TOP5城市排名突變，杭州暫超北京

2025年11月27日，杭州再迎2宗蕭山區(qū)宅地出讓，分別位于湘湖單元和市北單元，總用地面積6.28萬㎡，總規(guī)劃建筑面積11.29萬㎡，總起始價21.57億元，最終兩宗地塊均溢價10%以上成交，均由濱江集團包攬，共收金24.62億元。

至此2025年至今杭州土地成交金額達1528.42億元，排全國第二，僅次于上海。

不僅是杭州，從2025年至今全國各大城市土地成交金額TOP5來看，一線城市中的深圳和廣州都沒有排進前5，反而是成都和南京暫列其中。

對比近幾年的變化來看，廣州前幾年一直牢牢占據全國土地成交金額TOP5的城市席位，然而截至2025年11月27日，廣州僅以382.76億元排第9位。

在房地產行業(yè)，土地和新房市場一直被喻為“面粉”與“面包”的關系，土地市場的情況既反映了市場預期，也決定了未來的供應。

在如今土地市場集中度越來越高的背景下，未來部分城市還將保持較高總量。

自2020年土儲類專項債暫停發(fā)放后，全國土地市場經歷了4年多的規(guī)模縮量。2025年以來地方政府雖重啟土地儲備類專項債融資，但在專項債投資收入比的監(jiān)管要求下，出于受益確定性訴求，相關地塊出讓規(guī)模仍相對有限。

CRIC數(shù)據顯示，截至2025年11月27日，全國土地成交金額已超2.2萬億元，雖然總成交金額較2024年同期有所下降，但有6個城市成交金額超500億元，分別為上海、杭州、北京、成都、南京、西安。

其中，上海成交總價最高，達2359.94億元，占全國總成交金額占比超10%，杭州、北京分別排第二和第三，這三個城市的成交金額達全國的24%。成交金額TOP10的城市接近40%。

可以看到，土地市場的集中度越來越高。

從2025年至今土地成交金額TOP5城市排名可以看到，一線城市僅上海和北京在前5，其中上海第一，北京第三，杭州以約39億的微弱差距逆襲北京排名第二。

作為行業(yè)踐行發(fā)展新模式的示范城市，北京在2025年推出了大量舊改、城中村改造用地，增加了回龍觀、天通苑、朱辛莊等地的有效新增供應，因涉及土地一級開發(fā)整備工作，相關地塊大多為底價或低溢價成交。但同樣的，北京也有大量優(yōu)質宅地溢價出讓，多由大型央國企競得。

2025年以來已經有9宗住宅用地溢價率超過10%，其中9月30日出讓的太陽宮宅地溢價率更是高達39%，該地塊在9家房企339輪競價后，由中建智地以43.1億元競得，溢價率39.2%，平均樓板價8.5萬元/平方米，地塊容積率由此前的3.0調整至2.6，周邊可比房價為12萬元/平方米左右。

從杭州2025年至今的宅地出讓價格與土拍熱度兩方面可以看到，2025年杭州優(yōu)質宅地資源主要集中于上半年釋放。上半年累計出現(xiàn)20個單日成交總價超10億元的交易日，而下半年截至目前僅出現(xiàn)7次同類情況。進入下半年后，不僅高總價宅地的出讓頻次顯著下降，土拍市場整體熱度亦同步回落。

截至目前，北京已公布的2025年第九輪供地涉及朝陽、海淀、石景山、通州、密云等區(qū)域，共6宗住宅用地，總用地面積19.68公頃，建筑規(guī)模36.31萬平方米，預計近期掛牌出讓，但具體成交時間未明確。

杭州2025年12月亦有幾宗地塊即將掛牌，因此，2025年結束前杭州能否最終保住第二的位置仍需觀察，但對杭州整體土拍市場來看，近年來確實不容小覷。

值得注意的是，從2025年至今全國各大城市土地成交金額TOP5來看，一線城市中的深圳和廣州都沒有排進前5，反而是成都和南京暫列其中。

對比近幾年的變化來看，廣州2022年至2024年一直牢牢占據全國土地成交金額TOP5的城市席位，然而截至2025年11月27日，廣州僅以382.76億元排第9位。深圳則以450.88億元暫列第7。

這一方面是受整體市場壓力影響，另外一方面也是受供應的限制，CRIC數(shù)據顯示，2025年至今廣州供地面積341.35萬平方米，較2024年同期下降近20%，且從2022年至今供應來看，廣州已連續(xù)多年供應規(guī)模大幅下降。

這主要是與廣州商品住宅的供求比、存量及消化周期有關，截至2025年10月廣州庫存量及消化周期雙雙下降，其中消化周期同比下降29%，去庫存效果顯著。

在經過一段時間的休整后，廣州土拍市場再次熱鬧起來，克而瑞數(shù)據監(jiān)測顯示，11月截至21日，廣州涉宅用地供應20宗，累計起拍總價254.22億元。

對此，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，當前廣州土拍市場的結構發(fā)生了巨大的變化，成交主要以中心區(qū)的優(yōu)質宅地為主，更高顏值、更高使用率、更高建設標準的好房子開始取代存量項目成為市場的新門面。從目前11月廣州密集供地來看，或許可以預見，12月廣州或將帶來一場久違的土拍盛宴。

從當前的土拍市場可以看到，集中度越來越高，且頭部城市的競爭也在加劇。

這主要是由于在當前市場環(huán)境下，房企普遍采取"寧缺毋濫"投資策略，重點爭奪一二線城市核心區(qū)優(yōu)質地塊，區(qū)域深耕也將成為更多企業(yè)保障投資確定性的優(yōu)先選擇。

目前來看，當熱點城市有優(yōu)質地塊供應的時候，如上海徐匯濱江、杭州濱江、廣州白云等核心城市的少數(shù)核心板塊依然能夠引起眾多房企的參拍，尤其是頭部房企，且競爭激烈程度較高，但僅靠優(yōu)質地塊的出讓并無法帶動市場整體熱度的回升，普通的地塊出讓時則關注度大減。

預計土地市場供求規(guī)模將繼續(xù)維持低位運行；與此同時，得益于高品質開發(fā)新規(guī)、城市更新等有利因素的推進，新增宅地項目的強投資確定性也將更為普遍。（來源：丁祖昱評樓市）