逆勢“獨漲”！上海房價走出企穩行情

上海再次成為四大一線城市中唯一房價上漲的城市。

12月15日，國家統計局發布數據顯示，11月，上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，而北京、廣州和深圳則分別下降0.5%、0.5%和0.9%。

這一數據放在全國房地產市場的背景中顯得尤為突出。11月份，全國70個大中城市商品住宅銷售價格呈現“環比總體下降、同比降幅擴大”的趨勢。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

從同比數據看，差異更加顯著。11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.2%，上海卻實現了5.1%的同比漲幅。

相較之下，北京、廣州和深圳同比分別下降2.1%、4.3%和3.7%。

中原地產首席分析師張大偉認為，上海新房價格連續多月保持上漲，核心原因在于供給結構優化。開發商聚焦核心區域優質地塊，推出高端改善型產品，契合了市場真實需求，這種“核心區供給主導”的模式，使上海新房市場在整體下行周期中保持獨立行情。

上海新房市場在11月迎來一波集中供應潮，但冷熱不均。

當月，上海共計29個樓盤入市，其中均價10萬+的高端住宅項目達到13個，幾乎占據半壁江山。

在這些新盤中，有7個項目因認購人數不足取消了搖號，13個項目單次推盤量不足100套。

即使在這種市場環境下，仍然有3個樓盤對外宣稱“日光”，即招商·林嶼湖畔、尚園和澐啟濱江。

高端豪宅市場與普通住宅市場的嚴重分化是11月上海樓市的鮮明特點。

位于人民廣場板塊的嘉里金陵華庭三期均價20.6萬元/平方米，認購率高達153%，網簽率達到87.5%，是當月唯一網簽率突破80%的項目。

湯臣君品三期“瑄廷”推出49套332～398平方米的合院別墅，均價19.68萬元/平方米，認購率也達到了142%。

華潤置地的澐啟濱江項目于11月25日結束首批次認籌，總認購量273組，首批推出房源122套，認購率達到223.77%。

與豪宅市場火熱形成鮮明對比的是上海部分非核心區項目表現相當低迷。

11月上海共有14個樓盤網簽率低于10%，其中7個零網簽項目，既有位于主城區但產品力滯后的項目，也有區位短板明顯的遠郊盤。

位于靜安不夜城板塊的蘇河融景，11月30日開盤推出50套房源，備案均價118031元/平方米，認購率62%，但截至12月初未能實現一套網簽。

遠郊盤的去化壓力更為明顯，位于臨港泥城的光明星城推出324套剛需房源，備案均價24435元/平方米，因板塊庫存高、配套落地緩慢，開盤后網簽掛零。

仔細觀察上海豪宅市場，會發現一個有趣現象：雖然認購數據火爆，但認購到網簽的轉化并不理想。

截至12月初的數據顯示，黃浦綠城黃浦one項目認購率138%，但網簽率僅為41%；虹口金茂璞元認購率104%，網簽率僅19%；楊浦保利譽濱江認購率105%，網簽率也只有14%。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，一方面，高端購房者對市場走勢更為敏感，不急于完成最終交易；另一方面，上海豪宅市場年底供應量爆發，可供選擇的優質項目增多，高凈值買家擁有更多選擇權。

二手住宅市場表現有所不同。11月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.1%，上海二手住宅價格環比也下降了0.8%，同比下跌4.6%。

盡管如此，上海的二手房交易量卻在11月份創下近7個月的新高。

據上海市房地產交易中心數據，2025年11月，上海二手房網簽成交合計22943套，環比10月份的18483套上漲約24%。剛需化特征突出，總價300萬元以下的二手房成交占比達60%。

上海鏈家研究院負責人李根表示，當前市場特征是政策與市場聯動的結果呈現。在上海房地產多重政策組合拳推動下，剛性需求持續釋放，形成總價敏感型客戶主導市場的結構性特征。

多家機構預判，市場將延續11月運行態勢，掛牌量仍呈縮減趨勢，核心區域高性價比房源的成交節奏有望進一步加快。得益于“滬六條”政策的長尾效應持續釋放，預計12月成交量將維持高位運行，“以價換量”的趨勢在12月也將延續。

機構數據顯示，2025年1～11月，上海商品住宅銷售金額前十項目合計銷售1126億元，入圍門檻提升至64.6億元。

整體來看，年末的市場競爭尤其激烈。華潤置地、保利發展、招商蛇口三家企業銷售額相互咬得很緊，三者差距在20億元左右。在華潤置地操盤澐啟濱江首戰告捷后，壓力隨即給到中海地產與招商蛇口聯手操盤的安瀾上海。

某機構上海企業常務副總經理程宇認為，短期內市場價格壓力仍存，但優質地段的核心資產價值支撐穩固。

“短期壓力依舊存在。”盧文曦認為，新房市場隨著高端項目入市高峰期已過，能對價格的拉抬效應減小。相反，遠郊區域新盤的營銷活動還在繼續，勢必對價格產生一定壓力，因此年末新房價格能否保持環比上漲需要一些標桿樓盤的強有利支撐。