地產周刊丨需求驅動變革 房地產行業步入“優居時代”

聚焦房地產業新變革

編者按

黨的二十屆四中全會審議通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》提出，推動房地產高質量發展。這將對房地產行業產生深遠的影響，整個行業也正迎來一場深層次變革。本期地產周刊將繼續圍繞四中全會精神，深入探討房地產業新變革，為推動房地產高質量發展建言獻策。

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■中國經濟時報記者李曉紅

人臉識別門禁、全屋智能控制、智慧社區……過去，僅為高端住宅區的配置，如今，正成為“好房子”的標配。

隨著我國房地產市場供求關系發生根本性轉變，居民的住房需求從“有房住”向“住好房”跨越，房地產行業正邁入以品質提升、民生保障為核心的新發展階段?！吨泄仓醒腙P于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）中“推動房地產高質量發展”的部署，正通過市場變革轉化為民眾切實可感的高品質居住體驗。

需求驅動 住房品質將迎來革命性提升

“過去，購房主要考慮地段和價格；如今，更關注房屋的隔音效果、采光通風情況，以及小區的綠化環境和物業服務質量?！痹诒本┕ぷ鞯膭⒚艚谡种脫Q住房，她的購房需求的轉變，反映出的是居民居住觀念的升級。

《建議》提出：“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動?！薄敖⒎课萑芷诎踩芾碇贫??！边@正是對居民住房需求升級的積極回應。

中國城市發展研究會副秘書長劉正山在接受中國經濟時報記者采訪時表示，未來，住房品質將迎來革命性提升。目前，我國城鎮人均住房建筑面積超過40平方米，住房自有率超過70%，住房問題不再是“有沒有”，而是轉向“好不好”，未來一段時期，綠色建筑、智能家居、健康社區將成為標配，房屋品質將成為核心競爭力。

北京聯合大學人居研究中心主任張遠索也向中國經濟時報記者表示，房屋品質提升工程將推動住房建設向安全、舒適、綠色、智慧方向發展，新建房屋將更加注重節能環保、智能化配套以及居住體驗，提升居民的生活質量。

對外經濟貿易大學日本研究中心研究員吳英杰表示，從“有無”到“好壞”，推動居民的住房需求從“夠用”向“好用”轉變，從解決基本居住轉向追求品質生活需求與期待的新變化。“隔音、通風、采光等基本健康指標成為剛需，安全舒適、配套完善的宜居社區需求日益明顯?！?/p>

值得一提的是，物業服務作為居住品質的“最后一公里”，正加速從“基礎管理”向“智慧服務”轉型，通過智慧安防系統、線上報修平臺、社區電商服務等，提升服務響應效率。

吳英杰告訴中國經濟時報記者，物業服務質量提升，將房地產的價值鏈從前端開發向后端服務深度延伸，物業服務將直接關系到房產的保值增值和居住幸福感，驅動房企從“開發商”向“服務商”轉型。

劉正山建議，要提升住房消費服務水平。提高物業服務質量，推動物業企業轉型升級，從基礎保潔保安向全生命周期服務提供商轉變，提供養老、托幼、健康等增值服務，滿足居民對美好生活的期待。

“《建議》將房地產納入民生保障范疇統籌安排，這標志著房地產的定位從單純的經濟支柱向民生保障和經濟發展雙重功能轉變?！眲⒄綇娬{，未來，住房的民生保障功能將進一步強化。

精準施策 構建“保障兜底+品質改善”的新格局

需求端的結構性差異呼喚精準施策。《建議》提出，“優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。”“因城施策增加改善性住房供給?！?/p>

保障性住房供給的優化讓城鎮工薪群體和各類困難家庭更有獲得感。數據顯示，“十四五”時期，建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間），惠及3000多萬群眾。在上海，正著力打造“一張床、一間房、一套房”多層次保障性租賃住房供應體系，滿足了新市民、青年人、一線務工人員等群體的多樣化住房需求。在西安，公租房申請實現“線上一鍵辦理”，不僅縮短了等待時間，而且降低了辦事成本。這些舉措讓保障性住房真正成為“安心房”。

對于改善性住房需求，各地的政策工具箱不斷豐富。北京推出“連環單”業務，避免“踏空”風險；杭州對多孩家庭購買改善性住房給予契稅減免；蘇州則通過“以舊換新”模式，幫助老舊小區業主便捷置換新房。這些政策精準擊中“賣舊難、換房貴”等痛點。

“十五五”時期，為更好地滿足居民的差異化住房需求，張遠索建議，一是加大保障性住房供給。加大財政投入，完善保障性住房的建設、分配、管理等政策，擴大保障性住房的覆蓋范圍，提高保障性住房的建設品質和配套水平，確保中低收入群體能夠住有所居。二是支持改善性住房需求。通過優化稅收政策、信貸政策等措施，降低改善性住房的交易成本，鼓勵居民以小換大、以舊換新，促進改善性住房市場的發展，提升居民的居住條件。三是完善住房相關立法，保護相關主體的權益，為居民提供穩定的住房服務，滿足不同群體的住房需求。

劉正山提出，按照“基本—改善—高端”三級需求體系，因城施策增加改善性、高質量住房供給。對于基本需求群體，重點保障功能性住房需求；對于改善性群體，提供多樣化、高品質的產品選擇；對于高端需求群體，通過市場機制調節，避免資源錯配。

在吳英杰看來，從需求端推動的房地產變革，核心在于通過系統性、精細化的制度設計，引導住房消費模式轉型升級，使其與城鎮化新階段、人口結構新特征及共同富裕目標相適應。

他建議，構建“先租后購、租購并舉”的階梯式消費模式。改變“重購輕租”的消費觀念與市場結構。一是優化保障性住房供給，重點擴大保障性租賃住房的覆蓋面與品質，使其不僅服務于“困難家庭”，更要成為新市民、青年人體面安居的普遍選擇。因此，需要培育專業化、機構化的市場化長租機構，提升租賃住房的標準化、品質化水平，并賦予承租人更穩定的居住權，使租賃真正成為長期、可行的居住選擇。二是推動住房消費從“物理空間”向“綜合生活體驗”升級。隨著中等收入群體擴大和消費升級，購房者關注點已從面積、區位等基礎屬性，轉向建筑質量、綠色性能、智能科技、社區配套及物業服務等綜合體驗。在住房存量時代，需求端要求已轉向品質提升與服務增值。

從保障性住房的“兜底”到改善性住房的“提質”、從房屋安全的“護航”到物業服務的“升級”，房地產行業的變革正沿著“以人民為中心”的方向穩步推進，為民生改善和經濟增長注入持久動力。

總 監 制丨王列軍車海剛

監 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨陳姝含