房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑清晰：化風險、建好房

12月16日，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹發(fā)表題為《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展（學習貫徹黨的二十屆四中全會精神）》的署名文章。

文章提出了全面落實推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的6項重點任務：優(yōu)化保障性住房供給，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度，實施房屋品質(zhì)提升工程，實施物業(yè)服務質(zhì)量提升行動，建立房屋全生命周期安全管理制度。

其中，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度方面，文章表示，在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權利，企業(yè)總部履行投資人責任，項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發(fā)、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項目公司利益共享、風險共擔的機制。在商品房銷售上，推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風險；繼續(xù)實行預售的，規(guī)范預售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權益。

此前召開的中央經(jīng)濟工作會議也明確提出，明年經(jīng)濟工作抓好以下重點任務。堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領域風險。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。積極有序化解地方政府債務風險，督促各地主動化債，不得違規(guī)新增隱性債務。優(yōu)化債務重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺經(jīng)營性債務風險。

中央經(jīng)濟工作會議與住房城鄉(xiāng)建設部部長的署名文章相繼就房地產(chǎn)發(fā)展作出重點部署，為房地產(chǎn)從風險防控到高質(zhì)量發(fā)展勾勒出一條清晰路徑。

中央經(jīng)濟工作會議作為黨中央統(tǒng)籌全局的頂層設計，率先定調(diào)“穩(wěn)市場、防風險、促轉(zhuǎn)型”，將房地產(chǎn)列入重點領域風險防范清單，并提出因城施策、控增量去庫存、建“好房子”等方向。隨后，住建部署名文章緊扣黨的二十屆四中全會精神，將中央原則轉(zhuǎn)化為六項可操作的重點任務與制度細則，體現(xiàn)了“中央定方向—部委出方案”的政策落地路徑。

署名文章指出，要準確把握、扎實推進，以實際行動把推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展各項工作落到實處。一是優(yōu)化保障性住房供給。二是促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。三是改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。四是實施房屋品質(zhì)提升工程。五是實施物業(yè)服務質(zhì)量提升行動。六是建立房屋全生命周期安全管理制度。

從政策執(zhí)行落地層面，分為三層遞進：第一層是風險防控，通過做實項目公司制、推行主辦銀行制、推進現(xiàn)房銷售或嚴格預售資金監(jiān)管，從開發(fā)、融資到銷售全鏈條堵住資金挪用與交付違約源頭，進一步提出控增量、去庫存、化解地方債務與融資平臺風險，構筑宏觀防火墻。第二層是結構調(diào)整，以優(yōu)化保障房供給、收購存量商品房轉(zhuǎn)保障房、深化公積金改革等措施，消化庫存、補齊民生短板，并將資源導向優(yōu)質(zhì)項目與有效需求。第三層是品質(zhì)與長效機制建設，通過房屋品質(zhì)提升、物業(yè)服務提質(zhì)、全生命周期安全管理，疊加構建綠色、低碳、智能的發(fā)展新模式，實現(xiàn)“好房子”的躍升。

這樣的部署符合當前各地房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況。根據(jù)證券時報的報道，12月8日，廣東、重慶、山東、河南、陜西等密集發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，其中對未來5年房地產(chǎn)發(fā)展提出任務方向。從規(guī)劃建議內(nèi)容來看，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是各地共同的首要任務。同時，優(yōu)化保障性住房供給、建設安全舒適綠色智慧的“好房子”也是各地共同的重要任務。

另外，根據(jù)各地自身需求，地方還提出了略有不同的任務，如廣東提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，重慶提出“加快盤活存量房存量地”，山東提出“加快推進靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度”“健全住宅用地供應與城鎮(zhèn)人口變動、存量房產(chǎn)相銜接的動態(tài)調(diào)節(jié)機制”，陜西提出“加強房地產(chǎn)市場全過程監(jiān)管”等。

房地產(chǎn)穩(wěn)風險、促轉(zhuǎn)型，既要筑牢資金、交付與債務的安全防線，也要以制度創(chuàng)新與品質(zhì)升級引領行業(yè)邁向綠色、智能、可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展新軌道。短期政策以守牢底線、化解風險為核心，力防系統(tǒng)性沖擊；長期則著眼構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，牽引行業(yè)邁向高質(zhì)量、可持續(xù)增長。在這一“穩(wěn)當前”與“謀長遠”的雙向發(fā)力中，既為行業(yè)化解陣痛贏得時間與空間，又為轉(zhuǎn)型升級積蓄動能與方向，形成了一條中國房地產(chǎn)穿越調(diào)整期、邁向品質(zhì)時代的清晰路徑。

（經(jīng)濟觀察網(wǎng) 李曉丹/文）

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李曉丹

宏觀經(jīng)濟研究院秘書長