多省市定調！未來五年房地產大變革

近期，多個省份陸續發布了關于國民經濟和社會發展的第十五個五年規劃（以下簡稱“‘十五五’規劃”）建議，在總結“十四五”時期重大成就的基礎上，勾勒出未來五年的發展藍圖。

從經濟目標來看，各經濟大省憑借資源與產業優勢勇當先鋒，浙江、湖北、北京等省份錨定科創高地建設，攻堅“尖刀”技術；重慶、內蒙古等創新轉型追趕者，在推進傳統優勢產業發展的同時，也謀劃在新興產業領域各展所長。

“必須堅定扛起經濟大省挑大梁的責任擔當。要用足用好政策，不僅在‘量的合理增長’上走在前列，更在‘質的有效提升’上示范引領，更好發揮帶動和支柱作用。”浙江省“十五五”規劃建議提出。

在各省市“十五五”規劃建議中，房地產高質量發展成為重要目標，這也標志著行業發展邏輯和重心正在發生深刻轉變。

從發布“十五五”規劃建議的北京、天津、河北、黑龍江、福建、廣東、山東等地相關內容看，均提出加快構建房地產發展新模式、建設安全舒適綠色智慧的“好房子”的核心任務，并從住房供應體系、城市建設、土地制度等多方面進行部署。

值得一提的是，多地提出盤活存量資源的具體措施。

天津明確，要推進土地混合開發利用、用途合理轉換；廣東及福建等地均強調，支持老舊住房自主更新、原拆原建；重慶提出，分類施策推進“久供未建、久建未完”項目處置，加快盤活存量房存量地；北京則在“加強制度創新和政策集成”方面作出全面部署，完善以需求為導向、項目為牽引的分類實施機制。

這些將是接下來五年各地著力推進的重點工作，其中蘊藏著巨大的投資機遇。

“市場+保障”住房供應體系

未來五年，房地產住房供應體系迎來結構性調整。

在“十五五”規劃建議中，多省份提出，完善“市場+保障”的住房供應體系。一方面，優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求；另一方面，因城施策增加改善性住房供給。這清晰展示了“十五五”期間我國住房政策基本框架。

北京把“住有所居”放在房地產發展的總目標，特別提出，“探索‘一張床、一間房’模式，改善城市運行服務保障人員居住條件”，這一舉措直面超大城市運行中基層服務人員住房難題，體現了政策的人性化和精準化。同時提出，通過推動站城融合發展，實施以公共交通為導向的綜合開發，優化城市空間布局。

在保障端，對于保障房的建設目標，各地在措辭方面有些許差別。河北省提出，堅持以需定建、以需定購，“優化”保障性住房供給。廣東、河南、北京等地亦均提出，優化保障性住房供給。

黑龍江省則提出，“加快”發展保障性住房，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求；并提出，通過“新建+改造”多元方式積極拓寬房源供給渠道，形成公租房與保障性租賃住房優勢互補的保障格局，確保特殊群體“住有宜居”。

山東省還提出，穩步發展保障性租賃住房和配售型保障性住房，加快推進靈活就業人員參加住房公積金制度，著力解決新市民、青年人、城鎮工薪群體和各類困難家庭住房問題。

在擴大租賃住房供給方面，北京還提出“培育市場化專業化運營機構，規范發展租賃市場”。

市場端，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施，因城施策增加改善性住房供給，成為多個省市“十五五”規劃建議中的重要內容。

經濟學家、澤平宏觀創始人任澤平預計，未來1～2年一線城市外環住房限購將全面放開，3年左右全域放開，這是大勢所趨。

城市更新迎來黃金期

未來五年，中國城市發展方式將加快轉型。建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市成為各地共同目標。

其中一項重要內容是，大力實施城市更新行動，因地制宜探索可持續的城市更新模式，穩步推進城中村和危舊房改造，開展完整社區建設。這意味著，未來老舊小區改造、城中村改造將迎來大機會。

在實施細則方面，北京強調工作的“整體性”與“系統性”，避免碎片化改造。包括有序推進老城平房區整院成片區改造，持續實施老舊小區、危舊樓房改造，并鼓勵產權主體自主更新。同時，積極推動老舊廠房、老舊低效樓宇、低效產業園區更新，優化整合存量資源。

天津強調“分類”和“有序”，比如分類推進老舊小區整治改造，完善城市便民生活圈，推動文旅產業賦能城市更新。分年度、有序推進城市老舊管網改造，補齊民生領域公共服務設施短板，推進適老化、適兒化改造，加快全社會無障礙環境建設。建立可持續的城市建設運營投融資體系。

河北省則更強調新興產業與特色發展。河北省提出，加快城市發展方式轉型，因城施策發展新興產業，增強高端商務、現代金融、創新創業等功能，打造各具特色的城市名片。

重慶提出城市“數字更新”概念，建設城市體檢更新數字平臺，全面摸清城市問題短板和資產資源家底，有效盤活城市閑置資源、存量低效用地，推進工商業用地使用權續期工作。統籌“留改拆增”，點線面結合推進小區街區片區城市更新，扎實開展“山城后巷”整治提升，融合建設生活、消費、文旅、創業新場景。

從“十五五”規劃內容看，未來五年，我國新型城鎮化發展空間依然巨大。

黑龍江省提出，推進以人為本的新型城鎮化，科學有序推進農業轉移人口市民化；分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。同時強調，優化區域發展布局。提升哈爾濱發展能級，加快發展哈爾濱新區，更好發揮省會城市輻射帶動作用，高水平建設哈爾濱現代化、國際化都市圈。

在區域發展方面，北京提出，支持經濟大區挑大梁，“一區一策”推動平原新城高質量發展。

北京大學經濟學院院長張輝表示，在城市發展正由大規模增量擴張階段邁向以存量提質增效為主的新階段的背景下，以新型城鎮化和城市更新為重點的投資領域不斷拓展，有助于推動城鎮化質量和水平提升，優化城市空間布局與功能結構，帶來更多新發展機遇。

根據中指測算，“十五五”時期全國城鎮住房需求總量接近50億平方米，綜合按照70%～80%轉化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預計為7億～8億平方米，對應商品房銷售面積年均約8.5億～9.5億平方米，住房需求仍有空間。其中，改善性住房需求占比超四成，是未來住房消費的核心增長點。

“好房子”時代來臨

建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，建立房屋全生命周期安全管理制度，成為各地未來五年規劃藍圖中的重要部署。

這一安排精準回應了新時代人民群眾對更高居住品質的期待，也為房地產高質量發展確立了明確方向。

各地已就此展開具體規劃：重慶“十五五”規劃建議中提出，加快探索完善房屋全生命周期安全管理制度，推動高層建筑、危舊房全量落圖納管。廣東省強調，系統推進適應人民群眾新期待的好房子、好小區、好社區、好城區建設。黑龍江省則特別指出，要適應高寒地區特點建設“好房子”，體現了因地制宜、務實推進的發展思路。

從各地“十五五”規劃建議來看，加快構建房地產發展新模式，是未來五年房地產工作的核心任務。新模式主要圍繞以下方面展開：以建設好房子為目標，持續加大保障性住房和長租房供給，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度改革。

在此過程中，盤活存量資產、推進商品房收儲等工作將成為重要抓手。同時，統籌推進房地產領域風險有序化解，嚴防系統性風險，仍是未來五年各地房地產工作的關鍵任務。這也意味著，未來五年房地產領域風險有望得到有序處置，市場將逐步回歸平穩健康發展軌道。

可以預見，未來五年將是房地產發展模式深刻轉型的關鍵階段，以品質提升、結構優化、制度完善為特征的新趨勢正在形成，“好房子”時代已經拉開序幕。