北京卷王，卷出獨立行情

壹

房地產深度調整，市場幾近冰封之下，“真正的熱銷”幾乎已經和北京樓市無緣，至于一家開發商在同一個區域連續開盤，連續熱銷，就更是奢望。

不過，凡事總有個例。在北京，這個個例來自招商蛇口。今年以來，招商蛇口在通州區的三個項目 “連戰連捷”，成為了北京樓市為數不多的“連開連熱”課代表，璀璨公元、云璟攬閱、朝棠攬閱三個項目到目前，累計網簽已近1400套。

放眼整個通州，意味著這個區域每網簽3套房，就有1套是招商蛇口的產品。

但凡對北京樓市現狀稍微有所感知，就應該能知道這個數字的份量。如果再加上時間維度來考量這個數字，就更能知曉其難能可貴。

云璟攬閱今年年初開盤，到現在銷售期大約10個月，目前還剩大約50套房源。這意味著，這個項目只用了10個月時間，就進入尾盤銷售階段。基本上是當年開盤，當年“尾盤化”，在全北京樓市都舉步維艱的當下，這種表現幾乎是鳳毛麟角。

朝棠攬閱今年7月開盤，當日銷售勢頭就很猛，開盤熱銷18.8億。這種勢頭延續下來，在此后的4個月中，銷售、網簽進展均十分順利。到11月底時，以網簽口徑計去化率近60%，目前網簽已經超過500套。要知道，2025年北京樓市的迅速轉冷就是發生在下半年，在這樣的環境中，朝棠攬閱不僅仍能保持這樣的高銷售流速，而且還連續拿下了7、8兩個月全北京樓市“銷冠”，足以堪稱獨立行情，相較于身后的開發商，無論是套數，還是金額，也都是斷崖式領先。這種可貴程度，難以言表。

至于璀璨公元，則一直戴著通州“三冠王”的桂冠。這個項目截至目前，只剩最后20套房源，基本處在清盤狀態。這在如今的北京市場，絕對算是跑出了獨立行情。而當年與璀璨公元并稱璀璨雙子星的璀璨時代，其實也已進入了尾盤階段，數據顯示，該項目網簽558套，已經進入尾盤階段。

在這樣實打實的業績面前，周銷冠、月銷冠等稱謂，無非是對業績表現的某種形式的肯定。我們甚至覺得，這些稱謂，遠沒有業績數字本身更有說服力，甚至是沖擊力，畢竟這都是網簽數據。懂的都懂。

在北京，招商蛇口確實不一樣。

貳

要衡量一個開發商的全面能力，只看銷售數據還不夠，還要看它對區域價值有多大的提升。這個要求更高。在這方面，招商蛇口在通州區的表現，提供了一個十分典型的案例 。

土地市場是最直接的表現，騙不了人，因為沒人能用動輒幾十億元的地價款“做戲”。招商蛇口進駐通州，做出璀璨公元、云璟攬閱、朝棠攬閱、三個項目之前，通州土地市場平平淡淡，基本上是底價成交。土地出讓時，還要做不少工作聯系托底方，避免土地流拍。這就是當時通州土地市場的真實現狀。

招商蛇口拿下三項目地塊后，三個項目相繼展現出良好的銷售勢頭，這大大增加了通州土地市場關注度，也提升了對開發商的吸引力。此間，通州多個地塊都以溢價成交，也出現了近年來不多見的開發商搶地局面。

2025年4月，中鐵建在通州拿地。通過激烈競拍，最終以約7.76億元成功拿下了北京通州梨園6007地塊，樓面價約為3.58萬元/平方米，溢價率超20%。這個地塊的競價高達215輪，為此前通州土地市場不多見。

大約兩個月后，中建二局的房地產開發平臺中建玖合以74.91億高總價，拿下北京城市副中心0705等組合地塊，足見通州土地的吸引力提升之快。

值得注意的是，中建玖合拿下該地塊時，恰恰是云璟攬閱的強銷階段，這個項目當時一度是各種銷售排行榜上的霸榜常客。

土地市場只是表現之一，帶動區域內產品水準整體升級是另一方面的重要體現。通俗一點說，就是“卷產品”，通過高水準的，甚至是區域內客戶“沒見過”的產品，帶動需求。這是一種供給側競爭力的邏輯，換句話說，就是客戶原本沒想買房換房，但因為產品好，決定買房換房。

云璟攬閱是通州的第一個好房子項目。在這個項目之前，通州老城區已經多年沒有新房供應。云璟攬閱產品的高使用率，合理的室內空間規劃設計，園林、配套服務設施等，都是同區域市場過往產品中少見的。我們接觸過一些這個項目的實際成交客戶，起初他們并沒有置換的考慮，完全是在看過產品之后，覺得新產品對居住體驗提升的程度極大，進而才產生了置換購房的需求。

這實際上就是招商蛇口以高水準的產品能力，帶動需求的典型表現。

另一個例子是會所。璀璨公元、朝棠攬閱、璀璨時代、云璟攬閱這四個項目都設置了會所。目前，璀璨公元和璀璨時代的會所已開始運營，云璟攬閱的下沉式生活體驗區也已具備了對外運營的能力。朝棠攬閱打造的集日咖夜酒、健身房、籃球館等功能于一體的潮流生活會所，這種不惜成本的投入，正是用供給端的升級來帶動需求的典型。

這得益于招商蛇口全域服務戰略。今年10月，招商蛇口北京公司正式發布了這一戰略，不僅在產品硬件層面提升居住體驗，還從服務等軟性層面將居住與生活的舒適度提升到一個新的高度和水平。這一戰略解決問題很清晰，“造好房子”只是第一步，真正的目標在于“造好生活”，全域服務，是為“好生活”的保障所在。

招商蛇口通過自身專業能力和產品服務力，將通州的產品水平提升到了一個新臺階 。這種提升，不僅讓招商蛇口自身產品熱銷，也促使通州其他的開發商一起“卷”起來 ，必須為通州做出更好的產品才能與招商蛇口競爭。這種競爭，最終得益者，自然是購房人，同時也帶動了區域整體價值上升。

這種操盤力、產品力、服務力的三力合一 ，正是招商蛇口在通州實現熱銷的絕對核心因素。通過這種專業的開發和運營，招商蛇口不僅實現了自身項目的成功，更實實在在地推動了通州區域的價值重塑和產品升級。

叁

招商蛇口在通州的優異銷售業績，以及對區域價值的有效提升，其背后的深層原因，是其在投資領域的眼光、專業水平，以及對城市戰略的決策力處于高水平。這體現了招商蛇口對市場走勢的判斷力和對城市發展的領悟力。

透視招商蛇口的成功，其獨到的眼光是核心驅動因素。拿下璀璨公元地塊時，市場對這個區域以及璀璨公元地塊并不看好。認為其地理位置、區域板塊成熟度等都存在一定問題。但是，招商蛇口以獨到的眼光，準確地看到了北京城市發展的總體方向，以及產業布局的區域發展態勢，恰到好處地領悟到了產業遷移、發展紅利對這個地塊的支撐作用，最終力排眾議，拿下這一地塊。

事實證明，隨著城市發展方向和產業發展布局的變化，區域的人口流向、產業紅利等優勢，逐漸顯現出來，疊加招商蛇口在產品定位、規劃設計、定價策略、服務配套等方面的高水準的專業能力，最終打造出璀璨公元這個成功項目。在璀璨公元獲得現象級的成功后，招商蛇口乘勝追擊，又果斷拿下云璟攬閱、朝棠攬閱，體現了其獨到的戰略魄力。

這一系列案例充分說明了，招商蛇口在市場不看好的時候，能夠獨到地看到該地塊與城市發展方向、產業布局調整的匹配性，最終通過專業能力和堅持，實現了熱銷，體現了其在投資決策上的高能力。這與招商蛇口的基因有關，作為一個從蛇口開發區走出的企業，洞悉產業發展態勢和城市功能發展方向的能力，已經寫在了招商蛇口的骨子里。

招商蛇口對城市戰略的深刻理解，也體現在其在北京市場的精準布局。招商蛇口不僅在通州拿下了四個項目，還參與了全北京其他優質地塊的舉牌競買。

目前，招商蛇口在全北京市場，已擁有10個項目，包括：位于石景山的元璽，位于豐臺的招商臻園，位于亦莊的招商璽、招商序，位于通州的璀璨公元、朝棠攬閱、云璟攬閱、璀璨時代，位于朝陽的龍樾合璽，以及位于海淀的臻澐。這10個項目，覆蓋了剛需首置、改善型購房需求、高端改善型需求的全市場需求結構。

這種全面的需求結構覆蓋，保證了招商蛇口在北京的穩健發展，實現了自身發展與整個城市發展的同頻共振。

我們了解到，未來招商蛇口將繼續密切關注北京土地市場持續投入，繼續獲取高質量、前景好的地塊，將自身發展，與北京城市發展以及北京居民居住要求的升級換代緊密結合在一起，最終實現與北京這座城市共同發展。

這種對城市戰略的深刻領悟、獨到的投資眼光以及高超的決策力，正是招商蛇口在北京市場上表現“不一樣”的核心原因。

而“懂得客戶、懂得市場、懂得城市”，也讓招商蛇口實現穿越周期開發，在北京樓市奏響一曲凱歌。

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