日本房產(chǎn)坑不坑？一套房6個(gè)價(jià)，東京房?jī)r(jià)又封神了？

哈嘍，大家好，小戎這篇國際評(píng)論，主要來分析日本房產(chǎn)：“一物六價(jià)”套路深，東京地價(jià)早超泡沫巔峰，如今漲價(jià)是東京獨(dú)美，背后藏著企業(yè)轉(zhuǎn)型等玄機(jī)。

聊日本房產(chǎn)別光盯著“東京房?jī)r(jià)又漲了”，它家最絕的是“價(jià)格套路”——一套房能整出六種價(jià)，比奶茶的甜度選項(xiàng)還多，全靠政府的“評(píng)估天團(tuán)”撐著。

先破個(gè)誤區(qū)：比房?jī)r(jià)就是耍流氓！30年前的老破小和現(xiàn)在的智能豪宅，材料設(shè)備差著一個(gè)次元，但土地價(jià)格是“照妖鏡”，日本政府每年派專業(yè)評(píng)估師全國“掃樓”，公示三個(gè)關(guān)鍵價(jià)：公示地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、路線價(jià)，堪稱房產(chǎn)圈的“三大指導(dǎo)價(jià)”。

這三價(jià)的分工超明確：公示地價(jià)是“官方牌面”，1969年就有了，全國2.6萬個(gè)取樣點(diǎn)，比天氣預(yù)報(bào)的監(jiān)測(cè)站還密。

基準(zhǔn)地價(jià)是地方政府的“補(bǔ)充包”；路線價(jià)最雞賊，是國稅廳的“稅錢計(jì)算器”，基本是公示價(jià)的8折，專門盯著遺產(chǎn)和贈(zèng)與——怕老人提前過戶逃稅，這波操作夠精明。

更絕的是地方政府的“固定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)”，三年一更新，約是公示價(jià)的7折，直接關(guān)聯(lián)你的稅單，等于說，一套房在官方那有N個(gè)“身份價(jià)”，算稅時(shí)用低價(jià)，公示時(shí)亮高價(jià)，這算盤打得我在國內(nèi)都聽見了。

再說說房?jī)r(jià)的“過山車”：1990年泡沫破了后，日本地價(jià)連跌十年，比失戀還慘；2012年起觸底反彈，現(xiàn)在東京銀座的地價(jià)，早超過泡沫時(shí)代的巔峰了，2024年銀座一塊地每平5570萬日元，折合人民幣兩百多萬，夠在二三線城市買套房了，這才是“宇宙中心”的排面。

但這次漲價(jià)和以前不一樣！泡沫時(shí)代是“全國狂歡”，連小地方的地價(jià)都跟著飛。

現(xiàn)在是“東京獨(dú)美”，都心五區(qū)的地價(jià)封神，地方城市卻在“躺平”，就像班級(jí)里的學(xué)霸一路開掛，學(xué)渣紋絲不動(dòng)，貧富差距拉滿了。

為啥這次漲得穩(wěn)？三大原因：一是日本企業(yè)“渡劫成功”，泡沫后搞產(chǎn)業(yè)重組，海外營收從20%飆到80%，賺全球的錢養(yǎng)自家房。

二是外國游客“救市”，觀光客把酒店、商場(chǎng)帶火，需求直接拉滿；三是全球資金“避險(xiǎn)”，中美摩擦下，原本投中國的錢轉(zhuǎn)頭扎進(jìn)日本，巴菲特都重倉日本商社，這波是資本用腳投票。

日本房產(chǎn)現(xiàn)在是“東京一極獨(dú)大”，價(jià)格體系比瑞士鐘表還精密，想抄作業(yè)？先搞懂那六種價(jià)再說，畢竟人家的稅和價(jià)一樣，都能給你整明白。