有效車位縮水近三成？深圳一小區停車被投訴，街道辦：將優化

日前，深圳市光明區匯先豐景園小區業主向奧一新聞反映稱，小區地下停車庫存在車位湊數問題，交付時兩百多個機械停車位實際上無法使用，售房合同中承諾的停車位有效使用率縮水近三成，居民停車十分緊張，希望開發商進行改造，解決業主停車問題。

針對業主上述反映，奧一新聞記者聯系小區開發商深圳市匯先豐實業發展有限公司，相關負責人陳先生表示不接受采訪。

光明街道辦回復奧一新聞稱，業主委員會、業主代表與開發商、物業協商，開發商同意在所有業主認同現狀合規的條件下，對小區現有機械車位實施優化改造，但需要請專業單位做相關的研究。

業主：兩百多個機械停車位形同虛設，停車問題十分緊張

公開資料顯示，匯先豐景園項目安居型商品房位于深圳市光明區白花社區富民路與白花大道交會處，開發建設單位為深圳市匯先豐實業發展有限公司（以下簡稱“匯先豐公司”），物業公司為深圳市福浩物業管理有限公司。

匯先豐景園小區業主楊先生介紹稱，自己是在2021年買的房子，2023年“五一”期間入伙。售房說明書顯示，項目設置兩層地下室作為共用停車庫、人防及公用設備用房使用，共配建地下停車位800個?！捌渲胸摱佑袃砂俣鄠€車位是機械停車位，日常無法投入使用?！?/p>

根據小區停車場現場設置的收費標示牌，負一層車位261個，負二層車位539個（子母車位8個，微型車位28個，充電車位155個，機械車位216個）。

曾從事汽車行業多年的業主陳先生告訴記者，小區停車場九成以上的機械停車位只能供小型車使用，即容車規格為“車長≦4.4米，車寬≦1.75米，車高≦1.45米，車重≦1.3噸”及“車長≦4.7米，車寬≦1.8米，車高≦1.45米，車重≦1.5噸”。他表示，小區目前登記車輛為1070臺，其中九百多臺是經常出入的車輛，沒有一臺符合上述機械停車位的容車規格。”

其還指出，依照2015年相關行業標準《車庫建筑設計規范》，機械式機動車庫停放車輛的外廓尺寸及重量分為五個組別，開發商選用的機械停車位組別大部分為最小的兩檔，而且相較傳統油車，現在市面上新能源車在長寬上普遍偏大同時重量也較大，更無法與之匹配。

2015年《車庫建筑設計規范》關于機械式機動車庫停放車輛組別相關內容。

記者走訪小區地下停車場，機械停車位最高有三層，一組停車設備有前后兩排停車位。機械停車操作設備顯示屏未能顯示，處于未通電狀態，只有少數第一層的機械停車位停放著車輛，里側、上側的機械停車位均處于空置狀態。

陳先生還表示，如果機械車位通電了，那些因為找不到普通車位而不得不停在第一層機械停車位的車輛會因為超重超高而導致系統報警，所以物業才不敢通電?！俺ミ@兩百多個不能用的機械車位，小區的停車位變得十分緊張，晚回來的業主不得不停在外面市政道路上，或者只能停在停車場過道、出入通道上，一大早起來挪車的情況每天都在發生。”

受訪者供圖。

業主認為，無法投入實際使用的機械停車位一方面侵占了小區本就緊張的停車空間，另一方面全體業主每年還需共同承擔九萬多元機械車位維護成本。據業主提供的物業支出統計表，地下室立體機械車庫設備維護、保險費用年支出達96039.96元。

受訪者供圖。

奧一新聞記者從多位業主那里了解到，小區從入住起一直存在機械車位無法使用、停車位緊張的問題，不過直至業主近期收到啟動車輛收費的通知，矛盾才進一步激化。物業相關通知寫明：小區自2023年5月1日入伙至今，停車費已經免費30個月，經開發商授權，于2025年12月1日開始收取停車費，月卡收費標準為230元/月/車。

業主楊先生向記者表示，現在停車位縮水近30%，業主交了錢也沒位置能停，肯定不愿意交停車費?！按蠹蚁Ｍ_發商履行原先承諾的800個有效停車位，把現有無效車位改造成可以正常使用的停車位。在這個基礎上，討論停車場收費問題才是合理的?！?/p>

奧一新聞記者致電開發商匯先豐公司相關負責人陳先生，其在電話中對記者說：“不好意思，我們不接受采訪。”

光明街道辦：多方協商后開發商同意實施優化改造，具體正在對接研究

針對匯先豐景園小區的停車問題，奧一新聞記者發函采訪深圳市光明區光明街道辦事處，街道辦回復稱，匯先豐景園小區住房為安居型商品房，小區于2023年4月交付入住。物業企業于2024年1月初次申領了《深圳市經營性停車場許可證》，于今年1月續辦，期間均可依法依規收取停車費用，但直到2025年12月才進行正式收費，該小區地下停車場已經免費給小區居民使用近2年時間。近期，該小區部分居民對地下停車場機械車位難用及停車收費過高問題進行投訴。

經查詢深圳市住建局官網信息，《深圳市匯先豐實業發展有限公司關于匯先豐景園安居型商品房申購有關事項的通告》附件售房說明書顯示，在項目建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫歸出賣人所有，并由出賣人依法享有相關權利。并顯示停車收費月卡費用為300元/月。此外，關于收費事項，物業服務企業已同建設單位及業主簽訂臨時管理規約，臨時管理規約已對停車收費標準進行了約定。

光明街道辦還表示，12月2日，業主委員會、業主代表與開發商、物業協商，開發商同意在所有業主認同現狀合規的條件下，對小區現有機械車位實施優化改造，但需要請專業單位做相關的研究。目前物業服務企業正在對接機械車位技術單位查看現場。

光明街道針對部分居民提出約定的停車收費月費用定價過高問題多次搭建開發商、物業服務企業及業主委員會的溝通平臺，三方于2025年11月3日就停車收費標準進行協商后，定于2025年12月1日開始啟動收費，收費標準降為月卡230元/月（原約定300元/月），物業服務企業在啟動本次停車收費前已在小區內部公示欄及業主群內進行公示。

律師意見：行業標準滯后，驗收標準過于簡單，政府應對相關立體停車位進行整改

廣東晟典律師事務所律師毛鵬認為，匯先豐景園小區所面臨的停車困境，目前在很多地下停車場都屢見不鮮。興建立體停車場的初衷是希望化解停車難問題，但由于立法標準滯后、驗收過于簡單，導致“好心沒有辦好事”，很多立體停車場不僅沒有解決停車難，相反加劇停車難問題，很多立體停車場不僅無法實現一個車位停2至3臺車的目的，甚至很多時候停一臺車都很困難。

首先，立法標準滯后，目前很多地下停車場建設立體停車位（機械式機動車庫）的標準和依據是住建部2015年出臺的《車庫建筑設計規范》，當時中國汽車的數量、主流尺寸等，與2025年存在巨大差異。由于立法標準滯后，現在大家還是依據10年前的標準來建設，而且基于商業成本考慮，大部分立體停車位建設方，都會按照滯后標準中最低停車位標準來建設，導致“建了就落后”，甚至“還沒有建就已經落后”。

此外，驗收標準過于簡單。相關立體車位建設好以后，政府或業主單位驗收時，往往只是看是否有立體停車位設備，卻沒有對相關立體停車位設備是否契合小區主流停放車輛的需求，是否在日常實踐中真正發揮作用，是否真的能夠實現上下兩層甚至上下三層停車的功能需求進行考察和關注。導致“形式上都達標，實際上不好用”。

毛鵬表示，要想解決目前的問題，單憑小區業主投訴或信訪可能難以化解，畢竟當初立體停車場是政府審批通過建設的，而且很多時候政府會通過發放補貼方式鼓勵小區建設立體停車位。既然政府前期有參與批準建設且發放補貼，那么當立體停車位建設的初衷基本無法實現時，政府也需要出面進行統籌考慮解決。

另一方面，政府除要考慮及時修訂立體停車位建設標準以符合時代需求外，同時也要針對目前已經暴露出問題的立體停車位進行整改，要么考慮對不符合小區實際需求的立體停車位的規劃予以調整甚至取消，將不實用的立體停車位還原出來，作為普通車位使用，緩解停車位緊張困境，要么通過政府扶持或引入第三方力量對目前已經出現問題的立體停車場進行升級，讓相關立體停車場能夠實際用起來。

其還建議，政府后續如果還要對立體停車位建設發放補貼，不要再將補貼與車位建設掛鉤，而應該將補貼與停車位實際使用的頻率和滿意度掛鉤，通過經濟手段驅動立體停車位的建設方和投資方有動力去建設更好更實用的立體停車位，讓立體停車位真正發揮停車的作用。

接辦單位：光明區光明街道辦事處

總體評價：73分

? 介入速度：20分

理由：接到相關投訴后，迅速介入了解。

?? 處理進度：19分

理由：向有關職能部門了解小區停車場事項，積極搭建平臺，組織業主委員會、業主代表與開發商、物業進行多次協商。

???處理效果：17分

理由：開發商同意優化改造機械車位，但具體實施仍需時間。目前僅完成協商，工作還處于研究對接階段，未見實質性進展，階段性成果有限。

???? 奧一基層治理研究員評價：17分

理由：此事件中，小區業主機械車位使用有限、停車緊張問題存留已久，入住兩年多后仍未根本解決，停車矛盾仍舊突出。目前改造方案尚未實施，問題解決徹底性不足，業主對改造進展緩慢、停車收費啟動等問題表達了強烈不滿。

接下來，街道辦及相關部門應進一步加強與開發商的溝通協調，督促其盡快落實改造方案，明確改造時間表和具體措施，確保改造工作實質性推進，改造后的停車位能夠滿足業主實際需求，切實解決停車難題，提升群眾滿意度。此外，街道辦應積極搭建業主與開發商的溝通平臺，及時回應業主關切，妥善處理停車收費爭議，避免矛盾激化。

采寫：奧一新聞記者詹越慧

除特殊標注外，圖片均由奧一新聞記者拍攝