深圳樓市兩個(gè)信號(hào)

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

12月，深圳樓市有兩件事值得關(guān)注的——
第一張價(jià)值4055萬元的“房票”發(fā)出去了，光明區(qū)一塊地以每平方米1.2萬元的低價(jià)賣了。

這兩件事看似沒關(guān)系，其實(shí)都指向了現(xiàn)在深圳樓市的核心情況，政策在幫著調(diào)整房源供應(yīng)，大家買房的需求分了層次，不同區(qū)域的房子價(jià)值差距也很清楚。

靈活度最高的一張房票

12月18日，深圳的第一張房票發(fā)出，位于深圳南山區(qū)西麗板塊的福光樓土地整備項(xiàng)目成功核發(fā)首張房票，價(jià)值4055萬元。

這張房票不僅金額巨大，而且還是來自深圳的核心地段范圍。

以福光樓土地整備項(xiàng)目周邊情況來看，周邊以2010年以前建成的房子為主，包括龍都名園、寶珠花園、潤成花園、眾冠西郡園等，二手房近半年歷史成交價(jià)格水平維持在5萬—7萬/平。

如龍都名園今年9月成交一套90.46平戶型成交總價(jià)為463萬，折合單價(jià)約5.12萬/平；

潤成花園今年8月成交一套125.14平戶型成交總價(jià)為938萬，折合單價(jià)約7.5萬/平；

寶珠花園今年10月成交一套75.47平戶型，成交總價(jià)408萬，折合單價(jià)約5.41萬/平。

對比其他城市率先施行的房票來看，深圳的這張房票，自由度和靈活度無疑是史無前例的，最主要有這幾個(gè)特征——

價(jià)值4055萬元的總額度包括了本身的拆遷賠償還有使用房票的獎(jiǎng)勵(lì)金額，只要使用房票購房就能享受政府專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)；

不限制安置的地域，手持房票不僅可以選擇西麗板塊的普通住宅或者公寓等商品房，也可以選擇福田、羅湖等深圳其他區(qū)域的商品房。

房源不作限制，手持房票可在已經(jīng)預(yù)售并接受使用房票的項(xiàng)目中選擇房源，包括住宅、商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓，也就是買住宅、公寓還是寫字樓、商鋪都可以，購買這些商品房還可以享受稅收減免；

房票2年內(nèi)都可以多次反復(fù)使用，用不完的額度，可以申請結(jié)算為現(xiàn)金；

不受深圳的限購政策限制，也就是說在南山福田寶安中心這些限購的范圍可以買多套房，不限購套數(shù)；

轉(zhuǎn)讓對象靈活，2年內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓給同樣是西麗福光樓土地整備項(xiàng)目的房東，或者親屬之間直接轉(zhuǎn)讓，不過只能轉(zhuǎn)讓一次。

總結(jié)成一句話就是2年內(nèi)，使用房票可以在全深圳范圍內(nèi)任意選擇商品房，商品房的類型、戶型、面積、位置等都不作限制。

而隔壁的廣州，房票制度即使領(lǐng)先開跑，房票的最長使用期限為18個(gè)月，也多要求≥90%一次性使用。

這對于深圳的意義，無異于舊改拆遷安置的一個(gè)里程碑，以前拆遷，要么換指定的安置房，要么拿現(xiàn)金，現(xiàn)在有了房票，限制少多了。

同時(shí)也是深圳眾多舊改拆遷項(xiàng)目的久旱逢甘雨，畢竟深圳太多舊改項(xiàng)目因?yàn)橘Y金問題而停滯不前，被拆遷的群體遲遲無法得到安置，甚至有的被迫原址回遷，

比如深圳羅湖的布心花園，就有房東重新裝修回遷。

被動(dòng)等待回遷的日子遙遙無期，是這些年深圳舊改拆遷房東們心中的一根刺。

對深圳樓市而言，也具備一箭多雕的現(xiàn)實(shí)意義。

比如將安置需求與存量去化結(jié)合，縮短舊改周期，吸引社會(huì)資本激活停滯項(xiàng)目，解決舊改資金難題；

比如房票購房豁免限購，為被搬遷人提供跨區(qū)域、跨類型選房自由，釋放購房需求；

再比如房票資金流入核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源，對區(qū)域房價(jià)形成支撐。

試想一下，如果納入房票兌現(xiàn)的項(xiàng)目中出現(xiàn)核心地段的優(yōu)質(zhì)戶型豪宅，手持4055萬的情況下，難道不會(huì)對深圳核心區(qū)域的新房豪宅心動(dòng)嗎？

這張4055萬元的房票，直接讓一部分人有了買大戶型、好房子的需求。

按現(xiàn)在深圳高端房子的價(jià)格算，這張房票就能買400-500平米的大戶型，剛好和今年深圳南山好幾個(gè)新房豪宅的戶型都對得上。

如果這些豪宅被納入置換的“房票房源超市”，相當(dāng)于給這類大房子找了潛在買家。

更重要的是，以后房票制度推廣開，拆遷的人能更快把安置需求變成實(shí)際買房需求，給樓市帶來穩(wěn)定的購買力。

總的來說，長期的作用及效果都是顯著的。

底價(jià)拿地

如果說，核心地段的大額房票能夠給深圳樓市帶來穩(wěn)住核心地段新房或豪宅新房的預(yù)期，那么普通住宅的市場就略顯局促了。

12月8日，深圳光明出讓了一宗占地面積20523.78平的宅地，位于馬田街道興發(fā)路與振明路交匯處東側(cè)，以底價(jià)76600萬被 深圳市恒龍盛祥投資發(fā)展有限公司拍下，綜合樓面單價(jià)約12039.67元/㎡。

這則宅地，由于地處光明區(qū)域，加上當(dāng)天同步排出一塊福田核心地段罕見的宅地，幾乎被市場的關(guān)注視線所忽略。

實(shí)際這宗宅地的出讓，正代表著深圳樓市普通項(xiàng)目的走向。

這塊地在光明區(qū)馬田街道，離地鐵6號(hào)線紅花山站很近，周邊配套也全，規(guī)劃了住宅、商業(yè)、幼兒園等，而且周邊二手房掛牌價(jià)大概4.1萬元/平方米，新樓盤售價(jià)大概3.7萬元/平方米。

但是這樣的地段，拍出約1.2萬/平的樓面價(jià)，就意味著開發(fā)商后期即使銷售定價(jià)2萬/平，都仍有利潤。

那么后期開發(fā)商在定價(jià)及去化之間尋求市場平衡，則很有可能會(huì)選擇低于如今新房的價(jià)格底線銷售。

這對整個(gè)光明，甚至深圳普通類住宅，都是一個(gè)挑戰(zhàn)。

因?yàn)檫@已經(jīng)是深圳光明近5年宅地出讓最低的樓面價(jià)格，相比過去同地段的宅地出讓綜合樓樓面價(jià)已經(jīng)便宜了幾千塊。

光明的區(qū)域不同于深圳其他板塊，以普通剛需購房群體為主，且也一直以剛需產(chǎn)品為主。

所以，這宗宅地傳遞出兩個(gè)信號(hào)，一是雖然開發(fā)商拿地理性了，但在價(jià)格錨定效應(yīng)下，區(qū)域新房定價(jià)預(yù)期有可能會(huì)被拉低。

二是加速區(qū)域的分化，像南山、福田這樣的核心城區(qū)，主要賣高端好房，而光明這種外圍區(qū)域，主要是匹配普通類的住宅。

所以，把這件事放一起看，說明現(xiàn)在深圳樓市正處于政策引導(dǎo)和市場調(diào)節(jié)共同作用的階段，不同區(qū)域、不同類型房子的分化趨勢也會(huì)越來越明顯。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場