URI城市租住研究報告丨11月核心城市的租賃市場發(fā)生了哪些變化？

“一線城市數(shù)據(jù)月報”定期發(fā)布，關(guān)注政策時事熱點，從數(shù)據(jù)中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化。本期為《2025年11月住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關(guān)注、11月租賃市場動態(tài)，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化

*本報告數(shù)據(jù)均來自政府、企業(yè)公開數(shù)據(jù)及URI Data Bank其他額外數(shù)據(jù)需求，請后臺有償咨詢

概 覽

■宏觀政策：金融與創(chuàng)新雙輪驅(qū)動，精準(zhǔn)支持住房保障與存量盤活

■地方政策：多城發(fā)力住房保障體系，租賃房源擴(kuò)容、存量盤活與人才安居并舉

■土地成交：租賃住宅土地?zé)岫然販兀本﹦潛苤鲗?dǎo)保障供應(yīng)，上海市場競價活躍

■個人房源：新增房源供應(yīng)、租金均顯著收縮，尤其同比降幅顯著擴(kuò)大

■分散式公寓：新增掛牌房源供應(yīng)顯著收縮，租金持續(xù)回調(diào)，同比降幅顯著

■集中式公寓：掛牌規(guī)模穩(wěn)步增長，重點城市之間公寓租金分化明顯

■項目新開：上海開業(yè)9家，市場供應(yīng)多元化，杭州翻牌1家新開，北京無

■品牌動態(tài)：借勢“雙十一”營銷，長租公寓品牌加速拓展與產(chǎn)品創(chuàng)新

■REITs篇：保障房金融市場活躍，多元融資與穩(wěn)定回報并進(jìn)

01

政策篇

金融創(chuàng)新強(qiáng)賦能 保障安居惠民生

1

宏觀政策

金融與創(chuàng)新雙輪驅(qū)動，精準(zhǔn)支持住房保障與存量盤活

11月人民銀行官宣通過專項再貸款等工具，為保障房、城中村改造提供金融支持。教育部與住建部聯(lián)合調(diào)研，推廣存量房改建學(xué)生公寓的創(chuàng)新模式。政策從資金供給與存量盤活兩端發(fā)力，共同完善住房保障體系，并精準(zhǔn)服務(wù)高校學(xué)生等特定群體居住需求。

最終目標(biāo)形成“保障歸保障，市場歸市場”的新發(fā)展模式，推動行業(yè)走向安全、綠色、高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

2

地方政策

全國多城發(fā)力住房保障體系，租賃房源擴(kuò)容、存量盤活與人才安居并舉

11月開始，全國各大城市密集推出住房租賃保障政策，核心圍繞“多渠道增供給、精準(zhǔn)化促安居”展開。一方面通過新建、改建、收購、存量轉(zhuǎn)化等方式大規(guī)模籌集保租房與人才公寓，多個城市“十四五”期間籌建量已超十萬套（間）。另一方面，政策聚焦新市民、青年人與重點人才，通過提供租金低于市場的房源、放寬補(bǔ)貼條件、推出專項公寓等降低居住成本。

同時，多地探索租賃REITs、租購轉(zhuǎn)換、資金監(jiān)管等機(jī)制創(chuàng)新，進(jìn)一步推動“市場+保障”的可持續(xù)住房供應(yīng)新格局。

02

土地篇

多元供地添活力 租賃市場穩(wěn)擴(kuò)容

11月土地?zé)岫壬曰販兀虾３山欢嘧谂浣ㄓ玫?/strong>

11月，上海成交5宗、共計15.8萬㎡配建租賃用地；北京成交4宗、3.8萬㎡純租賃用地；杭州成交1宗、2.5萬㎡純租賃用地。

北京劃撥主導(dǎo)保障供應(yīng)，上海市場競價活躍

11月，北京以純租賃用地為主，多采取劃撥或協(xié)議出讓方式，由保障房中心等企業(yè)零成本獲取，突出政策性保障導(dǎo)向。上海則聚焦配建租賃住房用地，通過招拍掛市場化出讓，成交總價較高且部分出現(xiàn)溢價，顯示市場參與度活躍。杭州亦有純租賃用地劃撥案例，由區(qū)域型國企獲取。

土拍市場整體反映出核心城市正通過多樣化土地供應(yīng)模式，加速租賃住房市場供給側(cè)改革。

03

市場篇

房源供需存分化 租金調(diào)整趨穩(wěn)健

個人房源

新增供應(yīng)表現(xiàn)

重點城市新增掛牌房源供應(yīng)顯著收縮，同比降幅突出

11月，京滬杭三城新增房源供應(yīng)環(huán)比、同比均呈現(xiàn)下降態(tài)勢。其中上海新增房源同比銳減50%，北京與杭州也分別下降21%和33%。

整體反映出當(dāng)前租賃市場新增供應(yīng)整體趨緊進(jìn)入淡季，或受季節(jié)性因素及前期高基數(shù)影響。

個人房源

租金坪效表現(xiàn)

三大城市租賃市場租金普遍回調(diào)，同比降幅顯著擴(kuò)大

11月，京滬杭三城個人房源的坪效租金環(huán)比與同比均呈下降趨勢。其中北京同比降幅最大達(dá)23%，上海與杭州也分別下降14%和20%。

這一變化反映當(dāng)前核心城市租賃市場正面臨租金下行壓力，市場或已進(jìn)入階段性調(diào)整期，整體租金水平較去年同期顯著回落。

分散式公寓

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

分散式公寓掛牌量加速擴(kuò)張，杭州同比激增近兩倍

11月，京滬杭分散式公寓新增掛牌房間規(guī)模均實現(xiàn)環(huán)比與同比雙增長，顯示市場釋放量勢頭強(qiáng)勁。其中杭州同比增長高達(dá)191%，北京也增長62%，上海增長20%。

這一趨勢反映出在集中式供應(yīng)放緩的背景下，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的分散式房源正成為滿足租賃需求、提升市場靈活性的重要補(bǔ)充。

核心城市分散式房源租金持續(xù)回調(diào)，同比降幅顯著

11月，京滬杭三城分散式房源坪效租金同環(huán)比均呈下降趨勢。上海、北京同比降幅均超16%，杭州也下降超10%。

這一趨勢反映盡管分散式房源掛牌量擴(kuò)漲，但在需求調(diào)整、供應(yīng)增加等因素影響下，租金仍面臨明顯下行壓力。

集中式公寓（含保租房）

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

三大城市集中式租賃規(guī)模穩(wěn)步增長，上海同比增幅顯著

11月，京滬杭三城的集中式公寓掛牌新增房量環(huán)比微增、同比均保持正增長。其中上海同比增幅達(dá)17.4%，規(guī)模已超43萬間；杭州、北京同比分別增長11.7%和6.6%。

數(shù)據(jù)顯示，集中式公寓供應(yīng)仍處于穩(wěn)步擴(kuò)張期，市場整體供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

三大城市集中式公寓租金分化，北京環(huán)比微增、杭州同比承壓

11月，京滬杭三城集中式公寓租金表現(xiàn)呈現(xiàn)分化，總體維穩(wěn)。北京租金環(huán)比微增0.2%，表現(xiàn)相對穩(wěn)健；上海、杭州則環(huán)比微降。但從同比來看，三城租金均有所回調(diào)，其中杭州同比下降8.0%，調(diào)整幅度最為明顯。

整體看，反映出市場租金整體仍面臨一定下行壓力，而北京在供需結(jié)構(gòu)支撐下展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。

上海集中式公寓市場供應(yīng)多元化，北京、杭州無新入市項目

11月，上海新開9個項目，集中式公寓呈現(xiàn)區(qū)域分布廣、產(chǎn)品定位多元的特點。項目覆蓋8個行政區(qū)，房源規(guī)模從26間至1386間不等。租金表現(xiàn)分化顯著，核心區(qū)域精品項目如黃浦濱江欣景人才公寓坪效租金達(dá)6.66元/天/㎡，而外圍區(qū)域項目普遍在2-3元區(qū)間。

市場整體仍延續(xù)“多區(qū)域布局、差異化定價”的供給趨勢，滿足不同客群租賃需求。杭州新開業(yè)1家翻牌藍(lán)領(lǐng)公寓項目（九和路店），由杭州安居寧巢運(yùn)營，北京無入市項目。

個案代表展示：

【鑫悅陽光城】

項目由21棟單體建筑組成，分為一、二、三期，整體提供2809套人才公寓及187套“城市建設(shè)者管理者之家”（共500個床位），總建筑面積達(dá)22.6萬平方米，為企業(yè)員工和一線務(wù)工人員提供高品質(zhì)、便捷且安心的居住保障。

【壹間·泗涇9號公館】

項目位于松江區(qū)東北部，距地鐵9號線泗涇站約1公里、周邊分布有三湘商業(yè)廣場、匯涇商業(yè)廣場、佘山灣生活購物廣場等多個城市商業(yè)綜合體，分布上海市松江區(qū)泗涇醫(yī)院、泗涇鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，交通、商業(yè)、醫(yī)療配套完善。作為上海松江區(qū)租賃住房市場的新增重點項目，致力于滿足住戶對城市便利與居住安寧的雙重需求。

04

重點品牌動態(tài)：

營銷創(chuàng)新拓市場 品牌迭代煥新機(jī)

借勢“雙十一”營銷，長租公寓品牌加速拓展與產(chǎn)品創(chuàng)新

11月，長租公寓市場熱度延續(xù)，活動營銷方面，部分品牌圍繞“雙十一”節(jié)日活動，推出特價房源、長租可獲租金滿減和房租優(yōu)惠券等優(yōu)惠吸引租客。項目動態(tài)方面，多個品牌加速推進(jìn)門店開業(yè)，新店增長速度保持穩(wěn)定。品牌宣傳方面，城家正式簽約北京朝陽大悅城瑞貝庭公寓酒店與北京通州瑞貝庭公寓酒店。

值得關(guān)注的是，爾家攜手無錫社會發(fā)展中心共同發(fā)起的“爾暖錫城文化引領(lǐng)與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新支持基金”成立。

在房源上新方面：

1、開投泊寓智行店開業(yè)；

2、有巢公寓松山湖萬象匯店開業(yè)；

3、寧巢九和路店開業(yè)

在品牌動作方面：

1、城家正式簽約北京朝陽大悅城瑞貝庭公寓酒店與北京通州瑞貝庭公寓酒店；

2、爾家攜手無錫社會發(fā)展中心共同發(fā)起的“爾暖錫城文化引領(lǐng)與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新支持基金”成立。

在活動營銷方面：

1、泊寓舉辦第五屆全國王者榮耀大賽總決賽在廈門開啟巔峰對決，并取得圓滿的成功；泊寓專為年輕活力社區(qū)打造的創(chuàng)意集市「泊博集」第一站深圳大學(xué)城百校大街站圓滿落幕；泊寓與同程攜手推出【泊友專屬福利】無論你是否住在泊寓，都可以免費(fèi)領(lǐng)取，輕松開啟“住行無憂”的生活；

2、有巢準(zhǔn)備雙十一專屬補(bǔ)貼，讓每一份選擇都獲得實實在在的溫暖回饋。

3、浦發(fā)有家成功舉辦的“三年有家·奇遇生活節(jié)”成為季度亮點。

4、寧巢公寓舉辦“熱血村BA”籃球賽事圓滿收官。

05

REITs篇

資產(chǎn)證券拓路徑 金融助力租賃興

保障房金融市場活躍，多元融資與穩(wěn)定回報并進(jìn)

11月保障性住房領(lǐng)域金融創(chuàng)新持續(xù)深化，市場化運(yùn)作特征與多元化發(fā)展趨勢愈發(fā)顯著。一方面，保障房 REITs 市場表現(xiàn)穩(wěn)健，招商蛇口、深圳安居等多只產(chǎn)品密集推出高比例分紅方案，既印證了底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營韌性，也為資本市場提供了兼具穩(wěn)定性與可持續(xù)性的投資標(biāo)的；另一方面，融資渠道創(chuàng)新多點突破，廣州落地首單數(shù)字人民幣結(jié)算 CMBS，烏魯木齊保障房 ABS 項目順利獲受理，北京保障房中心成功發(fā)行低利率公司債，多層次資本市場支持力度持續(xù)加大。

值得關(guān)注的是，"浙商 - 杭安居公租房第 1 期資產(chǎn)支持專項計劃"完成 4.5 億元規(guī)模發(fā)行，作為杭州市首單以公租房運(yùn)維費(fèi)收益權(quán)為核心底層資產(chǎn)的 ABS 產(chǎn)品，其成功落地標(biāo)志著保障性租賃住房資產(chǎn)資本化路徑實現(xiàn)關(guān)鍵突破。

一系列金融創(chuàng)新舉措的持續(xù)推進(jìn)，不僅有效拓寬了保障性住房建設(shè)運(yùn)營的長期資金供給渠道，更標(biāo)志著我國保障房金融支持體系正從傳統(tǒng)信貸主導(dǎo)模式，向公開市場融資、資產(chǎn)證券化等多元化、市場化方向深度轉(zhuǎn)型，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入持續(xù)金融動能。

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撰文: URI研究中心

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