中央經濟工作會議系列解讀④｜強調深化住房公積金制度改革 明年政策將迎何種變化？

2025年中央經濟工作會議12月10日至11日在北京舉行。會議確定的明年經濟工作重點任務中提到，著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發展新模式。 在這一要求引領下，明年房地產市場將迎來什么走勢？好房子、收購存量商品房用于保障房等政策會有哪些新變化？單獨被提出的深化住房公積金制度改革，又將帶來哪些影響？ 帶著這些問題，紅星新聞記者采訪多位房地產領域專家，解碼中央經濟工作會議對房地產的定調。

圖據IC photo

深化住房公積金制度改革

額度提升、范圍更靈活、異地互認互貸

公積金政策已經成為近兩年各地支持房地產發展的重點政策。中指研究院監測數據顯示，2025年以來全國各地出臺的公積金政策超260條，預計2026年將延續此趨勢。近日，深圳發布了新版《住房公積金提取管理規定》，新增購房首付款提取，支持“既提又貸”等舉措，引發大量關注。

上海易居研究院副院長嚴躍進告訴紅星新聞記者，2025年，各地在深化住房公積金制度改革上動作頻頻，如深圳允許公積金提取支付契稅、部分城市支持“既提又貸”模式等，在拓寬應用場景方面發揮了非常好的作用。

然而，目前的公積金面臨著部分城市個貸率低的現實問題。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，部分城市公積金個貸率低，公積金要解決加快投放或調劑余缺、異地貸款營商環境優化、擴大支持租購并舉新模式等現實問題，迫切需要制度改革。在當前民生屬性夯實、迫切需要做大保障房、租購并舉的背景下，公積金這個普惠金融應該發揮更大作用，應該在此基礎上，在針對年輕人、新市民，針對新模式轉型，針對統一大市場等方面發揮更大作用。

明年的公積金政策可能迎來哪些變化？

中指研究院方面認為，貸款額度進一步提升、使用范圍更加靈活、異地互認互貸等是重點關注方向。另外，穩步推進靈活就業人員參加住房公積金制度也將是重點之一。

58安居客研究院院長張波則預計，公積金貸款額度優化、異地辦理流程簡化等將會得到進一步推進，將降低剛需群體的購房資金門檻，尤其利好新市民、青年群體。

張波認為，在貸款額度層面可以因城施策，即按城市需求差異化進行調整，如一線城市無房群體租房提取額度進一步提升，并提高可申請貸款的上限，以更好匹配相應需求。另外，公積金可突破僅在買房、租房住房層面的使用，例如可用于子女教育、大病醫療、老舊小區改造等，更好發揮公積金的作用。

再提收購存量商品房用于保障性住房

專家建議鼓勵社會資本參與運營

2024年中央經濟工作會議解讀時，紅星新聞記者曾采訪中房集團公司原董事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇，當時他就提到，應該將存量用房特別是存量商辦用房改造成保障房。

近日，孟曉蘇接受紅星新聞記者采訪時再次提到，“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”，這是盤活存量、一舉多得的高效策略，也是加快構建“市場+保障”雙軌制的舉措。既能幫助市場加速減少庫存，緩解部分開發企業的壓力，又能快速增加保障性住房的供應，讓更多新市民、青年人家庭能夠安居樂業。

孟曉蘇專門提到，表述中的“等”字表明，不僅是用于保障房的存量房國家鼓勵收購，其他用途的也鼓勵收購。有些存量商品房難以改為保障房，仍可以作為商品房出租或出售。孟曉蘇認為，被“鼓勵”的對象除了國有企業，也應包括居民在內的多方面參與收購存量，形成“中儲房”、“市儲房”和“民儲房”共同收儲的新局面。

張波在接受采訪時也提到了類似觀點，他建議，可以考慮將城市更新與存量房收購結合，通過改造閑置房源，轉化為保障房或租賃住房，引入社會資本參與運營，形成資金有序循環，降低對政府債務的依賴。

本次中央經濟工作會議再次提到加快構建房地產發展新模式，多位受訪專家都提到，雙軌制即市場歸市場、保障歸保障是新模式的核心。張波認為，保障和市場的雙軌方向不會發生變化，通過保租房、可售型保障房等一系列保障手段解決新青年、新市民的居住問題，通過改善型“好房子”的有序入市，更好滿足居住品質升級要求。在供需政策上，逐步擴大現房銷售范圍，有效杜絕爛尾風險、重建市場信任；同時通過收購存量房補充保障房供給。

在李宇嘉看來，好房子供給激活和牽引需求，存量盤活作為保障房等都是新模式的一部分，但只有這些還不夠，還應該強化基礎性制度建設，讓好房子供給能真正激活和匹配需求，還要發力投資于人，補齊保障房短板，加強對就業、生育、教育的保障和補貼，提高靈活就業人員參保等。

2025年大量入市的好房子

明年將迎來哪些變化？

2025年是好房子迎來長足發展的一年，首次寫入政府工作報告，5月住宅項目規范的出臺提供了明確標準，大量依照好房子標準建設的新樓盤入市。

中央經濟工作會議中提到，有序推動“好房子”建設。中指研究院分析認為，“好房子”建設由此前的“扎實有力推進”“大力推進”調整為“有序推動”，一定程度體現了“好房子”建設思路的系統性和協調性，各地有望進一步規范“好房子”標準。

在李宇嘉看來，有序這一表述，意味著過去好房子有成績，但存在秩序待規范的問題，一是好房子不是大房子、貴房子，二是好房子不能僅堆砌科技、材料等，三是好房子不能同質化大規模、批量供應，導致內卷，要以滿足各類人群住房需求而實現差異化。李宇嘉認為，好房子還要下沉到普通住房、保障性住房、舊改住房、租賃住房，這些都要有自身的好房子標準。同時，好房子還要加強住建、自然資源、市政配套等多方合作，推進營商環境改革，讓好建造、好服務、好配套等集大成。

嚴躍進也提到，“有序推進”應理解為兩方面內容：一是各地建設時要針對高得房率等問題，在合規前提下開展工作；二是從實踐來看，各地“好房子”建設總體有序，且在市場上廣受歡迎，將繼續支持2026年的住房供需市場。

對于2026年的房地產走向，中指研究院在總結中提到，“穩樓市”依然是2026年政策目標，各項政策措施有望繼續落實，包括優化北上深等城市限制性政策、收購存量商品房、創新金融和土地政策支持城市更新等方面，房地產作為最大的內需之一，2026年在擴大內需方面仍將發揮重要作用。

紅星新聞記者 劉亞洲

編輯 歐鵬 審核 高升祥