央財辦發聲，樓市二手房占比45%

家人們，最近央財辦關于樓市的發聲，估計不少人都刷到了，但可能好多人看那些官方表述，還是有點云里霧里。今天我就用咱大白話，把這事掰扯明白，不搞虛的，只說咱普通人能感知到的真相。

先給大家把核心事實說清楚，別被那些復雜術語繞暈了。央財辦明確說了，今年咱們國家新房和二手房的交易總量是基本穩定的，沒有大起大落。最關鍵的一個數——二手房交易占比提高到45%了！啥概念？就是每成交10套房子里，差不多有4套半是二手房，這個比例比2021年的28%翻了快一倍，變化是真不小。另外還有個好消息，房價的降幅在持續收窄，意思就是之前那種房價一個勁往下掉的情況，正在慢慢緩解。最后人家也明確了，從剛需、改善這些需求來看，咱們房地產高質量發展還有挺大空間。這就是這次熱點的核心事實，沒那么復雜，總結下來就是：樓市整體穩了，二手房越來越吃香，房價跌得慢了，未來還有發展空間。

那咱就琢磨琢磨，為啥會出現這些變化？尤其是二手房占比能漲到45%，這背后絕對是咱們普通人用腳投票的結果。首先第一個原因，也是最實際的，就是剛需群體更傾向于買二手房了。現在買房的剛需，大多是剛畢業的大學生、新落戶的農民工這些新市民，他們買房預算有限，而且最看重的就是“安全”和“實用”。二手房最大的優勢就是現房，你能實實在在看到房子的戶型、采光，小區的配套、物業怎么樣，買了之后不用像買新房那樣等好幾年交房，更不用擔心爛尾的風險。反觀之前的新房市場，不少樓盤因為各種問題延遲交房，甚至爛尾，把大家都嚇怕了。所以對于預算有限、追求穩妥的剛需來說，二手房自然成了更靠譜的選擇。

第二個原因，就是改善性需求在釋放，而且很多改善需求都是“賣舊買新”。現在咱們城鎮里，不少家庭住的還是老破小，或者是戶型不合理的房子，隨著家庭人口增加，或者生活水平提高，都想換個大一點、環境好一點的房子。而要換新房，最直接的辦法就是先把手里的二手房賣掉，湊夠首付。這就形成了一個循環：賣二手房的人多了，二手房的交易量自然就上去了；而賣了舊房之后，又會去買新房，也帶動了新房市場的穩定。央財辦也提到，不少城市里群眾賣舊房買新房的意愿在上升，“好房子”總體不愁賣，這就是最真實的寫照。

第三個原因，就是市場和政策的雙重引導。一方面，現在各地都在強調“控增量、去庫存”，對于庫存多的城市，減少了新房土地的供應，新房的供應量相對少了，二手房的占比自然就上去了。另一方面，各地也出臺了不少支持二手房交易的政策，比如降低二手房交易的稅費、優化貸款流程，讓二手房買賣變得更方便、更省錢。就像北京、上海、廣州這些大城市，最近幾個月二手房的成交量都在上漲，廣州11月份二手房成交均價還漲了2.1%，這背后都有政策的推動作用。還有就是，隨著租賃市場越來越規范，“租購同權”政策慢慢落地，也分流了一部分購房需求，讓那些暫時不想買房的人選擇租房，這也間接讓買房的需求更集中在剛需和改善上，而這部分需求又多和二手房相關。

說完了原因，咱再說說這些變化可能帶來的影響，這才是和咱們每個人息息相關的。首先第一個影響，就是樓市的格局要變了，以后新房和二手房“兩條腿走路”會成為常態。以前咱們說起買房，基本都盯著新房，現在二手房占比越來越高，說明樓市正在從“增量時代”慢慢過渡到“存量時代”，這是成熟市場的一個標志。對于咱們普通人來說，以后買房的選擇更多了，不用再死磕新房，二手房市場的活躍度提高，也能讓房屋資源更好地流動起來。

第二個影響，就是房價會越來越“分化”，不會再出現以前那種全國一盤棋、要么都漲要么都跌的情況了。央財辦也說了，現在區域市場走勢已經出現分化，有的城市漲，有的城市跌。那些人口流入多、產業基礎好的核心城市，比如北上廣深這些地方，剛需和改善需求都很旺盛，房價大概率會保持穩定，甚至優質房源還會小幅上漲；而那些人口流出多、庫存量大的三四線城市，可能還需要靠“以價換量”來消化庫存，房價很難有大的起色。這種分化其實是好事，讓房價能真實反映當地的市場需求，而不是盲目跟風漲跌。

第三個影響，就是倒逼開發商轉型，以后會有更多“好房子”出現。以前開發商都是靠大規模拿地、蓋房子、賣房子賺快錢，現在新房市場競爭越來越激烈，而且大家買房也越來越看重品質。央財辦說房地產高質量發展還有大空間，其實就是在引導開發商從“拼規模”轉向“拼品質”，多建一些綠色、智慧、適老化的好房子。以后那些戶型差、配套爛、質量次的新房，肯定會越來越難賣，而真正能滿足大家改善需求的優質房源，會越來越受歡迎。這對于咱們想買房的人來說，絕對是個好消息。

最后，我說說我個人的觀點，可能有點犀利，但都是我基于現實的真實感受。首先，我覺得這次央財辦的發聲，最核心的信號不是“救市”，而是“穩市”。很多人一聽到官方提房地產，就覺得是要刺激房價上漲，其實不是這樣的。現在的政策導向，是要讓房地產市場回歸理性，回歸“居住屬性”，而不是讓它再成為投機炒作的工具。45%的二手房占比，恰恰說明市場正在變得成熟，大家買房越來越理性，不再盲目追求新房、追求炒房收益，而是更看重房子本身能不能滿足居住需求。

其次，我想說說，“房價降幅收窄”不代表房價要暴漲，大家千萬別誤解。現在還有很多人盼著房價大跌，或者盼著房價大漲，這兩種想法都不現實。房價大跌會影響整個經濟穩定，損害已經買房的普通人的利益；而房價大漲，只會讓更多剛需買不起房，加劇社會矛盾。所以未來的房價，大概率是“穩中有調”，核心城市穩中有升，三四線城市穩中有降，整體保持平穩。那些想著靠炒房發大財的人，還是早點放棄這個念頭吧，房地產的黃金投機時代已經過去了。

還有一個觀點，就是咱們普通人看待樓市，別再只盯著新房數據了，二手房的數據更能反映真實的市場情況。以前很多人分析樓市，只看新房賣了多少、漲了多少，其實這已經很片面了。現在二手房占比都快一半了，說明存量房的流通才是市場的核心活力所在。以后判斷一個城市的樓市好不好，不能只看新房市場火不火，更要看二手房能不能順利賣出去、能不能賣個合理的價格。這也提醒咱們，以后買房不管是買新房還是二手房，都要多關注當地的人口流動、產業發展，這些才是決定房價長期走勢的根本因素，而不是聽那些所謂的“專家預測”“內幕消息”。

最后我想說，房地產市場的調整，對咱們普通人來說，其實是個機會，一個讓市場回歸理性、讓買房回歸居住本質的機會。以前樓市瘋狂的時候，很多人被焦慮裹挾著買房，花了大價錢買了不滿意的房子，甚至因為炒房背上了沉重的債務。現在市場穩了，房價漲跌幅小了，咱們有更多的時間去挑選房子，有更多的精力去考慮房子是不是真的適合自己，而不是被市場情緒推著走。

總的來說，這次央財辦的發聲，給咱們傳遞了一個明確的信號：樓市正在朝著健康、理性的方向發展，居住需求才是未來房地產市場的核心動力。45%的二手房占比，不是結束，而是一個新的開始，一個房地產市場真正服務于普通人居住需求的開始。希望大家都能理性看待樓市的變化，不焦慮、不盲從，真正找到適合自己的居住方式。