深圳“物管城市”探索：17街道年花上億，質量不穩何解？

城市潔凈是展現面貌的窗口，也是衡量市民幸福感的標尺，深圳各街道的大額投入正是承載著市民和行業對城市環境品質的期待。

2025年，是深圳自2019年探索“物管城市”模式以來的第七年，也是“街區制”城市管理改革三步走計劃的收官之年，以及《深圳市推進環衛事業高質量發展三年行動計劃（2023—2025）》的全面驗收階段。隨著“街區制”改革與“環衛3311計劃”的深入推進，全市街道層面的市容環境綜合治理平臺陸續建成，綜合運維服務模式逐步鋪開。

從“一把掃帚掃天下”到“一家企業管全域”，“物管城市”作為深圳破解超大城市治理難題的重要路徑，其初衷是將一個街道視為一個“大物業”，通過引入單一市場主體統籌環衛、綠化、市容等綜合運維，實現精細化治理與多元共治。

歷經多年革新，在深圳74個街道中，已有至少60個街道推行“物管城市”“城市管家”或“環衛一體化”等項目。僅2025年，全市有近20個街道更換了服務企業，比例近30%，17個街道的項目年度金額突破億元。其間，有部分早期參與者退出，亦有“新面孔”進場；有街道延續“大包大攬”的統管模式，也有街道向環衛主業回歸。

這項涉及大額公共資金、備受關注的改革，在經歷數年探索后其行業表現如何？服務與需求是否精準匹配？南都奧一網“走好新時代網上群眾路線大調研——與城市對話”欄目，基于公開的招投標數據，深入街道、企業一線，并邀請人大代表、城市治理專家共同研討，旨在呈現改革進入深水區的真實圖景，探尋服務優化與機制創新的可行路徑。

數據透視

17個街道項目突破億元

企業更迭率接近30%

根據公開的各街道辦招投標信息，奧一新聞記者發現，全市74個街道中，目前已至少有60個街道推行“物管城市”“城市管家”或“環衛一體化”等項目。其余街道中，部分以其他形式招標，部分項目已終止，另有部分未查詢到明確的招標或執行信息。2025年1月至今，全市已有近20個街道完成了服務企業的更換，比例近30%。

01招標結果

在項目規模方面，2025年最新招標數據顯示，有17個街道的項目年度金額突破億元。其中——龍崗區7個街道、龍華區4個街道、南山區及寶安區各有3個街道的項目金額破億元。從具體金額看，龍崗區平湖街道、寶安區西鄉街道、龍崗區寶龍街道的年度合同總額分別約為1.84億元、1.83億元、1.77億元，在全市范圍內相對較高。

基于2025年度招標結果，在全市已推行項目的相關街道中，深業物業運營集團股份有限公司服務7個街道；深圳市金地物業管理有限公司、深圳玉禾田智慧城市運營集團有限公司及長沙中聯重科環境產業有限公司均服務5個街道；深圳市華富環境有限公司則服務4個街道。

深圳市城市服務領域企業服務街道數量統計。奧一新聞記者制圖

從年度合同總金額來看，當前市場份額位居前列的企業有：金地物業、玉禾田、長沙中聯重科、深業物業以及深圳市龍華環境有限公司等。其中，金地物業目前所服務街道的年度合同總額約為5.1億元，玉禾田約為4.6億元，長沙中聯重科約為4.4億元。（注：以上統計均不含環衛一體化PPP項目）

深圳市城市服務領域企業市場份額統計。奧一新聞記者制圖

玉禾田多功能清掃機器人在街邊清掃。圖源：深圳玉禾田智慧城市運營集團有限公司

02 市場格局

近兩年來，市場格局也發生了顯著變化。企業更替較為明顯，多家早期重要參與者市場份額下滑。例如，自2024年以來，北控城市環境服務集團有限公司已退出龍崗區平湖街道、坂田街道、龍崗街道及坪山區馬巒街道等項目；潤加物業服務（深圳）有限公司退出羅湖區南湖街道及筍崗街道等。

此外，部分此前為街道提供清掃保潔服務的企業不再參與城市服務項目。在部分企業退出的同時，也不斷有新企業進入市場。過去兩年間，全市范圍內至少有6家企業成為行業“新面孔”，包括參與龍崗區平湖街道項目的中建五局城市運營管理有限公司；服務坪山區石井街道、碧嶺街道以及寶安區西鄉街道的酷哇科技有限公司；中標坪山區馬巒、坑梓街道項目的深圳市城市之光智慧城市服務有限公司；以及中標大鵬新區大鵬辦事處項目的宜賓宜瑞汽車有限公司等。

酷哇科技有限公司自研的洗掃車和灑水車在機動車道進行協同環衛作業。圖源：深圳市寶安區西鄉街道

城市之光小型清掃車與掃水車協同作業。圖源：深圳市城市之光智慧城市服務有限公司

03 服務內容

伴隨市場主體的更替，部分街道的服務內容也有變化。羅湖區多個街道從綜合性的城市服務項目包，轉向更加聚焦核心業務的“環衛一體化”項目。從街道辦與企業簽署的合同內容來看，服務范圍也由涵蓋環衛清掃保潔、垃圾清運、公廁管理、垃圾分類督導宣傳、病媒生物防制、市政基礎設施維護、城市管家服務等多項內容，聚焦到保留清掃保潔、垃圾清運、公廁管理服務等。

運營執行層面

精細化管理目標遇阻

現服務“真空”與質量“滑坡”

“物管城市”模式旨在通過一體化外包提升效率，但在實踐中，全域精細化管理的目標仍面臨挑戰。服務盲區、作業粗放、交接真空及企業動力不足等問題，考驗著改革成效。

2025年11月，有市民多次反映坂田北地鐵站口存在定點亂扔垃圾問題。盡管坂田街道辦回復稱已聯合社區、天健環衛及地鐵公司清理并加強聯動管控，但市民指出“清理后仍有垃圾堆積”，質疑此為“無效治理”。此類問題并非個例，在龍華區民治街道上芬社區，亦有人行道被指存在周邊商戶與住戶隨意丟棄垃圾的現象。

圖源：深圳論壇

龍華區民治街道上芬社區，有人行道被指周邊商戶與住戶隨意丟棄垃圾。深圳論壇網友發帖圖片

一位街道辦負責人向奧一新聞記者指出，一體化模式下企業承擔板塊多、體量大，部分管理層難以全盤掌握，日常監管機制不夠健全，企業服務多處于被動響應而非主動發現與預防。

深圳大學全球特大型城市治理研究院研究員袁方成認為，“清理—反彈”的循環反復出現，說明全量發現與全程監控鏈條仍缺乏“行為治理”與“源頭治理”的環節。深層原因在于治理對象未被精準定義，懲戒與激勵機制斷檔，協同主體責任模糊，以及數據閉環只監測結果而未干預原因。

企業精細化管理、培訓的不足，也直接體現在一線作業層面。

近日，有市民反映南山區粵海街道在上班高峰期進行道路沖洗，高壓水槍作業濺濕行人，粵海街道辦隨后回復已要求環衛企業調整作業時段、優化方式。龍崗區布吉街道一垃圾轉運站日前也被反映，其沖洗作業時產生的水汽影響過往行人。2025年3月，福田區華富街道辦事處就曾因環衛公司新員工崗前培訓不到位，回應過類似的“暴力清潔”投訴。據公開招投標信息，潤加物業為粵海街道提供環衛服務；深圳市潔亞環保產業有限公司為華富街道提供“物業城市”服務；長沙中聯重科則為布吉街道、民治街道提供“城市管家”服務。

圖源：人民網“領導留言板”、深圳論壇

“上班路過被噴一臉水”，有市民投訴街道環衛作業不當！部門致歉

“整條路段行人被噴”，有深圳市民投訴“暴力清潔”，街道辦回應

除了常態化管理中的薄弱環節，企業更迭期間的服務銜接亦暴露出應急機制缺失。

在行業“換血”率近三成的背景下，有街道就出現企業交替時的服務銜接問題。今年，龍華建設集團下屬龍華環境公司以約1.5億元中標龍華街道項目，此前服務的深業物業同時退出該項目。在9月底交接期間，多位市民反映轄區油園新村、東華苑、共和花園等垃圾堆積無人處理持續數日，“蚊子蒼蠅滿天飛”，甚至“整個龍華街道的垃圾都無人清運，臭氣熏天”。龍華街道辦對此承認因項目處于新舊企業交接階段，導致清運效率下降。

圖源：人民網“領導留言板”

“此類現象表面是企業交接不暢，實則折射出城市治理在制度設計、執行監督與系統協同等方面仍有不足，考驗著‘精細化’治理理念的落地實效。”

深圳市人大代表、深圳市物業管理學會會長曾滔向奧一新聞記者表示，新舊中標企業交接階段的服務間斷，主要源于招標合同缺乏對服務銜接的剛性約束。部分合同中服務邊界約定不清晰、權責界定模糊、違約處罰機制不完善，導致管理閉環難以形成。

有多年基層治理經驗的深圳市人大代表許少瓊向奧一新聞記者指出，新企業若未提前制定進駐計劃，進駐后，對轄區各路段環境不熟悉，易導致對重點難點區域預判不足，資源調配和人員分工滯后。

這些現象背后，還隱藏著更深層的機制問題。有街道工作人員向奧一新聞記者透露，在缺乏直接競爭對手的“一家統包”模式下，部分中標企業主動優化服務的意愿變低。當企業中標后不愿“卷”服務，最直觀的影響便是日常服務細節上的“缺位”與對一線人員管理上的“打盹”。此外，企業“自造血”空間有限，無法通過其他方式盈利反哺項目，也在一定程度上抑制了其提供更優質服務的動力。

市場主體層面

新面孔進場現“資質與能力錯配”

跨界者光環下的局限

隨著“物管城市”模式的推進，越來越多的“新面孔”進入城市服務領域，從早期物業服務企業到近年來的建筑央企、科技公司，跨界參與為行業帶來新動力的同時，部分中標企業雖具備規模或資質優勢，但其專業服務能力與城市公共空間的復雜場景需求之間存在落差。

針對近期入局的“新面孔”，許少瓊表示，其全鏈條整合與經驗遷移能力突出。具備從規劃設計、落地實施到運營服務、動態監管的全流程服務能力，可將智能建造、智慧交通等領域的成熟技術（如物聯網、大數據分析）與管理經驗，經過場景化適配后遷移至環衛領域，快速搭建智慧環衛服務體系。

龍崗區平湖街道在今年招標中，將原先一體化的服務拆分為“公園管養與道路綠化”“環衛服務”及“愛衛消殺”三個專業標段。街道辦向奧一新聞記者表示，此前模式下，中標企業雖發揮全盤兜底作用，但對公園綠化、愛衛消殺等專業服務重視不夠、質效不優，存在“全而不精”的問題。拆分招標正是為了提升服務的專業化水平。

曾滔提到，當前部分城市服務項目招標中存在“重資質輕專業”的傾向，一些中標企業雖具備規模優勢，但專業服務能力與項目要求不匹配，影響治理實效。

“這些現象確實存在，而且相當典型。”袁方成指出，行政資質只是“準入門檻”，并不能代表企業具備在大尺度、多場景開展綜合環衛作業的能力：“許多物管企業在住宅社區表現優秀，但面對城市公共區域的復雜場景——交通流量大、環境負荷高、投訴周期短——很快就暴露出機械化不足、夜間作業能力弱、污損處置響應不及時等問題。”

“這在實踐中往往導致了分包現象。”多位業內人士向奧一新聞記者透露，盡管合同中明令禁止，但分包、轉包在實際操作中仍時有發生。一位從業多年的管理人士分析認為，“中標企業普遍具備優秀資質，但對合同中部分項目，可能因經驗或人員配備不足，最終選擇交由更專業的企業來具體執行”。

袁方成認為，這導致服務鏈條被拉長，責任主體界定模糊，基層監管壓力顯著增大。“街道在實際管理中常常面臨‘名義上是總包，實際作業卻是另一層企業’的情況，出現問題時追責難、核查難、證據鏈條不完整，使得制度設計與現場執行之間出現斷層。”

技術賦能層面

智能化催生聯合投標

理想豐滿現實效果有差距

在政策推動與技術演進的雙重驅動下，“智能化”正成為深圳城市服務改革的重要方向。然而，理想中的高效智能與復雜真實的城市場景之間，仍存在明顯的適配落差。

2024年11月，坪山區石井街道推出全市首個街道級全域全時全場景人工智能環衛項目，目前已引入36臺AI環衛機器人、1臺無人巡邏車等設備，嘗試實現智能保潔全覆蓋。科技企業如酷哇科技、城市之光等也積極參與寶安西鄉、坪山坑梓等街道項目，推動“環衛服務企業+科技公司”聯合體模式的發展。酷哇科技相關負責人表示，深圳政策環境支持人工智能在環衛場景的探索。

“隨著城市管理對精細化要求的提升，傳統技能與現代科技的結合是必然趨勢。”曾滔認為，這類企業能跳出傳統行業思維，以更新穎的視角解決問題，但關鍵在于不能僅充當“二傳手”，而需真正沉入基層，確保服務效果落地。

城市之光相關負責人向奧一新聞記者表示，其小型無人駕駛環衛車讓背街小巷的保潔時效提升約60%，有效彌補傳統作業盲區。“智能化并不代表替代人工”，該負責人強調，環衛工平均年齡在50歲左右，智能設備是為了給其減負提質，實現更好的人機協作。

然而，技術在實際落地中遭遇多重現實瓶頸。尤其在建成較早、空間受限的城區，許少瓊指出，“像智能掃地機，其在日常作業時，需滿足道路寬敞、暢通、平整，而羅湖區屬于早前開發的城區，很多城市道路都比較狹窄，加上近幾年加強非機動車管理、極端事件安全防范等要求，設置有很多欄桿和石墩，導致智能掃地機無法發揮真正作用”。

在龍崗街道，由深圳玉意環保與深圳潤高智慧組成的聯合體中標后，有項目參與人士透露，盡管要求配備智能化設備，但因“街道情況復雜、場地條件不成熟、應用場景有限”，目前實際落地效果與預期存在一定差距。

行業戰略層面

回歸環衛“主業”

部分企業調整業務布局

隨著“物管城市”改革進入深水區，部分早期參與企業陸續退出，與此同時，多個街道的服務內容也從“大包大攬”向環衛主業回調，反映出當前模式下服務邊界、成本壓力與考核機制之間的現實張力。

一批早期重要參與者陸續退出多個街道項目。近年，北控城市服務退出龍崗區平湖、坂田及龍崗街道；潤加物業結束與羅湖區南湖、筍崗街道的合作。奧一新聞記者從多方獲悉，上述企業退出均“基于整體戰略規劃和業務布局調整”。有接近項目的人士指出，服務范圍的收縮與項目經費的調控，直接影響部分企業的參與意愿。

以羅湖為例，南湖、筍崗、桂園等街道在2022年招標時仍使用“物管城市”項目名稱，服務內容涵蓋環衛、消殺、市政維護、城市管家等多項內容；而本輪招標已統一改為“環衛一體化項目”，范圍聚焦于清掃保潔、垃圾清運、公廁管理等。

這種“回歸主業”的調整被視為務實之舉。許少瓊認為，轉型符合城市管理精細化的發展規律，“出于回歸環衛主業、降本增效、聚焦專業領域，這種從‘全面包攬’到‘聚焦核心、專業賦能’的調整，是夯實城市環境治理的核心基礎，也是城市治理從概念創新走向務實落地的必然過程”。

袁方成強調，從綜合性的城市服務回歸到聚焦核心業務的“環衛一體化”，是一種治理邊界與能力匹配的回調。積極面在于專業化深耕有利于提質控險，責任邊界清晰，協同成本降低；風險在于綜合協同弱化，跨模塊接口可能裂解。

值得注意的是，企業在服務范圍收縮背景下做出的戰略調整，也受到整體項目經費與市場競爭態勢的影響。多位受訪者提到，隨著城市治理標準提高，“物管城市”綜合服務模式的運營成本逐漸增加，企業在資源有限的情況下，更傾向于將精力投入核心業務領域，以實現可持續運營。

與城市對話

城市由個體構成，治理由細節構成，而城市的向心力由無數人和細節構成。治理的核心在于協調多元主體的利益，如何讓多元治理的主體納入治理的政策制定和執行當中？由南方都市報、奧一網、南方民間智庫聯合深圳大學全球特大型城市治理研究院推出《走好新時代網上群眾路線大調研——與城市對話》欄目，聚焦市民關注的細節問題，匯聚民間智慧，為政府科學決策提供參考。

不僅為城市凝聚共識，更實現議題的共治鏈——建立“議題發現—深度調研—方案共創—政策轉化”全流程機制；實現多城協同體——針對跨區域治理難題，聯動超大城市開展“云端會診”；實現雙向賦能場——既是解決問題的議事廳，也是治理創新的試驗田。通過公眾參與、專業建言與政策反饋的深度互動，在街巷治理中雕琢溫度，在數字治理間丈量精度，讓城市進化與民生福祉同頻共振。

監制：陳文定 劉岸然 謝江濤

策劃：任笑一

統籌：陳璐璐 劉晨

采寫：奧一新聞記者 劉正方 喬銳 蔡詩妍 廖靜文，實習生 溫詩儀

設計：虢娟 劉正方

編輯：任賀