北京買房：理清思路，購房建議1737

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是石景山人，父母首鋼的，他們現在住我在燕郊給買的房，生活挺好的，新房子配套也齊，拿藥才來市里。我們住古城的小兩居，老破小沒什么環境，60多平200多萬吧，不到4萬一平。

我有想法是賣掉這套房，添100萬左右（現金和貸款）換到朝陽常營或通州。一是離我父母近照看方便，離我們上班的宣武門也不算增加距離。二是改善了，現在的老樓改造完了也只是表面光。三是感覺東邊的保值更好，想聽聽您的建議。

A：

1、房子是用來住的，您既然是以改善和離父母近為主要訴求，那就該換就換吧。通勤則更是完全看自己的感受，自己覺得合適就行。

2、不過您的第三條意義不太大，也就是換到東邊未必能提高多少保值性。所以還是多考慮居住體驗吧，投資角度的期望值別太高。

這可以做個直觀的比較，以現在的對標西五環外的老小區，價格其實都是4萬左右。那說明什么？說明在2000年公房允許上市的這25年里，東西五環外的價格走勢其實差不多。因為北京是攤大餅發展的，當年東西部就基本同價，現在還是同價，沒有明顯的差距。

或者說東西部各有所長。東邊是有副中心的規劃，也有燕郊等北三縣的潛在人口，還有朝陽區的商貿產業，理論上應該比西邊的房價走勢更好。但石景山的經濟基礎也是優勢，老工業基地的底子很厚的，再加上宜居的環境，所以從房價來講并不落后。

老破小是所有板塊的最基礎房價體現，因為房子本身的價值已經基本歸零，就是能住而已。那房價中所體現的就是地段兒的價值，是配套+老住戶+新業主的價值。

甚至再比較一下次新房其實也一樣，東五環外基本都5萬左右吧，最貴的7萬多。而古城不也一樣嗎？商品房5萬多，中海的次新房7萬左右，規模比西五環外還大呢。

3、總之您的前兩條理由充分，該換就換，只是對保值角度的期望值別太高。石景山只是因為規模小+人口少，所以顯的低調而已，但價值沒被低估，走勢也并不弱。房子的流動性或許弱點兒，但從價格上并不吃虧。

僅供參考。

二

Q:

我不認可您說的香港物業模式，因為咱們是一國兩制，香港是資本主義制度，一切向錢看，所以在物業費貴的條件下才服務好。而內地是社會主義制度，是以服務人民為目標的，所以盈利模式的物業公司本身就不應該存在。

我承認內地的物業模式引進于香港，但是只學習了皮毛，光學了收費但沒學到高品質的服務。不是說我們業主多給錢就得到了服務，而是物業公司從一開始就是糊弄，就不提供好的服務，請不要本末倒置。

A：

1、您沒必要這么激動，我只是陳述了香港物業費多少錢的這么一個事實，人家香港業主自己認可就行，您是否認可無所謂。反正您也不想住交物業費的房子，那不是您的菜就得了。

2、社會主義制度的公司就不應該盈利嗎？賠錢服務才是應該的嗎？或者說把物業公司都改為“非盈利組織”就能得到高品質服務了嗎？

物業公司不應該存在，改為國企或政府部門嗎？您以為物業公司的不愿意啊？他們巴不得的呢?，F在是經理+管家什么的，改制之后或許就是主任和科員了，旱澇保收+制度福利，美死他們了。

畢竟無論怎么改制，干活兒的都是這些人，提高身份之后或許還更懶的干了嗯，甚至還找來更多的下屬一起磨洋工。當然如果改制，您就不是業主而是真正的主人了，而他們是您的公仆。

3、光學了收費沒提供高品質服務，這就看您的理解吧。物業公司其實就是服務業，跟飯館兒美發廳4S店什么的沒區別，都是客戶花錢買服務而已。都是人，心態和做的事情都差不多。既然您不認可物業公司，那估計也不認可所有花錢才能得到的服務。那就隨便吧，這輩子有的是窩火的地方。

是否本末倒置也無所謂，本身就是先有雞還是先有蛋的事兒。只不過業主們認為不交物業費無所謂，但沒幾個敢去飯館吃飯不給錢的，人都這樣兒，法不責眾+欺軟怕硬。真要是某個物業敢于拿了錢不干活兒，那估計這小區也沒有敢不交錢的業主了。

4、總之就這樣兒吧，我還是這句話，我只是陳述了香港市和歐美等國物業費貴+服務好的事實，表達的是一分錢一分貨而已，天下沒有免費的午餐。是否認可是您的事兒，什么心態自己體會吧。

僅供參考。

三

Q:

現在北京還有學校集體戶的政策嗎？這種戶口能買房嗎？如果不能買，請問有別的辦法嗎？孩子明年高考。

A：

1、不光是北京，全國所有正規大學都有“學校集體戶”，包括民辦校正規手續的。

2、但這種屬于“臨時戶口”，不能買房。此外還有駐京辦和外地機關在京單位什么的，有的也能辦集體戶，但都屬于臨時戶口。

這種所謂的京戶是過去為了解決“糧油關系”和安全管理的，現在則是既沒有糧票，也不用辦暫住證，所以這種集體戶也就辦不辦的隨便了，反正也沒什么福利和權利。之前據說是能在北京參與買車搖號，現在應該也不行了吧。

3、沒別的辦法，只能是畢業之后找單位落戶，或者是五年社保和辦理工作居住證。而且多說一句，在校大學生是不能提前繳納社保的，因為沒參加工作。

4、還多說一句，有些家長以為如果在北京上大學時辦了集體戶，那畢業時只要找個北京單位就能落戶了。其實哪有啊，一畢業這戶口就等于作廢了，如果找不到有落戶指標的單位，那就得哪兒來的回哪兒去。如果不遷走，那一兩年之后這戶口就被凍結了，不能辦理任何業務，比如出國什么的。

所以早就不建議遷這種臨時戶了，什么用都沒有，只是增添了麻煩。

僅供參考。

四

Q:

我前年問過您西山藝境的房子，大三居，當時是4萬，現在中介說4萬難賣了，他們估價3.6萬，裝修好的話有可能再高點。但說實話我更覺得虧了，又閑置了兩年房價反倒更低了。

從賬面上來說我是沒賠，但中間這七年的資金成本就賠了。所以我現在還是糾結，賣不賣？賣的話覺得虧，不賣的話是雞肋，實在愁死我了。

A：

1、那我能出什么主意??？當時我估計說的就是“房子是用來住的，能住的上就留著，確定住不上就賣掉”，大概就是這意思吧，那我現在肯定還是這套嗑兒唄。

2、大三居得140平吧，閑置兩年都甭說資金成本了，物業費取暖費都不少吧？加起來我估計每月每平得6/7塊錢，一年得萬把塊錢，又兩年就是2萬多，差不多吧？那這就看自己是否住了，住就是值，不住也不租就是虧。

而且即便出租也大概率吃虧，既然裝修好，那租個一年就價值降低，三年甚至都沒什么價值了，跟收到的租金相比肯定不劃算。

3、總之我沒什么建議，市場就這環境，您也肯定理解這地段兒，指望著快速上漲不太可能，所以還是考慮是否自住吧。

僅供參考。

五

Q:

我家北京的，男孩目前讀研，考慮是否給他買房。他不想買，認為房價還會跌。但我們考慮買了踏實，想聽聽您的建議。另外請幫忙看看這幾個樓盤，您覺得哪個的性價比高？此外還有房山的，我們正在整理。

A：

1、房子是用來住的，誰住就以誰的意見為主吧。既然孩子不想要，那就算買了他能滿意嗎？估計他是不是想等工作之后再選地段兒啊？那就再等等，反正現在的房價至少是沒漲，沒必要著急。

或者是兩手準備，如果有漲的趨勢就盡快，沒有的話就繼續等。尤其看您選的樓盤都是近郊的，那就算房價上漲，這些地段兒也是順位不太靠前的，就算晚點兒買也不吃虧。

2、哪個性價比高？這我還真說不清，好多年不賣房了，對項目和價格都不熟。但常規來說，如果價格差不多，那肯定是離地鐵近+配套全的性價比更高唄。尤其是近郊，地鐵屬于必備配套，有了不加分，但沒有的話必定減分。但其他的我就說不出什么了，不敢瞎說。

3、房山其實也是這種情況，常規建議是首選長陽地鐵附近的，價格走勢基本和市區一致，只是行情時期的順位略靠后而已，也不算劣勢，近郊都這樣兒。

僅供參考。

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