地產(chǎn)周刊丨需求驅(qū)動變革 房地產(chǎn)行業(yè)步入“優(yōu)居時代”

聚焦房地產(chǎn)業(yè)新變革

編者按

黨的二十屆四中全會審議通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》提出，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。這將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響，整個行業(yè)也正迎來一場深層次變革。本期地產(chǎn)周刊將繼續(xù)圍繞四中全會精神，深入探討房地產(chǎn)業(yè)新變革，為推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展建言獻策。

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■中國經(jīng)濟時報記者李曉紅

人臉識別門禁、全屋智能控制、智慧社區(qū)……過去，僅為高端住宅區(qū)的配置，如今，正成為“好房子”的標配。

隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，居民的住房需求從“有房住”向“住好房”跨越，房地產(chǎn)行業(yè)正邁入以品質(zhì)提升、民生保障為核心的新發(fā)展階段。《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》）中“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的部署，正通過市場變革轉(zhuǎn)化為民眾切實可感的高品質(zhì)居住體驗。

需求驅(qū)動 住房品質(zhì)將迎來革命性提升

“過去，購房主要考慮地段和價格；如今，更關(guān)注房屋的隔音效果、采光通風情況，以及小區(qū)的綠化環(huán)境和物業(yè)服務質(zhì)量。”在北京工作的劉敏近期正著手置換住房，她的購房需求的轉(zhuǎn)變，反映出的是居民居住觀念的升級。

《建議》提出：“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務質(zhì)量提升行動。”“建立房屋全生命周期安全管理制度。”這正是對居民住房需求升級的積極回應。

中國城市發(fā)展研究會副秘書長劉正山在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，未來，住房品質(zhì)將迎來革命性提升。目前，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，住房自有率超過70%，住房問題不再是“有沒有”，而是轉(zhuǎn)向“好不好”，未來一段時期，綠色建筑、智能家居、健康社區(qū)將成為標配，房屋品質(zhì)將成為核心競爭力。

北京聯(lián)合大學人居研究中心主任張遠索也向中國經(jīng)濟時報記者表示，房屋品質(zhì)提升工程將推動住房建設(shè)向安全、舒適、綠色、智慧方向發(fā)展，新建房屋將更加注重節(jié)能環(huán)保、智能化配套以及居住體驗，提升居民的生活質(zhì)量。

對外經(jīng)濟貿(mào)易大學日本研究中心研究員吳英杰表示，從“有無”到“好壞”，推動居民的住房需求從“夠用”向“好用”轉(zhuǎn)變，從解決基本居住轉(zhuǎn)向追求品質(zhì)生活需求與期待的新變化。“隔音、通風、采光等基本健康指標成為剛需，安全舒適、配套完善的宜居社區(qū)需求日益明顯。”

值得一提的是，物業(yè)服務作為居住品質(zhì)的“最后一公里”，正加速從“基礎(chǔ)管理”向“智慧服務”轉(zhuǎn)型，通過智慧安防系統(tǒng)、線上報修平臺、社區(qū)電商服務等，提升服務響應效率。

吳英杰告訴中國經(jīng)濟時報記者，物業(yè)服務質(zhì)量提升，將房地產(chǎn)的價值鏈從前端開發(fā)向后端服務深度延伸，物業(yè)服務將直接關(guān)系到房產(chǎn)的保值增值和居住幸福感，驅(qū)動房企從“開發(fā)商”向“服務商”轉(zhuǎn)型。

劉正山建議，要提升住房消費服務水平。提高物業(yè)服務質(zhì)量，推動物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，從基礎(chǔ)保潔保安向全生命周期服務提供商轉(zhuǎn)變，提供養(yǎng)老、托幼、健康等增值服務，滿足居民對美好生活的期待。

“《建議》將房地產(chǎn)納入民生保障范疇統(tǒng)籌安排，這標志著房地產(chǎn)的定位從單純的經(jīng)濟支柱向民生保障和經(jīng)濟發(fā)展雙重功能轉(zhuǎn)變。”劉正山強調(diào)，未來，住房的民生保障功能將進一步強化。

精準施策 構(gòu)建“保障兜底+品質(zhì)改善”的新格局

需求端的結(jié)構(gòu)性差異呼喚精準施策。《建議》提出，“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。”“因城施策增加改善性住房供給。”

保障性住房供給的優(yōu)化讓城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭更有獲得感。數(shù)據(jù)顯示，“十四五”時期，建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間），惠及3000多萬群眾。在上海，正著力打造“一張床、一間房、一套房”多層次保障性租賃住房供應體系，滿足了新市民、青年人、一線務工人員等群體的多樣化住房需求。在西安，公租房申請實現(xiàn)“線上一鍵辦理”，不僅縮短了等待時間，而且降低了辦事成本。這些舉措讓保障性住房真正成為“安心房”。

對于改善性住房需求，各地的政策工具箱不斷豐富。北京推出“連環(huán)單”業(yè)務，避免“踏空”風險；杭州對多孩家庭購買改善性住房給予契稅減免；蘇州則通過“以舊換新”模式，幫助老舊小區(qū)業(yè)主便捷置換新房。這些政策精準擊中“賣舊難、換房貴”等痛點。

“十五五”時期，為更好地滿足居民的差異化住房需求，張遠索建議，一是加大保障性住房供給。加大財政投入，完善保障性住房的建設(shè)、分配、管理等政策，擴大保障性住房的覆蓋范圍，提高保障性住房的建設(shè)品質(zhì)和配套水平，確保中低收入群體能夠住有所居。二是支持改善性住房需求。通過優(yōu)化稅收政策、信貸政策等措施，降低改善性住房的交易成本，鼓勵居民以小換大、以舊換新，促進改善性住房市場的發(fā)展，提升居民的居住條件。三是完善住房相關(guān)立法，保護相關(guān)主體的權(quán)益，為居民提供穩(wěn)定的住房服務，滿足不同群體的住房需求。

劉正山提出，按照“基本—改善—高端”三級需求體系，因城施策增加改善性、高質(zhì)量住房供給。對于基本需求群體，重點保障功能性住房需求；對于改善性群體，提供多樣化、高品質(zhì)的產(chǎn)品選擇；對于高端需求群體，通過市場機制調(diào)節(jié)，避免資源錯配。

在吳英杰看來，從需求端推動的房地產(chǎn)變革，核心在于通過系統(tǒng)性、精細化的制度設(shè)計，引導住房消費模式轉(zhuǎn)型升級，使其與城鎮(zhèn)化新階段、人口結(jié)構(gòu)新特征及共同富裕目標相適應。

他建議，構(gòu)建“先租后購、租購并舉”的階梯式消費模式。改變“重購輕租”的消費觀念與市場結(jié)構(gòu)。一是優(yōu)化保障性住房供給，重點擴大保障性租賃住房的覆蓋面與品質(zhì)，使其不僅服務于“困難家庭”，更要成為新市民、青年人體面安居的普遍選擇。因此，需要培育專業(yè)化、機構(gòu)化的市場化長租機構(gòu)，提升租賃住房的標準化、品質(zhì)化水平，并賦予承租人更穩(wěn)定的居住權(quán)，使租賃真正成為長期、可行的居住選擇。二是推動住房消費從“物理空間”向“綜合生活體驗”升級。隨著中等收入群體擴大和消費升級，購房者關(guān)注點已從面積、區(qū)位等基礎(chǔ)屬性，轉(zhuǎn)向建筑質(zhì)量、綠色性能、智能科技、社區(qū)配套及物業(yè)服務等綜合體驗。在住房存量時代，需求端要求已轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升與服務增值。

從保障性住房的“兜底”到改善性住房的“提質(zhì)”、從房屋安全的“護航”到物業(yè)服務的“升級”，房地產(chǎn)行業(yè)的變革正沿著“以人民為中心”的方向穩(wěn)步推進，為民生改善和經(jīng)濟增長注入持久動力。

總 監(jiān) 制丨王列軍車海剛

監(jiān) 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨陳姝含