北京“東西海朝”二手房靠什么成為“流量擔當”？

盡管北京樓市整體進入調整期，但市場分化顯著，部分二手房源仍展現出強勁的韌性。綜合多家中介機構提供的成交情況，東城、西城、海淀、朝陽四個核心城區，都出現持續活躍的二手房小區。其中包括西城區的榮豐2008、東城區的望壇新苑、海淀區的上地東里、朝陽區的芍藥居北里等標志性樓盤。

綜合來看，從西城的小戶型“神盤”到東城剛入市的稀缺二手房，從海淀帶有優質教育資源房源到朝陽的剛需大盤，作為“流量紅盤”并非偶然，而是精準擊中了當前市場的核心訴求，其背后有著清晰的“硬核”價值邏輯。

西城小戶型200多萬元就能“上車”

榮豐2008。新京報貝殼財經記者 袁秀麗 攝

西城成交流量當數榮豐2008，二手房的銷售邏輯就是“低門檻”。

榮豐2008始建于2001年，總建筑面積達到34.56萬平方米，直到2008年才全部建成入住。小區約有5645戶，由17棟樓組成，與周圍樓盤相比，最大的特點是小戶型、低總價，這也是其換手率高企的主要原因。

事實上，榮豐2008的交易量連年持續霸榜。綜合機構數據，近一年其看房人數超過6800人，是周邊遠見名苑、朗琴園等小區看房人數的2倍。為此，榮豐2008周邊也聚集了不少二手房門店。其居高不下的人氣也引起了其他區域經紀人的羨慕，“一年到頭，只買賣榮豐2008的房子就可以了。不用像我們這樣東奔西跑。”附近的馬連道中介門店一位經紀人如是說。

榮豐2008小戶型居多，戶型面積為19平方米至60平方米左右的開間，其中二三十平方米的房源最多。此外，榮豐2008還包括約160平方米的大三居，不過這種產品相對較少。

從掛牌價來看，目前200多萬元就可“上車”。據經紀人小張介紹，該小區最大特點是流通性好，這也是西城除了平房、半地下房源外，總價最低的樓盤，小區換手率高，成交節奏快。

榮豐2008提供了“低總價西城門票”，吸引了部分為了西城戶口以及預算有限的年輕購房者。其中包括一部分在金融街上班的年輕白領。不過，榮豐2008的弊端是住戶多，物業管理一直被詬病。

排在西城流量第二位次的是裕中西里、裕中東里，這是20世紀80年代以及90年代的房子，屬于“德勝學區”，三帆中學附屬小學就在裕中西里小區內。雖然“多校劃片”政策下存在調劑風險，但仍沒有讓家長們止步。當前掛牌均價在13萬元/平方米左右，三四十平方米不帶電梯的一居室，總價最低在600萬元以下。

裕中西里、裕中東里，位于北二環與北三環之間，交通便利，附近有地鐵8號線、10號線、12號線。再加上醫療等公共配套，是西城二手房中的“全能型”選手。而其缺點就是房子比較老。

東城二環邊稀缺次新房受寵

2025年東城流量盤當屬望壇新苑。其地處南二環邊，距離永定門外地鐵站約200米，是北京核心區體量最大的棚改項目，總住戶超過5000戶。

望壇新苑于2023年竣工交付，2024年底陸續有房源上市交易。從房源來看，涵蓋50多平方米的一居、64和81平方米的兩居、95和109平方米三居，所有房源均為精裝修交付。目前，掛牌均價約為8萬元/平方米，從房源來看，兩居室占比較大。盡管望壇新苑屬于回遷安置房，但房屋性質仍然是商品房。值得一提的是，望壇新苑和高端項目天壇府相鄰，后者目前的掛牌均價為12萬元/平方米。

劉女士在2025年初也去看過兩次望壇新苑。據她介紹，當時周末看房的人很多，一套房會有兩三組的看房者。“有的房子沒有人住過，是開發商剛交房的樣子。精裝修，拎包就能入住。位置好、房源新是望壇新苑最大優勢，與周邊眾多房齡超過20年的房源相比，望壇新苑還是很有吸引力的。”

作為東城區稀缺的次新房源，望壇新苑吸引了很多希望在內城買到房齡相對較新房子的改善客戶。不過，最終劉女士還是放棄了，她覺得南北朝向兩居戶型的采光并不好，而且社區環境還是無法與真正的商品房社區相比。

排在東城區流量第二位的是新景家園東區、廣渠家園，新景家園東區坐落于崇文門商圈——北京內城最繁華、配套最成熟的區域之一。小區包含17棟板塔結合建筑，典型戶型涵蓋58平方米一居至98平方米三居。目前的掛牌均價是9.7萬元/平方米。

廣渠家園是具備便捷交通和內城便利生活小區的代表。其緊鄰廣渠門外大街和地鐵7號線。目前房源掛牌均價為7.5萬元/平方米，相比崇文門等核心區域，價格更具“親和力”。

可以看到，東城區有內城不可復制的區位、成熟便利的生活氛圍，還有新入市的新房帶動居住品質提升，吸引著部分改善需求。

海淀教育、產業支撐“老破小”交易

上地東里。新京報貝殼財經記者 袁秀麗 攝

上地東里、育新花園成為海淀的流量樓盤。購房者目標極其清晰：要么為教育，要么為工作通勤。

其中，上地東里雖然是海淀區的普通老舊小區，樓棟數多，居住密度大，但價格卻不低。目前掛牌價超過10萬元/平方米，近一年帶看人數超過4000人，無論是掛牌價格、掛牌量，還是看房人數都遠遠領先區域內的其他小區。

上地東里戶型面積跨度大，主力戶型為59-73平方米兩居及三居室。上地東里有著優質的教育資源，包括上地實驗小學和上地實驗學校，此外，上地東里地處中關村軟件園輻射區，聚集了眾多互聯網巨頭，不僅有住房需求，還有較強的支付能力。不過，上地東里的缺陷也很明顯，是典型的“老破小”社區。

據經紀人小馮介紹，小區房源的流通性很好、成交活躍，基本上都是沒有電梯的板樓，個別單元有外掛電梯。購房者中，既有為了孩子上學方便的家長，也有在附近大廠工作的人。

育新花園有著大型社區的綜合優勢。共有50多棟樓、5000多戶，是一個高校教師住宅社區，最初的業主以高校教職工為主。小區緊鄰地鐵8號線育新站，出行方便，作為大型社區，周邊商業配套完善。而且社區自帶“育新學校”，從小學到高中十二年制。對于注重教育連貫性、避免小升初“折騰”的家庭而言，吸引力較大，目前掛牌均價為6.7萬元/平方米。

朝陽大型社區主打性價比及通勤方便

芍藥居北里、弘善家園、農光里是朝陽流量較高的樓盤。它們均非高端次新房，而是性價比更高的二手房，滿足剛需上車、職住平衡和成熟生活等多元需求。

芍藥居北里位于東北四環內，是一個大型社區，總戶數超過1.2萬，在售房源超過200套，近一年的看房人數超過萬人，無論是掛牌量還是成交量都在芍藥居區域居前列。近一個月來看，二三居房源成交較多。

芍藥居北里地理位置優越，周邊生活配套設施完善。區域內有中國人民大學附屬中學朝陽學校小學部，除了郊區家長在此置換外，還承接了大量在望京工作的年輕白領的剛需置業需求。芍藥居北里性價比突出，住宅產品涵蓋38-145平方米戶型，二手房掛牌均價6.7萬元/平方米。

對于芍藥居北里，據經紀人小李介紹，芍藥居北里是公房、經濟適用房社區，無法與商品房社區相比，不過小區近兩年一直在進行環境改造。

弘善家園是包括經濟適用房、安置房及商品房的大型混合社區，總戶數超過1.2萬，戶型以中小型為主，總價控制得當，是東二環至東三環區域內難得的“上車盤”。目前的掛牌均價為3.9萬元/平方米，一居室總價不到200萬元。

該小區有著便捷的通勤優勢。業主羅先生表示，他在這里居住快20年了，以前想過換房，但比較之下發現，在北京很難找到性價比這么高、到哪去都方便的社區。

農光里同樣是成熟地段的小區，其位于東三環勁松CBD輻射區。社區規模較大，雖房齡相對較老，但一居在200萬左右就能“上車”。目前掛牌均價為4.9萬元/平方米，吸引了許多在周邊工作、注重生活便利性的購房者。

朝陽區流量盤憑借總價、通勤、配套上的某一項或多項突出優勢，擊中了北京剛需和改善群體的務實需求。

對于2025年北京二手房市場，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，近七成二手住宅成交總價在500萬元以下，市場“剛需剛改”特征顯著。

通過上述小區可以清晰地看到，當購房邏輯日益回歸居住本質時，擁有不可復制的“硬核”要素，無論是帶有教育資源、稀缺房源屬性，還是性價比高，都構成了資產流動性的“護城河”。在剛需剛改成主流的交易背景下，保持活躍的小區正是精準回應了市場的真實訴求。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 吳興發