廣東普寧“雙違”高樓調查：“幸福家園”頂風違建背后的監管之問

幸福家園高層建筑。冷萬欣/攝

中房報記者 冷萬欣 廣東揭陽報道

在廣東省揭陽市普寧市下架山鎮湯坑村鄉門一側，兩棟分別高達11層和17層的嶄新建筑格外扎眼——外墻醒目的“幸福家園”紅色大字下，是周邊低矮村居映襯出的強烈反差。鮮為人知的是，這片地處軍埠鎮新厝村屬地的建筑群，已被官方文件明確認定為“未辦理相關合法手續”的違法建筑。

耐人尋味的是，其建設與封頂進程，恰好與揭陽、普寧兩級政府高調推進違法建設“零容忍”高壓整治期部分重疊。一邊是三令五申的拆違號角，一邊是拔地而起的無證高樓，這道刺眼的“風景”背后，是監管缺位還是另有隱情？日前，中國房地產報記者循著線索，赴普寧實地展開調查。

“村中高樓”

幸福家園二期內部。冷萬欣/攝

11月25日上午8時30分，普寧市軍埠鎮新厝村的“幸福家園”二期工地內，覆蓋著遮蔽網的建筑主體下已有工人在忙碌。這個分兩期開發的項目中，11層高的一期早已落成，17層高的二期主體結構已基本成型，正在推進內部施工。

幸福家園一期底商外懸掛的廣告牌。冷萬欣/攝

在一期底商京東家電專賣店門外，一塊“幸福家園現有樓房租售”的廣告牌格外醒目，明確標注有三房二廳、二房一廳等多種戶型，支持年租或月租。“這兩棟樓在村里比周邊房子高出一大截，建的時候正是全市拆違最嚴的時候。”周邊村民的話語中透著疑惑。

村民口中的“嚴打期”，始于2025年揭陽市政府發布的《關于全面整治違法建設的通告》（揭府規〔2025〕3號）。該通告于2025年10月正式印發，依據《廣東省人民政府關于打好違法建設治理攻堅戰的指導意見》制定，明確對新增違法建設“即查即拆”，對拒不停止建設的行為，將采取停水停電、查封工地、依法拆除等強制措施，旨在構建“不敢建、不能建、不想建”的長效機制 。

巧合的是，“幸福家園”二期17層建筑的動工時間，與該通告實施周期部分重合。“在‘零容忍’整治令下頂風建超高層，這不僅是對法律法規的公然挑戰，更是對政府執行力和公信力的直接考驗。”知情人李然（化名）向記者直言。

值得關注的是，2025年4月普寧在全市開展了“三清三拆三整治”集中行動，市委書記梁柱華明確要求聚焦“拆危、拆廢、拆違”，展現出鐵腕治違的決心。

政府回應:存在明確違法情形

揭陽市政府知情人士向記者解釋，違法建設的核心認定標準，在于是否具備合法用地批準、工程規劃許可、施工許可三類文件，缺一項即屬于違法。

根據普寧市軍埠鎮人民政府及普寧市自然資源局2025年11月27日聯合出具的《情況說明》，項目業主為馬某某（名下有下架山聯鴻塑料廠），兩期建筑均存在明確違法情形：

一期（兩棟11層宿舍樓）：土地源頭可追溯至1995年，由新厝村村民的責任田以1.85萬元轉讓給馬財波，2010年馬財波又以65萬元轉讓給馬某某。2021年，馬某某拆除地塊上的舊廠房改建宿舍樓，官方明確認定“未辦理相關合法用地手續”，屬于集體農用地非法流轉后違建。

二期（17層宿舍樓）：土地為馬某某2007年通過出讓取得的國有工業用地，2025年2月其拆除原有廠房改建住宅，官方認定“未辦理建設工程規劃許可證及施工許可證”，屬于擅自改變工業用地用途違建。

“無論是集體農用地違規流轉，還是工業用地改為住宅，項目在規劃、用地、建設等關鍵環節均無合法手續，是不折不扣的‘雙違’建筑。”李然表示。

不過，官方回應與實際情況存在明顯“溫差”：李然舉報一期曾以每平方米3000元公開售賣，二期已接近封頂且存在預售，但《情況說明》稱“兩棟宿舍只有出租沒有出售”“二期暫未完工，無租售行為”。

記者實地核查發現，二期主體結構已完工，正在進行內部施工，與《情況說明》中“暫未完工”的表述明顯不符；而記者以購房者身份與馬某某溝通時，其明確表示二期可按每平方米2600元出售，支持分期付款，還能根據需求定制戶型和裝修標準。周邊多位村民也證實，“早就聽說有人買了二期的房子，還交了定金”，進一步印證了售房事實。

對于公眾最關心的“為何違法建筑能順利建成”這一核心問題，《情況說明》僅確認了手續缺失的事實，對監管部門是否采取過制止措施、為何未能阻止施工等關鍵環節未做任何解釋。李然表示，他曾向多個部門舉報，僅收到普寧市住建局《告知書》，確認項目未辦理施工許可和預售許可，其他部門均無回應。

安全與權益的雙重“懸空”風險

“沒有合法手續的建筑，就像沒有身份證的人，所有權益都不受保護，還藏著致命風險。”廣東建筑業內人士的比喻一針見血。

在結構安全方面，正規建筑需經過設計圖審、監理監督、質安抽查、竣工驗收等多重保障的流程，而“雙違”建筑完全脫離該體系。“地基承載力是否達標、抗震設計是否合規、建筑材料是否合格，這些都是未知數，相當于在結構安全上‘裸奔’。”該業內人士警告，一旦遭遇極端天氣或地質變動，極易發生安全事故。

消防安全隱患同樣突出。正規住宅需通過消防設計審查和竣工驗收，而違法建筑往往規避這些要求，在防火間距、疏散樓梯、消防設施等方面存在先天缺陷。“這類建筑就是‘火災迷宮’，一旦起火，人員疏散和外部救援都極為困難，易釀成群死群傷悲劇。”消防安全人士表示。

對于購房者或租戶而言，權益保障更是空中樓閣。廣州市某頭部房企銷售負責人解釋，違法建筑無法辦理產權登記，交易合同不受法律保護，“遇到拆遷征收沒有補償，若被認定為危房拆除，所有損失都要自己承擔，相當于把錢扔在沙灘上”。

此外，項目還存在嚴重的公平性問題。一期逃避了集體土地轉用的相關費用，二期規避了工業用地改住宅需補繳的土地出讓金及稅費，對合法合規的開發企業構成不公平競爭，擾亂了當地房地產市場秩序。

近年來，揭陽已有多起農村亂占耕地建房的違法建筑被依法拆除并復耕的案例 ，普寧市也出臺過《在建違法建設分類處置實施方案》，明確2020年1月1日后新增違法建設一律拆除或沒收。如今“幸福家園”的違法事實已被官方確認，其最終處置結果備受關注。

（應受訪者要求，文中李然為化名。）