11月房價數(shù)據(jù)炸了：二手房跌幅逼近1%，一線城市跌超1%

11月的房價數(shù)據(jù)剛剛公布，結(jié)果雖在意料之中，但數(shù)字背后透出的信號，比很多人想的還要強(qiáng)烈。

先看二手房數(shù)據(jù)，很直白，就兩個字：下跌。而且不是慢慢跌，是跌幅在快速擴(kuò)大。研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國百城二手住宅平均單價13143元/平米，環(huán)比下跌0.94%。可能有人覺得不到1%沒什么，但要注意，這個跌幅比上個月擴(kuò)大了0.1個百分點，更關(guān)鍵的是，同比下跌已達(dá)7.95%，較上月擴(kuò)大0.35個百分點，這說明跌勢不但沒停，還在加速。

我們之前反復(fù)強(qiáng)調(diào)一個觀察指標(biāo)：若房價環(huán)比跌幅連續(xù)多月超過0.5%，市場就進(jìn)入下行通道；超過0.7%，普通老百姓會明顯感覺到房價在跌。而現(xiàn)在0.94%已逼近1%關(guān)口，意味著二手房市場已出現(xiàn)嚴(yán)重供需失衡——掛牌量居高不下，想賣房的人遠(yuǎn)多于想買房的人，業(yè)主只剩一條路：降價再降價，不降就沒人看房，根本賣不掉。這不是個別現(xiàn)象，而是全國范圍內(nèi)的普遍現(xiàn)實。

更值得關(guān)注的是一線城市，很多人總覺得北上廣深房價堅挺，但這次數(shù)據(jù)告訴我們，一線也在跌，而且跌得更猛。11月，一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌1.15%，跌幅較上月擴(kuò)大0.34個百分點，單月跌幅超1%，這在一線城市歷史上都是非常罕見的信號。

具體來看，北京環(huán)比下跌1.44%，上海環(huán)比下跌1.24%，廣州環(huán)比下跌1.09%，深圳環(huán)比下跌0.8%。四個一線城市全部在跌，且北京、上海跌幅均超1%，說明今年6月我們提醒大家的一線城市補(bǔ)跌行情，到現(xiàn)在還沒結(jié)束，甚至跌幅仍在擴(kuò)大。

如果你正在考慮在一線城市買二手房，我勸你一定要謹(jǐn)慎，這一輪補(bǔ)跌還沒見底，盲目進(jìn)場，很可能剛簽完合同，房子賬面上就又開始縮水。這不是嚇唬人，是數(shù)據(jù)揭示的現(xiàn)實。

二線城市也沒好到哪里去，11月二手房價環(huán)比下跌0.98%，跌幅同樣在擴(kuò)大，雖比一線城市稍好一點，但仍處于深度調(diào)整區(qū)間；三四線城市環(huán)比下跌0.81%，跌幅相對最小，這也是很多三四線城市的朋友覺得本地房價好像沒怎么跌的原因。

這里有個認(rèn)知差要解釋清楚：首先，三四線城市房價泡沫原本就比一二線小得多，漲得少自然跌得也溫和；

其次，三四線拋售潮沒有一二線猛烈，業(yè)主心態(tài)相對穩(wěn)定。但這并不代表三四線樓市沒問題，核心問題不在價格，而在流動性——房子掛出去多久能賣掉？有沒有人接盤？很多三四線城市的房子價格或許沒大跌，但根本賣不掉，有價無市。流動性緩慢枯竭，這其實是更隱蔽、更長遠(yuǎn)的風(fēng)險，房子是不動產(chǎn)，但沒人希望自己的房子真的“動不了”。

看到這里，可能有人要問：不是說新房價格在漲嗎？是的，11月百城新建住宅均價17036元/平米，環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.68%。但這個上漲，一定要看懂背后的邏輯：不是因為買房的人多了、市場火爆了，而是供應(yīng)結(jié)構(gòu)變了。

現(xiàn)在還能開盤銷售的新房，多數(shù)是位置較好、品質(zhì)較高的項目，偏遠(yuǎn)地段、配套差的樓盤，要么不敢開，要么開了也賣不動。好房子的占比拉高了平均價格，這是統(tǒng)計意義上的上漲，而非真實購買力推動的上漲。新房銷量其實仍在下降，開發(fā)商依然在艱難去庫存，所以千萬別被這個上漲誤導(dǎo)，以為樓市回暖了。

當(dāng)前市場分化非常明顯，二手房在實實在在下跌，新房數(shù)據(jù)則需要拆開看本質(zhì)。給大家一個對比，就明白現(xiàn)在市場處于什么階段：去年9月樓市出臺一輪重磅松綁政策，當(dāng)時出臺政策是因為市場已極度低迷，但即便那時，百城二手房價格環(huán)比跌幅也只有0.7%，而現(xiàn)在是0.94%。這說明，當(dāng)前市場的下行壓力，比政策大松綁的前夜還要大，樓市調(diào)整，尤其是二手房市場的調(diào)整，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

如果你在觀望，我的建議是：

第一，不要盲目追低，跌幅擴(kuò)大意味著底部還沒探明，尤其是想在一二線城市買房的朋友，不妨再等等，讓補(bǔ)跌行情走完；

第二，賣房的朋友要現(xiàn)實，若誠心賣，定價必須一步到位，掛高價只會讓房子越來越難賣，市場已轉(zhuǎn)向買方市場，主動權(quán)在買家手里；

第三，別被新房數(shù)據(jù)迷惑，開發(fā)商的日子并不比二手房業(yè)主好過，所謂上漲背后是結(jié)構(gòu)性數(shù)字游戲，真要買新房，也可以大膽砍價，現(xiàn)在溢價空間很大。

最后說一句扎心但真實的話：這一輪調(diào)整，是多年來積累問題的自然釋放，房價不會永遠(yuǎn)漲，市場有周期，人心也要有平常心。保護(hù)好你的現(xiàn)金流，謹(jǐn)慎做出每一個決定，比什么都重要。