北京買房：理清思路，購房建議1739

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是三口之家，五棵松兩居室自住。因女兒即將高考，預計基本就是兜底校選擇，所以想給她買套房作為將來生活的兜底。我們夫妻都是45歲，如果貸款200萬的話能最多貸多少年？

加上手中的近200萬想買個租金高的，同事建議是買公寓，但看網上主流都是說不能買。但我們也想不太明白，為什么會租金高卻都不建議呢？如果您建議的話能有哪些小區可以考慮？

A：

1、現在房貸審核寬松，30年沒問題，即便按照最多貸到69歲都24年呢，月供沒差多少。不過按照近些年的政策，40/50年公寓是不能貸款的，必須全款。即便能貸也只能是商業貸款，而且期限最高十年，貸款比例最高為評估價的50%。

2、為什么租金高卻都不建議？因為投資有個本質規律，收益越高風險就越大，而且一般都是隱形風險。

公寓就是比較典型的，表面上看到的是租金收益高，但背后一般有三個隱形風險。一是房產稅，針對商業地產早有成熟的法規，只是一直沒征收而已。那如果征收，收益不僅要降低，而且房價也會隨之下跌。

二是土地到期之后的出讓金問題，到目前為止還沒有明確的說法。那本來年限就短，到時候如果再收一筆出讓金，那這收益和房價也都會受影響唄。

第三是政策風險。因為公寓是違規開發的，所以至少不太可能有鼓勵政策，頂多是放寬些限制，而且還大概率是短期的。但如果再度加碼的打壓呢，那至少會影響價值唄。

3、簡單就是這情況，之所以沒有基金和機構投資這種公寓，就是因為隱形風險不可控。都怕短期雖然多賺了租金，但萬一砸手里就不合適了。

4、我要建議的話可以看看70年的公寓，租金和50年的差不多，但風險小的多。不過這種70年公寓的價格走勢也偏弱，優勢就是租金高。這我就不推薦了，北京上千個項目呢，朝陽區居多，海淀中關村周邊也不少。

僅供參考。

二

Q:

我是山東人，多年前在北京工作時買了一套房，當時是崇文區安化樓附近現在是東城區的學區房，我離開北京后這套房一直出租，應該是已經收回買房成本了。

只不過這是套老破小，我和孩子就算去北京也肯定不會住了，何況孩子也沒有去北京工作的想法。所以我們現在不知道是否應該考慮賣掉這套房了，或者是聽人勸換成租金高的？想聽聽您的看法。

A：

1、看樣子沒有北京戶口是吧，將來自己和孩子都不會在北京生活，也就是無論是留著這套房還是換北京其他房子，都確定住不上對吧？

如果是這樣那就賣掉唄，房子是用來住的，無論自己住還是出租都算發揮了作用。而您自己住不上，學區房的租金又相對低，學位也誰都用不上，何必留著呢？畢竟很快就是入學人數的低谷期了，溢價部分很可能受影響，沒必要冒保值的風險。

2、是否換成租金高的？看自己有沒有更好的理財渠道了，如果有穩妥+高息的就沒必要再買房。畢竟您家都不在北京，打理起來麻煩，交給中介的話又收益低。

確定沒有合適的理財渠道再說換房子，但您有北京的購房資格嗎？沒有的話一旦賣掉還就買不了了呢。如果能買的話就買在朝陽區，現在小戶型的租金收益基本都2%，最高2.5%。

3、不過從這租金收益也能看出現在是房價低谷期，現在賣房不太劃算。要不就等等吧，至少等到明年春天，看是否有小陽春。如果還是低迷就索性賣掉，或者如果放開限購就置換成沒有溢價租金高的。

僅供參考。

三

Q:

我們是老年退休夫妻，北京無房，之前租房六年了，但現在也預計會發生租房困難的問題了。房東今年先是讓在免責協議上又加了兩條，都是完全沒必要的事情，而且說他們明年要賣房，我覺得其實是可能在暗示不租給我們了。

所以我們考察了幾家公寓，但效果都不好，要么是亂，要么是辦公的多，要么就很貴的大戶型，都不符合我們要求。所以想請您推薦一下，看看有沒有學院路附近合適的。

A：

1、我可推薦不了，這還是找當地中介吧。

2、不過您要不申請一下公租房吧，看看自身條件是否符合規定，如果能申請下來就能長住了，價格還相對低。其他的我是真沒什么建議了，推薦不了。

3、另外我看了您跟房東的協議了，說實話人家提的不算太過分，我家房子要租給老人的話肯定比這還細致呢，得把所有能想到的風險都寫清楚+推諉掉。

所以您要不跟房東提前再溝通一下吧。給我的感覺是這房東還行，應該不是事太多+膽子太小的。既然都能讓您二老租六年了，那再租兩年也不至于拒絕。友好協商吧，否則我是提不出什么好的建議了。

僅供參考。

借這話題多說兩句，這些日子我連著收到類似情況的咨詢。簡單說都是到北京投靠子女的老人，手里錢都不多，都是遇到了租房vs買房的兩難問題。

租房的話都是歲數越大越不好租，即便是租到了房子，房東也動不動的就讓簽一堆的安全免責條款。而且是砍價也困難，房東是一個比一個的強硬。但這也沒法說房東不敬老什么的，畢竟換誰都擔心惹麻煩。

買房的話就是錢少唄，能買到的房子不是老破小就是非常遠，所以很多都無奈的去看公寓了。可公寓最大的問題就是年輕人多+流動性大，避免不了的嘈雜。高檔公寓倒是好，但缺點就是貴唄，反正怎么都不合適。

現在是2025年，60年代人口高峰期出生的普遍到退休年齡了，而且他們又都趕上了獨生子女政策，所以很多都到北京投靠子女了。但北京的居住問題是真不好解決啊，估計會一年比一年難辦……

四

Q:

看了您寫的張炘煬的文章很有感觸，因為我家也有這么個兒子，也在北大讀研，前些天同樣跟我提出同樣的問題：就算是讀了博士，如果沒房也在北京留不下來，那為什么要讀？還不如提早工作呢。

但是我家說實話也和張炘煬的父母一樣，不是說不想給孩子買，而是經濟實力實在達不到，最多也只能買昌平的小戶型，首付不能超過80萬總價不能超200萬的。但請問您，這種沙河的房子就算買了有意義嗎？

A：

1、我沒太理解，您家如果不是北京戶口，那就沒有北京購房資格，就算資金足夠也買不了啊。您兒子是不是把“學校集體戶”理解錯了？那種臨時戶口是不能買房的。所以還是先核實資格吧，如果不能買，那就讓孩子踏踏實實上學，等畢業落戶了再考慮也不晚。

2、如果有資格，那沙河的小戶型就有意義。這里是典型的剛需為主的板塊，中小戶型挺適合的。畢竟房子是用來住的，這里的地段+交通+配套，很適合剛需買套小房上車過渡。

而且沙河中小戶型的價格走勢基本跟隨大盤，占不到便宜也不吃虧，不耽誤將來換房。因為商品價格是供需關系決定的，這里的年輕剛需多，也就撐起了市場行情。而且沙河的改善小區和改善戶型反倒不算太強，說明很多人發財之后都搬離這里了。

3、總之還是先核實北京的購房資格吧，如果沒有就讓孩子先踏實下來，這不是著急的事兒。如果有，那買沙河沒問題，而且還可以用剛需vs改善盤來激勵孩子上進，希望在未來。

僅供參考。

五

Q:

我不想再跟您辯論，只是想認真的問一句，您真的相信北京房價不再大幅下跌嗎？請不要再用什么租售比和回報率的來說，因為還有房價收入比才是真正的基礎。國際慣例是六年收入能夠買一套中位數的房才算合理，而北京是多少年？您怎么解釋

A：

1、這不還是要跟我辯論嗎？我才是真的不愿瞎掰扯了，沒意義，無論我說什么您都是“暫且不談”，那聊什么啊？就跟國寶幫似的，明擺著的微波爐專用不聊，非得探討包漿有意思嗎？

2、我還是這話，根本就沒什么“國際慣例”，所有的慣例都是扯淡，都是公知們編出來糊弄人的。這有機會攢點兒錢出國去看看就知道了，或者是上外網搜搜人家的樓市評論，看看有沒有所謂的慣例。

就跟上次您非得聊租售比似的，您自己都看懵了吧？然后我又給您列出了從1992年之后的30多年數據，結果您就又是暫且不談了，有意思嗎？

3、40年前剛改開的時候，那會兒聊的是“恩格爾系數”，也就是“食物收入比”。之后能吃飽飯了，又開始聊“家用電器收入比”。電視冰箱都有了，又開始流行“轎車收入比”了。再往后家用車普及，于是“房價收入比”又成了公知重點。你要不預測一下過些年的熱點吧，比如家用機器人什么的，沒準兒您能成為公知新領袖呢。

4、總之吧，不要用一項單獨的比例，來靜態的聊某種商品的價格，這就純屬抬杠了。就像恩格爾系數似的，中國平均值是29%，而廣東高達34%，能說明廣東是中國最窮省嗎？不能唄，那是因為人家舍得吃。

北京的房價收入比確實很高，但這是因為買房的不都是北京人，而是全國精英和他們背后的家庭。要不再聊聊北京的高新產業vs生產總值？聊聊碩博人口比例？聊聊有多少高收入人群？聊聊北京的教育醫療和金融+政商占了全國多少比例？

所以任何數值都不能是孤立+靜止+片面的討論，那就是“形而上學”了，沒意思。對了，您學過《馬哲》吧？能理解“辯證法”嗎？不理解就不討論了。

僅供參考。

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