真實的。賣，是血虧；不賣，可能歸零。

這種博弈不僅發生在交易大廳，也發生在每一個債權人顫抖的決策中。畢竟，當那筆20億元的境內債不得不申請延期，甚至要靠提高利率來安撫債權人時，信用的多米諾骨牌其實已經倒下。

這次危機，撕開了房地產行業最后一塊遮羞布，它用最慘烈的方式告訴所有人：時代變了，沒有什么“大而不倒”，也沒有什么“永遠的靠山”。當標普這些評級機構反復強調要將萬科和深鐵作為兩個獨立主體來看待時，其實就是在普及一個常識——市場經濟里，誰的孩子誰抱走。

從深鐵的一度輸血超過百億，到如今嚴守“擔保底線”；從萬科曾經的行業領頭羊，到如今為了一筆幾十億的展期焦頭爛額。這不僅僅是兩家企業的恩怨，更像是一個舊模式終結的葬禮。高杠桿、高周轉、迷信國資背書的玩法，在2025年的這個冬天，被徹底掃進了歷史的垃圾堆。

現在的局面很清晰：閘門已經關上，救助有了明確的“額度”和“條件”。對于行業而言，這是一次痛苦但必要的刮骨療毒。碧桂園、恒大的前車之鑒就在那里，萬科如果不真正在產品和現金流上找到出路，光靠等著深鐵來“填坑”，結局注定不會太好。

當那個曾在早晨讓交易所按下暫停鍵的瞬間過去后，留給人們的思考才剛剛開始。無論是對于還在博弈重組方案的投資人，還是對于只是想要一個安穩小家的普通人，萬科這場危機都是一堂昂貴的風險教育課。

在退潮之后，只有依靠自己真實的造血能力，才有可能在下一輪風浪中活下來。而對于那些寄希望于“別人接盤”的想法，應該要意識到，隨著上面的思路開始轉變，從“國企無限兜底”轉向“市場化風險出清”，這才是未來房地產的真相。