萬科泊寓清退10余家深圳門店，已制定安置賠償方案

界面新聞記者 | 王妤涵

12月份以來，深圳多個區域的“泊寓”租客陸續接到清退通知，涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發埔公社等10余家門店。

作為萬科在2016年創立、并于次年升級為核心業務的長租公寓品牌，泊寓至今已發展成為中國租賃住房領域的頭部運營商。截至今年11月，其經營管理房源達28萬間，規模持續位居行業第一。

正因如此，此次在深圳多區域的集中清退，迅速引發了市場的關注——為何選擇在此時進行集中調整？

泊寓內部相關負責人對界面新聞記者表示，此次清退主要針對部分低效或風險較高的存量項目，屬于萬科聚焦核心優質資產、提升運營效率的戰略調整，并非長租公寓業務的整體收縮。

另外，目前針對受影響租戶，泊寓已制定多項安置以及賠償方案。12月19日，界面新聞記者走訪了位于福田、龍崗區多家未涉及清退的泊寓門店，這些門店目前均正常運營。

泊寓上梅林分店 界面新聞記者王妤涵拍攝

界面新聞從萬科內部人士處了解到，此次清退的樓棟主要為“萬村計劃”時期留下的房源。

“萬村計劃”是萬科于2017年在存量盤活領域的布局。當時，萬科以略高于市場價租金從農民房業主手中將房屋租下，經過升級改造后，將其轉化為標準化、規范化的租賃住房，移交給萬科長租公寓品牌“泊寓”進行統一運營。

然而，近年來住房租賃市場整體進入調整階段，需求與租金增長均面臨壓力，部分“萬村”項目面臨回報周期長、運營負擔重的局面，在此背景下，一些非核心區的低效或潛在風險較高的存量資產，自然成為泊寓這輪戰略優化的首要對象。

界面新聞記者從泊寓方面獲悉，針對不同租戶的需求，目前泊寓已制定了三項安置方案：

對于希望原房間續住的租戶，由泊寓協助其以原合同條款直接換簽至房屋業主方，租金價格及服務均保持不變；對于希望居住在泊寓的租戶，可免費換房至周邊其他泊寓門店，每戶提供300元搬家補貼；而對于選擇退房的租戶，泊寓提供原房間免費居住一個月，以作過渡，或領取一個月租金作為賠償。

值得關注的是，無論是選擇退房或者換簽的客戶，泊寓方面表示，均會按照合約賠償一個月租金，并提供了免費搬家、免費換房、過渡居住等安置方案。

此次關閉部分“萬村”門店，不僅是泊寓對歷史項目的梳理，也折射整個長租公寓行業戰略邏輯的轉變。

過去幾年，在政策鼓勵與資本推動下，長租公寓在核心城市快速擴張，市場供應量顯著增加。進入2025年后，行業競爭日趨激烈，整體增速已明顯趨緩。

克而瑞不動產運營監測數據顯示，2025年上半年，多家頭部公寓企業的收入增速普遍放緩。例如，萬科泊寓去年同期收入同比增長5.3%，今年上半年回落至4.1%；招商伊敦去年上半年同比增幅為24%，今年同期則降至3.3%，較其2024年全年13%的增速亦有明顯下滑。

“收入增速放緩，可能與保障性租賃住房規模供應擴大帶來的租金調整、市場競爭加劇、存量資產老化等因素有關，”克而瑞研究指出，“部分企業仍能通過新增項目拉動收入增長。整體來看，行業正從追求高速擴張，轉向著眼于長期可持續的穩定收益階段。”

面對行業變局，泊寓也開始布局轉型。據了解，目前除了服務剛需青年白領，泊寓還有面向中高端商務人士的服務式公寓品牌“富瑞斯”、為企業定制藍領宿舍“安舍”、大型租賃社區“泊寓院兒”等多個產品線。

財報數據顯示，2025年上半年萬科泊寓實現營業收入18.0億元，運營管理規模已突破27萬間，開業規模達19.8萬間，出租率93.3%。

泊寓方面透露，近年來其正在探索“非居改保”、“由售改租”等模式。尤其在2025年以來，持續深化與地方國企的合作，發力人才房、保障性租賃住房等政策性房源。

截至2025年三季度末，泊寓已“納保”房量同比增長13.7%至13.3萬間，同比增幅超已開業房量，同時納保房量在管理規模中的占比增至47.5%。