31.86億搶下深圳灣地塊，中海這次賭對(duì)了還是入坑了？

深圳灣超級(jí)總部，這個(gè)名字本身就意味著“頂級(jí)地段”和“天價(jià)土地”。

就在前幾天，中海在這里擲下31.86億元，拿下一宗住宅用地。消息一出，地產(chǎn)圈卻議論紛紛——這塊地，怎么越看越像被高樓圍起來的“深坑”？

先看位置：深圳灣超級(jí)總部基地，絕對(duì)是深圳含金量最高的地段之一。

但中海這塊地，情況特殊——它不在開闊處，反而被已建成或規(guī)劃中的超高層建筑360度包圍。

東面是天音大廈（約146米）

西面是深灣玖序（約200米）

南面是TCL超級(jí)總部大廈（約100米）

北面是神州數(shù)碼大廈（約198米）

而中海這塊地，未來建筑高度不能超過100米。

這意味著什么？意味著你花大價(jià)錢買的房子，很可能一開窗，看到的就是別人家的窗戶或墻體。所謂的灣區(qū)景觀，大概只能從高樓縫隙里勉強(qiáng)尋覓。

這塊地的規(guī)劃條件，堪稱“戴著鐐銬跳舞”：

1. 建筑高度必須＜100米

2. 容積率≤3.48（其中住宅≤3.1）

在周邊動(dòng)輒150米、200米起步的摩天樓群里，建一個(gè)不超過100米的住宅小區(qū)——這種“盆地效應(yīng)”，在深圳乃至全國的住宅開發(fā)中都不多見。

這塊地原本不是住宅用地。

它最初的規(guī)劃，是商業(yè)寫字樓。后來調(diào)整規(guī)劃，才變成了70年產(chǎn)權(quán)的二類住宅用地。

調(diào)整的理由很明確：職住平衡。

深圳灣超級(jí)總部基地未來將聚集大量高端就業(yè)人口，如果所有人都住在遠(yuǎn)處，通勤壓力可想而知。在產(chǎn)業(yè)高地內(nèi)配建住宅，讓人就近居住，理論上確實(shí)“利國利民”。

但問題在于，這塊地被寫字樓三面包圍，西面還是商改住的超高層住宅。從地塊屬性看，它似乎天生更適合做商業(yè)。

如今改為住宅，注定是一場充滿挑戰(zhàn)的產(chǎn)品試驗(yàn)。

在這樣的地塊上做住宅，開發(fā)商的產(chǎn)品力將面臨極致考驗(yàn)。

有設(shè)計(jì)人士提出一個(gè)現(xiàn)實(shí)思路：“如果非要選，窗戶對(duì)著住宅樓，可能比對(duì)著寫字樓更舒服。”

理由很簡單：住宅樓的作息、燈光、隱私考慮相對(duì)一致；而寫字樓則可能燈火通明至深夜，且人員復(fù)雜、視野干擾多。

但無論怎么選，“視野受限”幾乎已成定局。未來這里的業(yè)主，或許要有心理準(zhǔn)備：你買的不是“看得見風(fēng)景的房間”，而是“深圳灣核心地段的居住權(quán)”。

中海這次拿地，看似拿下了一枚“金絲雀”，實(shí)則也接下了一副“重?fù)?dān)”。

在深圳土地資源日益稀缺的背景下，開發(fā)商不得不面對(duì)越來越多的“非常規(guī)地塊”。如何在高樓林立的縫隙中，依然做出讓人愿意買單的好產(chǎn)品，這不僅關(guān)乎一個(gè)項(xiàng)目的成敗，更關(guān)乎未來一線城市核心區(qū)住宅的演化方向。

這塊地的命運(yùn)，我們拭目以待。