香港樓市飆升再創歷史新高！熱錢涌入成推手，背后兩大動力顯現

哈嘍，大家好，小圓最近刷到不少財經新聞，說香港樓市火得一塌糊涂，廣州的看房團天沒亮就組團往香港的樓盤趕，香港中原地產有個豪宅銷冠團隊更夸張，直言年底傭金有望沖到1.5到1.8億港元。

這可不是個別現象，更有機構預測，2026年香港房價漲幅可能達到15%，這波上漲勢頭確實夠猛，和內地樓市的調整期形成了鮮明對比，不少人好奇，香港樓市這波“瘋漲”到底是咋來的？

這波樓市回暖的點火器，首推香港政府的政策撤辣，2024年2月，香港取消了額外印花稅、買家印花稅等多項稅費，這一下可給購房者省了不少錢，本地買家的印花稅從7.5%直降到1.5%，內地買家更劃算，從15%降到最低100港元、最高4.25%的階梯稅率。

相當于直接給房款打了九折左右。緊接著政府又補了兩把火：把住宅按揭成數上限提至70%，意味著首付壓力大減；400萬港元以下的住宅印花稅直接砍到100港元，直接激活了剛需群體，政策剛給甜頭，利率下行又添了把柴。

隨著美聯儲降息，香港跟著下調利率，1個月期HIBOR從年初高位回落，房貸利率也從5.5%左右降到了4%以下，這直接催生了一個很有意思的現象，供平過租，今年8月的數據顯示，143個主要屋苑里，有112個的租金回報率超過了按揭利率。

也就是說八成屋苑的月供比月租還低，換作是你，每月付同樣甚至更少的錢，是愿意給房東交租還是給自己還房貸？不少租房者就是算清了這筆賬，果斷轉租為買，政策松綁降低了入場門檻，利率下降又提高了持有性價比，市場想不熱都難。

要說需求端的主力，不得不提涌入香港的內地人才。香港的人才引進計劃最近兩年效果顯著，2024年6月到2025年6月，申請量超19萬份，近14萬份獲批，而且香港的人才競爭力越來越強，2025年更是躍居全球第四、亞洲榜首，科技領域人才占比超六成。

數據最有說服力：今年前11個月，用普通話拼音登記的買家成交了1.255萬宗，總金額1256億港元，不僅占私人住宅總成交量的24%，還超過了2024年全年的紀錄，創下1995年有統計以來的新高，除了人才帶來的剛性需求，資本避險也是重要推手。

最近幾年全球政治經濟波動不小，資金越來越看重安全性和穩定性，香港作為國際金融中心，既能規避不少地緣政治風險，又能銜接東西方市場，自然成了資本的避風港，不少資金選擇進入樓市保值，不管是人才帶來的剛需，還是資本帶來的投資需求，都給香港樓市注入了持續動力。

樓市的熱度，往往和資本市場的表現緊密相關，香港這次也不例外，從去年1月到今年11月，恒生指數累計漲了51.69%，牛市行情直接催生了一批“新富群體”，花旗銀行的調查報告顯示，香港千萬富翁人數已經達到39.5萬，占相關人口的7%。

這就是經濟學里的財富效應：手里的股票漲了，財富增加了，自然會想著往其他領域配置資產，樓市就是熱門選擇，這些因股市獲利的群體，有了更充足的資金實力進入樓市，不管是改善住房還是投資置業，都進一步推高了成交熱度。

可以說，港股的牛市行情就像給樓市加了個“加速器”，讓原本就回暖的市場更上一層樓，不過看到這里，肯定有人問，香港樓市這么火，能帶動內地樓市回暖嗎？答案可能和大家想的不太一樣。

其實香港樓市的熱度很難傳導到內地，甚至可能分流部分高端需求，畢竟今年貢獻24%成交的普通話買家，不少原本是內地核心城市高端住宅的潛在購房者，但更關鍵的是，兩地樓市的基本面不一樣：香港前些年的調整是正常的去泡沫，開發商資產負債表穩健。

個人按揭違約率低，沒有明顯的債務風險；而內地樓市正處于調整期，面臨的問題更復雜，需要時間消化，總的來說，香港樓市的“瘋漲”是政策、利率、人口、資本和股市共同作用的結果，每一個因素都踩在了市場的關鍵點上。

但不管是香港還是內地，樓市的核心邏輯終究是供需匹配和基本面支撐，對普通購房者來說，不管市場冷熱，結合自身需求和經濟實力理性決策，才是最穩妥的選擇。