110億的萬泉寺，困住北京中海

前兩天，北京地產(chǎn)圈的微信群里瘋傳一條消息：

中海麗金府，上個(gè)月網(wǎng)簽是零。

如果這是真的，那絕對是今年北京樓市最大的鬼故事。

子姨趕緊去核實(shí)了一下數(shù)據(jù)，還好，不是零。是6套。而在它隔壁，難兄難弟中海麗澤叁號院更慘，只有：

3套。

這可是中海北京公司啊。那個(gè)曾經(jīng)在北京樓市指哪打哪、被稱為“利潤王”的中海。

那個(gè)去年年底豪擲110億拿下萬泉寺地塊，號稱要給北京南城立規(guī)矩的中海。

現(xiàn)在，規(guī)矩沒立起來，南城的風(fēng)卻有點(diǎn)冷。

把時(shí)鐘撥回一年前。那時(shí)候的萬泉寺地塊，也就是現(xiàn)在的麗金府，可是被捧在手心里的。

二環(huán)邊、離麗澤商務(wù)區(qū)500米，周邊競品出清。 最重要的是，它是北京土拍史上第一個(gè)“雙無”地塊：

沒有地價(jià)上限，沒有銷售指導(dǎo)價(jià)。

這意味著什么？意味著定價(jià)權(quán)完全歸開發(fā)商。

在限價(jià)制度壓抑了許久的北京市場，這簡直就是一張通往自由的入場券。

中海北京公司很興奮，樓面價(jià)6.2萬拿地，四個(gè)月后開盤，均價(jià)直接定到了10.5萬。首開官宣賣了39億。

海報(bào)吹上了天，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)卻很誠實(shí)。

直到今天，麗金府的實(shí)際網(wǎng)簽金額離39億還有很長一段距離。庫存還有85%，麗澤叁號院還有77%。兩個(gè)豪宅盤，就這樣掛在了豐臺的二環(huán)邊上。

麗澤叁號院其實(shí)更委屈。 當(dāng)年拿下西郊冷庫地塊時(shí)，中海打的算盤是包圓豐臺高端市場。叁號院樓面價(jià)比麗金府便宜了四千塊，本來有極大的騰挪空間。

結(jié)果，為了保麗金府的豪宅調(diào)性，叁號院硬是不敢降價(jià)。

同一屋檐下，沒有兄弟情，只有內(nèi)耗。

中海在豐臺的滑鐵盧，除了定價(jià)的傲慢，更因?yàn)闀r(shí)代的風(fēng)向變了。

如果說去年的北京樓市，還能靠降價(jià)換量；今年的豪宅市場，就是純粹的血統(tǒng)論。有錢人都在用腳投票。

上半年的小陽春，屬于海淀的和樾望云、和樾玉鳴；5月，屬于朝陽的萬吉玖序；6月，屬于海淀的臻澐和海宴；10月，屬于朝陽的紫京宸園和璞樾；到了年底，海淀的海宸元境、隅海岄兩兄弟又要下場收割了。

發(fā)現(xiàn)了嗎？名單里沒有豐臺。

當(dāng)海淀在講科創(chuàng)貴族，朝陽在講老錢新貴的時(shí)候，豐臺只能講性價(jià)比。

可當(dāng)麗金府把價(jià)格賣到10萬+的時(shí)候，它連性價(jià)比都沒了。

在臻澐和海晏這種頂級選手的對決時(shí)刻，市場的注意力是稀缺的。誰還會分心去關(guān)注南城一個(gè)去化艱難的老盤？

整個(gè)11月，偌大的豐臺，成交量只有區(qū)區(qū)200套。

業(yè)績不好，自然要有人背鍋。

為了挽救北京公司的頹勢，中海去年從天津調(diào)來了營銷老將王野。天津的同行提起他，評價(jià)只有兩個(gè)字：

靈活。

銷售政策說變就變，價(jià)格說漲就漲，說降就降。

在天津那種刺刀見紅的市場，這套打法或許是生存本能。但這里是北京。

王野沒能攔住中海北京公司的滑鐵盧。更諷刺的是，隔壁的中海新城公司——中海在北京的另一個(gè)平臺，日子卻過得四平八穩(wěn)。

萬吉玖序網(wǎng)簽快六成了，石景山的瑞文里也過半了。

沒有對比，就沒有傷害。而在集團(tuán)眼里，這種傷害轉(zhuǎn)化為了赤裸裸的不信任。

今年年初，中海北京公司豪擲75億，以28%的溢價(jià)率拿下了海淀樹村地塊。

樓面價(jià)破10萬，北京新的單價(jià)地王。地塊旁邊就是圓明天頌，那可是北京樓市的硬通貨，二手房溢價(jià)驚人。

這是中海北京公司今年翻身的唯一希望，是全村的最后一只下蛋金雞。

但樹村項(xiàng)目最近被提級為“集團(tuán)直管”。 這還不算完，更誅心的是，集團(tuán)指派的操盤手叫：

李鑫。

李鑫的編制在中海新城公司。

地是北京公司拿的，錢是北京公司出的，最后摘桃子的，卻是新城公司的人。

你品，你細(xì)品。

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